La France compte environ 3,8 millions de résidences secondaires, près d’un logement sur dix. Dans les zones où l’on manque de logements, l’État et les communes utilisent la fiscalité pour inciter les propriétaires à les louer à l’année.
L’essentiel
- En zone tendue, la taxe d’habitation des résidences secondaires peut être majorée jusqu’à 60 % : 1 666 communes appliquent une majoration en 2026.
- Un logement vide depuis un an en zone tendue paie la taxe sur les logements vacants : 17 % puis 34 % de la valeur locative.
- À partir de 2027, une taxe unique sur la vacance remplace les deux taxes actuelles.
Depuis 2023, plus aucun foyer ne paie de taxe d’habitation sur sa résidence principale. Les résidences secondaires, elles, y restent soumises, et leur poids fiscal s’est nettement alourdi ces dernières années, surtout sur le littoral, en montagne et dans les grandes villes.
Une taxe d’habitation qui peut être majorée de 60 %
Dans les communes classées en zone tendue, le conseil municipal peut majorer la part communale de la taxe d’habitation des résidences secondaires de 5 % à 60 %. Depuis le décret du 25 août 2023, près de 3 700 communes sont éligibles, contre environ 1 100 auparavant : le classement intègre désormais des communes touristiques chères, riches en résidences secondaires.
D’après le recensement des délibérations publié par la DGFiP, 1 666 communes sur 3 689 éligibles appliquent cette majoration en 2026, et 688 ont voté le taux maximal de 60 %. Les conseils municipaux votent en outre le taux de base de la taxe, qui a lui-même fortement progressé dans de nombreuses villes.
Un dégrèvement peut être demandé si le logement est occupé pour des raisons professionnelles près du lieu de travail, ou si le propriétaire part en maison de retraite ou en établissement de soins.
Ce que coûte la majoration
Exemple chiffré : une maison de vacances, majoration de 60 %
Taux donnés à titre d’illustration : les taux réels figurent sur l’avis d’imposition.
| Base d’imposition (valeur locative cadastrale) | 3 000 € |
| Part communale, au taux de 22 % | 660 € |
| Majoration de 60 %, sur la seule part communale | 396 € |
| Part intercommunale, au taux de 9 %, non majorée | 270 € |
| Taxe d’habitation, hors frais de gestion | 1 326 € au lieu d’environ 930 € |
Soit près de 400 € de plus par an, avant même la taxe foncière ; sur dix ans, l’écart dépasse 3 900 €, sans compter les hausses de taux votées entre-temps.
Les logements vacants plus taxés
Un logement non meublé, inoccupé depuis au moins un an au 1er janvier, en zone tendue, est soumis à la taxe sur les logements vacants : 17 % de la valeur locative la première année, 34 % ensuite. Avec la même base de 3 000 €, cela représente 510 € puis 1 020 € par an.
Ce qui change en 2027. La loi de finances pour 2026 fusionne cette taxe avec la taxe d’habitation sur les logements vacants des autres communes : à partir des impositions de 2027, une taxe unique sur la vacance des locaux d’habitation s’appliquera. En zone tendue, les communes pourront relever les taux jusqu’à 30 % puis 60 % ; Paris l’a déjà voté. Ailleurs, la commune pourra l’instaurer pour les logements vides depuis deux ans, avec un taux plafonné à 50 %.
La vacance involontaire, par exemple un logement mis en vente ou en location au prix du marché sans trouver preneur, reste exonérée, de même qu’un logement occupé plus de 90 jours consécutifs dans l’année.
La location saisonnière mieux encadrée
La loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme a réduit l’avantage fiscal du régime micro-BIC : 30 % d’abattement dans la limite de 15 000 € de recettes pour un meublé non classé, 50 % jusqu’à 77 700 € pour un meublé classé. Elle permet aussi aux communes de limiter le nombre de locations touristiques, d’étendre l’autorisation de changement d’usage et d’exiger un DPE minimal pour les nouvelles mises en location.
Les autres impôts à prévoir
- La taxe foncière, due comme pour tout bien, et dont les taux ont souvent augmenté.
- La déclaration d’occupation des biens immobiliers, à faire sur impots.gouv.fr avant le 1er juillet à chaque changement de situation (voir la déclaration d’occupation des biens immobiliers en 2026). L’oubli expose à une amende de 150 € par local.
- L’impôt sur la plus-value à la revente : 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec un abattement pour durée de détention qui exonère d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Voir les règles de la plus-value immobilière en 2026.
- L’impôt sur la fortune immobilière si le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros. L’abattement de 30 % est réservé à la résidence principale.
Cas concret : une maison héritée sur le littoral
Exemple imaginaire, mais courant : deux frères et sœurs héritent d’une maison familiale dans une commune littorale qui applique la majoration maximale. Ils y passent trois semaines par an. Taxes, assurance et entretien compris, la maison leur coûte plusieurs milliers d’euros par an. Trois options s’offrent à eux.
Le bien n’est plus une résidence secondaire : la taxe d’habitation est due par le locataire, les loyers sont des revenus fonciers.
La taxe d’habitation majorée reste due, et il faut respecter les règles locales des meublés de tourisme.
Les frais s’arrêtent ; pour un bien hérité, la plus-value part de la valeur déclarée dans la succession.
En cas de désaccord entre eux, voir la vente d’un bien hérité en indivision ; en Gironde, Groupe Serenity étudie aussi la vente d’une maison en succession ou en indivision.
Les étapes pour y voir clair
- Vérifier si la commune est en zone tendue et si elle a voté une majoration (avis d’imposition, listes de la DGFiP).
- Additionner toutes les charges annuelles du bien : impôts locaux, assurance, énergie, entretien, copropriété.
- Mettre à jour la déclaration d’occupation dès que l’usage du logement change.
- Comparer la rentabilité d’une location à l’année, d’une location saisonnière et d’une vente, impôts compris.
Les erreurs à éviter
- Laisser un logement vide « en attendant » : il peut basculer dans la taxe sur la vacance.
- Louer en saisonnier sans faire la déclaration en mairie ou sans demander l’autorisation exigée localement.
- Oublier de demander un dégrèvement quand on y a droit : il n’est pas accordé d’office.
Questions fréquentes
Louer quelques semaines par an évite-t-il la majoration ?
Non. La taxe d’habitation est établie selon la situation au 1er janvier : un logement meublé qui n’est la résidence principale de personne reste une résidence secondaire, même s’il est loué l’été.
Peut-on échapper à l’impôt sur la plus-value ?
La première vente d’un logement autre que la résidence principale peut être exonérée si le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes. L’exonération porte sur la part du prix réinvestie dans l’achat ou la construction de sa résidence principale dans les 24 mois.
Comment connaître le taux voté par sa commune ?
Il figure sur l’avis de taxe d’habitation ; la DGFiP publie aussi chaque année la liste des communes concernées et leurs taux.
Vous avez un bien à vendre, à rénover ou en situation complexe ? Faites étudier votre bien par Groupe Serenity : réponse sous 48 heures.
Sources : Code général des impôts, article 1407 ter (majoration de la taxe d’habitation des résidences secondaires), article 232 (taxe sur les logements vacants) et article 1407 bis · Décret n° 2023-822 du 25 août 2023 (communes classées en zone tendue) · Loi de finances pour 2026 (taxe unique sur la vacance des locaux d’habitation, à partir de 2027) · Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme · DGFiP, note de juillet 2026 sur les majorations votées pour 2026 · Insee Focus n° 359, parc de logements au 1er janvier 2025 · impots.gouv.fr · service-public.fr · Code général des impôts, articles 1418 et 1770 terdecies (déclaration d’occupation, amende de 150 €) · Code général des impôts, articles 150 U, II, 1° bis et 150 VC (plus-values immobilières), article 973 (IFI) · DGFiP, majoration de taxe d’habitation sur les résidences secondaires, délibérations 2026
Photo : Marianne Casamance, CC BY-SA 4.0, wikimedia