Démolitions, reconstructions, nouveaux équipements : les grands projets de l’ANRU changent le visage de centaines de quartiers. Le programme en cours a obtenu un an de plus pour engager ses chantiers.
L’essentiel
- Le programme en cours de l’ANRU porte sur environ 450 quartiers ; ses opérations peuvent être engagées jusqu’à fin 2027.
- À fin 2025, neuf opérations sur dix avaient démarré et près d’un tiers étaient livrées.
- Dans certains quartiers concernés, un logement neuf peut s’acheter avec une TVA réduite, sous conditions de ressources.
Créée par la loi du 1er août 2003 pour la ville et la rénovation urbaine, l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) est un établissement public de l’État. Elle finance, aux côtés des communes, des intercommunalités et des bailleurs sociaux, la transformation des quartiers prioritaires de la politique de la ville.
Trois programmes successifs
Lancé en 2004, il a concerné environ 600 quartiers.
Ouvert en 2009 contre l’habitat indigne des quartiers anciens dégradés, dans une quarantaine de sites.
Défini en 2014, il porte sur environ 450 quartiers.
C’est le NPNRU qui mobilise aujourd’hui l’essentiel des moyens. Chaque projet repose sur une convention signée localement entre l’agence, la collectivité et les bailleurs sociaux. L’habitat dégradé se combat aussi avec d’autres outils, comme le permis de louer, exemple à Bordeaux, ou le permis de diviser un immeuble en logements.
Un calendrier assoupli
Les opérations du NPNRU devaient être engagées avant fin 2026. La loi de finances pour 2026 a repoussé cette limite à fin 2027, pour tenir compte des retards pris par de nombreux chantiers. Les livraisons s’étaleront jusqu’au début des années 2030. Selon l’ANRU, à fin 2025, neuf opérations sur dix avaient démarré et près d’un tiers étaient livrées. La participation de l’État au budget du programme a été portée de 50 à 116 millions d’euros en 2026.
Ce que finance l’agence
- la démolition de logements sociaux vétustes et la reconstruction d’une offre équivalente, souvent ailleurs dans l’agglomération ;
- la réhabilitation et la rénovation énergétique des immeubles conservés ;
- de nouvelles rues, places, écoles et commerces, pour ouvrir le quartier sur la ville ;
- la diversification de l’habitat, avec des logements en accession ou en location intermédiaire.
Tous les grands projets urbains ne relèvent pas de l’ANRU : à Bordeaux, les écoquartiers Ginko, Brazza et Bastide-Niel sont des opérations d’aménagement d’une autre nature.
Et après 2030 ?
Élus et associations de collectivités demandent une suite au NPNRU. Le Sénat a publié en 2026 un rapport de contrôle sur le programme et plaide pour une vision de long terme. Aucune décision n’est prise à ce jour sur un troisième programme.
Ce que cela change pour un propriétaire
Un projet de renouvellement urbain modifie l’environnement d’un bien : travaux pendant plusieurs années, puis un quartier mieux équipé et mieux desservi. Dans certains quartiers concernés, l’achat d’un logement neuf peut bénéficier d’une TVA réduite, sous conditions de ressources.
Ce taux réduit de 5,5 % vise l’achat d’un logement neuf comme résidence principale, dans les quartiers qui font l’objet d’une convention de renouvellement urbain ou à proximité immédiate, sous plafonds de ressources de l’acheteur et de prix de vente.
Exemple chiffré : un appartement neuf de 200 000 € hors taxe
Hypothèse : l’acheteur remplit les conditions de ressources et le prix respecte le plafond.
| Prix avec une TVA à 20 % | 240 000 € |
| Prix avec une TVA à 5,5 % | 211 000 € |
| Économie | 29 000 € |
En contrepartie, le logement doit rester la résidence principale de l’acheteur : en cas de revente ou de mise en location dans les dix ans, une partie de l’avantage est reprise, sauf exceptions prévues par la loi.
Pour un vendeur, le calendrier compte autant que le bien. Pendant la phase de démolition et de chantier, les acheteurs voient surtout les nuisances ; une fois les rues, les écoles et les commerces livrés, ils voient un quartier transformé. Connaître précisément le phasage du projet permet de choisir le bon moment pour vendre, ou d’expliquer aux acheteurs ce qui va changer autour du logement.
Avant d’acheter ou de vendre près d’un quartier en projet
- Consulter le projet en mairie. Plan, calendrier, démolitions et équipements prévus : il éclaire l’évolution possible du secteur.
- Mesurer la durée du chantier. Plusieurs années de travaux pèsent sur la vie du quartier, puis s’effacent.
- Vérifier la TVA réduite. Le promoteur et le notaire confirment si l’adresse et vos revenus y ouvrent droit.
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Questions fréquentes
Comment savoir si mon quartier est concerné ?
L’ANRU publie sur son site la liste des quartiers du programme ; la mairie ou l’intercommunalité peut aussi vous renseigner sur le projet.
Le programme s’arrête-t-il fin 2027 ?
Non. Fin 2027 est la date limite pour engager les opérations ; les livraisons s’étaleront jusqu’au début des années 2030.
La TVA réduite vaut-elle pour un logement ancien ?
Non. Elle concerne l’achat d’un logement neuf pour en faire sa résidence principale, sous conditions de ressources et de prix.
Y aura-t-il un troisième programme ?
Aucune décision n’est prise à ce jour, même si les élus et le Sénat plaident pour une suite au programme après 2030.
Sources : Loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine · Loi n° 2014-173 du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine · Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 · anru.fr : budget 2026 et revue nationale des projets du NPNRU · Sénat, commission des finances, contrôle du NPNRU (2026) · Code général des impôts, article 278 sexies (TVA à 5,5 % pour l’accession dans les quartiers en renouvellement urbain) et article 284 (reprise en cas de revente ou de location dans les dix ans)
Photo : Guillaume70, CC BY-SA 4.0, wikimedia