Mis à jour le 6 octobre 2026. Code de la construction et de l’habitation, dispositifs issus de la loi ALUR et appliqués par plusieurs communes de Gironde.

Transformer une grande maison ou un immeuble en plusieurs appartements est une opération courante. Mais dans un nombre croissant de communes, elle ne se décide plus seule : il faut d’abord obtenir un permis de diviser. Créé par la loi ALUR pour lutter contre les logements indignes et les « marchands de sommeil », il complète le permis de louer.

Ce que la loi interdit partout

Même sans permis de diviser, certaines divisions sont interdites sur tout le territoire : créer un logement de moins de 14 m² et 33 m³, un logement sans eau courante ni évacuation, ou dans un local frappé d’un arrêté d’insalubrité ou de péril. Ces règles figurent dans le code de la construction et de l’habitation.

Le permis de diviser

  • Où ? Dans les zones définies par la commune ou l’intercommunalité, souvent les centres anciens où se concentrent les logements dégradés.
  • Pour quoi ? Tous les travaux qui créent plusieurs logements dans un immeuble existant.
  • Quand ? Avant les travaux. Sans réponse de la mairie dans les 15 jours, l’autorisation est réputée accordée.
  • Refus possible si la division porte atteinte à la sécurité des occupants ou à la salubrité.
  • Sanctions : une amende pouvant atteindre 15 000 €, et 25 000 € en cas de récidive.

Le permis de louer, son complément

Dans les mêmes secteurs, la commune peut imposer une déclaration ou une autorisation préalable avant chaque mise en location. L’un contrôle la création des logements, l’autre leur état au moment de la location.

En Gironde

Plusieurs communes ont adopté l’un ou l’autre de ces dispositifs, voire les deux, comme Libourne, Langon ou Lesparre-Médoc. Les périmètres évoluent : avant tout projet, il faut interroger le service urbanisme de la mairie.

Ce que cela change pour un vendeur

Un immeuble « divisible » se vend mieux… à condition que la division soit réellement autorisée. Un acheteur prudent demandera si le bien est dans un secteur soumis à autorisation, et un projet refusé peut faire chuter le prix. À l’inverse, un professionnel habitué à ces démarches peut racheter le bien en l’état et porter lui-même le dossier.

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Sources : Code de la construction et de l’habitation, articles L. 126-17 à L. 126-20 (autorisation préalable de division) et L. 634-1 et suivants, L. 635-1 et suivants (permis de louer) · Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR)

Photo : Zairon, CC BY-SA 4.0, wikimedia