Une bonne étiquette énergétique ne sert pas qu’à réduire les factures. Elle pèse sur le prix de vente, sur la liberté de fixer le loyer et sur la rapidité de la vente. Les études des notaires permettent de mesurer cet avantage, et d’en voir les limites.
L’essentiel
- Un appartement classé A s’est vendu en moyenne jusqu’à 16 % plus cher qu’un appartement comparable classé D en 2024.
- Les logements A et B ne représentent qu’environ 8 % des ventes : ils sont rares et recherchés.
- En location, ils échappent au gel des loyers qui frappe les logements F et G.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) classe les logements de A à G selon deux critères : la consommation d’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre. Pour obtenir un A, il faut consommer moins de 70 kWh par mètre carré et par an et émettre moins de 6 kg de CO₂ ; pour un B, moins de 110 kWh et 11 kg. Ces niveaux sont courants dans le neuf, beaucoup plus rares dans l’ancien. Ce qui intéresse un propriétaire, c’est ce que cette lettre change pour la valeur de son bien.
Une prime de prix mesurée par les notaires
Chaque année, les notaires comparent les prix de logements semblables qui ne diffèrent que par leur étiquette. Leur dernière étude, portant sur les ventes de 2024, confirme que l’écart se creuse.
En 2024, les logements classés A, B ou C représentaient 27 % des ventes de logements anciens, contre 40 % pour les E, F et G. Les écarts sont plus faibles là où la demande est forte, comme à Paris, et plus marqués dans les régions où l’offre abonde. Ce sont des moyennes : elles ne disent pas le prix d’un bien particulier.
À la location : des loyers qui restent libres
Depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté, ni à la révision annuelle ni entre deux locataires, et le complément de loyer est interdit pour ces logements dans les villes où les loyers sont encadrés. Un logement classé A ou B n’a aucune de ces contraintes : révision selon l’indice de référence des loyers, complément de loyer possible s’il est justifié (voir le bouclier loyer et le complément de loyer). Il n’est pas non plus concerné par le calendrier d’interdiction de louer, qui atteindra les E en 2034.
Les locataires y regardent aussi : des charges de chauffage faibles rendent un loyer un peu plus élevé acceptable, et la vacance entre deux baux est souvent plus courte.
Exemple chiffré : la prime d’un A s’explique-t-elle par les économies d’énergie ?
Deux appartements comparables de 70 m². Valeurs fournies pour l’exemple, pas un prix de marché.
| Valeur du logement classé D | 200 000 € |
| Écart moyen observé pour un A (jusqu’à 16 %) | + 32 000 € |
| Économie d’énergie annuelle estimée par rapport au D | 900 € |
| Années d’économies pour « rembourser » l’écart | ≈ 35 ans |
L’écart de prix ne se justifie donc pas par les seules factures. L’acheteur paie aussi la tranquillité : pas de travaux énergétiques à prévoir, pas de risque d’interdiction de louer, et un bien qui gardera son attrait à la revente. C’est cette sécurité, plus que l’économie annuelle, qui fait la valeur verte.
Ce qui peut faire bouger l’étiquette
- Le chauffage électrique : le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9 le 1er janvier 2026 et passera à 1,7 le 1er janvier 2027. Un logement chauffé à l’électricité peut gagner une classe sans travaux ; une attestation est téléchargeable gratuitement sur l’observatoire de l’Ademe.
- Les petites surfaces : depuis juillet 2024, le calcul est corrigé pour les logements de moins de 40 m² (voir le DPE des petites surfaces).
- La date du diagnostic : un DPE est valable dix ans, mais ceux réalisés avant juillet 2021 ne sont plus valables.
Acheter un logement classé A ou B : les vérifications
- Contrôler le DPE sur l’observatoire de l’Ademe grâce à son numéro à 13 caractères.
- Lire les deux critères : un A en énergie peut être limité par les émissions, et l’inverse.
- Demander les factures d’énergie réelles et l’entretien des équipements (pompe à chaleur, ventilation).
- Comparer le prix à des ventes récentes de logements bien classés du même secteur, pas seulement à la moyenne du quartier.
Vendre un logement bien classé : les erreurs à éviter
- Laisser un ancien DPE moins favorable dans l’annonce alors que le nouveau calcul ferait gagner une lettre.
- Ne pas mettre l’étiquette en avant : elle doit de toute façon figurer dans l’annonce, autant l’expliquer.
- Surestimer la prime : elle varie selon le marché local et ne compense pas un défaut d’emplacement.
- Oublier que, pour un bien moins bien classé, il existe des moyens d’améliorer son DPE avant de vendre.
Pour savoir ce que l’étiquette de votre logement change à sa valeur, faites étudier votre bien.
Questions fréquentes
Un logement neuf est-il forcément classé A ?
Non. Les logements récents sont souvent classés A ou B, mais cela dépend de leur conception et de leur mode de chauffage. Le DPE doit être vérifié comme pour l’ancien.
La valeur verte existe-t-elle aussi pour les maisons ?
Oui, et les écarts sont souvent plus marqués que pour les appartements, surtout du côté des logements mal classés.
Un locataire peut-il contester l’étiquette ?
Le DPE est opposable depuis le 1er juillet 2021 : un locataire ou un acheteur peut se retourner contre le vendeur ou le bailleur si le diagnostic est erroné.
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Sources : Notaires : valeur verte des logements, transactions 2024 (janvier 2026) · Notaires de France : la valeur verte des logements en France sur les transactions 2024 · Actu-Juridique : tendances du marché analysées par les Notaires de France (répartition des ventes par étiquette) · Code de la construction et de l’habitation, articles L. 126-26 et suivants, et arrêté du 31 mars 2021 (seuils des classes du DPE) · Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 « Climat et résilience », articles 159 et 160 (gel des loyers des logements F et G, calendrier de décence) · economie.gouv.fr : nouveau DPE au 1er janvier 2026 · Arrêté du 19 août 2026 (coefficient de conversion de l’électricité ramené à 1,7 au 1er janvier 2027) · service-public.fr
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