Mises en chantier très inférieures aux besoins, réservations de logements neufs en baisse, taux de crédit qui remontent : la filière attend beaucoup des textes examinés cet automne. Voici où en sont les principales mesures.
L’essentiel
- Le neuf reste en panne : −23,6 % de réservations sur un an au 2e trimestre 2026.
- Le budget 2027 prévoit un PTZ « parentalité » et prolonge le PTZ jusqu’en 2030.
- Rien n’est voté : budget attendu avant le 31 décembre 2026, loi relance logement toujours en débat.
Depuis 2023, le secteur du logement vit une crise durable. Le marché de l’ancien s’est stabilisé à un niveau correct, avec 958 000 ventes sur un an à fin juin 2026 selon les notaires et l’Insee. Le neuf, lui, reste en grande difficulté : les promoteurs ont enregistré 19 356 réservations au deuxième trimestre 2026, 23,6 % de moins qu’un an plus tôt. Les mises en chantier restent sous la barre des 300 000 logements par an, alors que les besoins sont estimés à plus de 400 000. La Fédération française du bâtiment parle d’un budget « de la dernière chance ».
Deux textes sont au cœur des débats : le projet de loi de finances pour 2027, présenté le 1er octobre 2026, et le projet de loi relance et décentralisation du logement, adopté par le Sénat en juillet et examiné par l’Assemblée nationale. Voici les sept chantiers qui reviennent dans toutes les discussions.
1. Relancer l’investissement locatif des particuliers
Depuis la fin du Pinel, les particuliers achètent beaucoup moins de logements neufs pour les louer. La loi de finances pour 2026 a créé le statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun, qui permet d’amortir une partie du prix d’un logement loué nu. Les professionnels demandent de l’améliorer et de l’ouvrir à la maison individuelle neuve. La version du projet de loi relance logement adoptée par le Sénat propose d’en modifier certaines conditions, notamment en remplaçant le seuil minimal de travaux dans l’ancien par un critère de performance énergétique.
2. Faciliter l’accession à la propriété
Le projet de budget 2027 crée un prêt à taux zéro « parentalité », réservé aux ménages qui attendent un enfant ou ont un enfant de moins de trois ans, accessible une seule fois même si l’on a déjà bénéficié d’un PTZ. Il supprime aussi le plafond annuel de 2,1 milliards d’euros qui encadrait le dispositif, et prolonge le PTZ et l’éco-prêt à taux zéro jusqu’en 2030. La filière réclamait avant tout ce maintien du PTZ. Le détail figure dans le PTZ « parentalité » prévu par le budget 2027.
3. Financer la rénovation énergétique
La dotation de l’État à l’Agence nationale de l’habitat passerait de 1,4 à 1,2 milliard d’euros. Les petits travaux réalisés geste par geste seraient financés par les certificats d’économies d’énergie, et les crédits de MaPrimeRénov’ recentrés sur les rénovations d’ampleur et les copropriétés. Les artisans jugent ce budget insuffisant pour tenir le calendrier d’interdiction de location des passoires.
4. Assouplir le calendrier des passoires
Les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis 2025, et les logements F seront concernés en 2028. Le projet de loi relance logement, dans sa version du Sénat, permettrait de continuer à louer un logement mal classé si le bailleur s’engage par contrat à réaliser des travaux dans un délai de trois ans pour une maison et de cinq ans en copropriété. Le gouvernement estime que jusqu’à 700 000 logements pourraient ainsi rester sur le marché locatif. Une partie de la gauche y voit un recul de la politique de rénovation. Pour un propriétaire concerné, voyez les options face à l’interdiction de louer les logements F en 2028.
5. Soutenir le logement social
L’Union sociale pour l’habitat prend acte de la stabilisation des prélèvements sur les organismes HLM et de la prolongation jusqu’à fin 2030 de l’exonération de taxe foncière pour les logements sociaux neufs. Elle regrette en revanche l’absence de baisse de TVA sur la construction sociale. La réduction de loyer de solidarité, qui pèse sur les bailleurs sociaux depuis 2018, est annoncée autour de 900 millions d’euros pour 2027. La FFB demande aussi le lancement d’un troisième programme de renouvellement urbain.
6. Revoir les aides personnelles au logement
Le projet de budget prévoit de ne pas revaloriser les APL en 2027, alors que l’indice de référence des loyers a progressé de 1,15 % sur un an. L’économie attendue est de 101 millions d’euros. À partir de septembre 2027, un étudiant rattaché au foyer fiscal de parents aux revenus élevés ne pourrait plus percevoir d’APL. Les associations et les bailleurs s’y opposent.
7. Simplifier et décentraliser
Le projet de loi relance logement donne davantage de pouvoir aux maires, notamment sur l’attribution des logements sociaux, et entend accélérer certaines procédures d’urbanisme. La filière y voit un levier pour débloquer des programmes immobiliers retardés par les recours et les délais d’instruction.
Exemple : ce que change le budget pour un loueur en meublé
Le projet de loi de finances plafonne l’amortissement des loueurs en meublé non professionnels à 2,5 % de la valeur du bien et à 7 000 € par an et par foyer, et à 1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme. Les résidences étudiantes, seniors et pour personnes dépendantes en seraient exclues. L’État en attend environ 200 millions d’euros d’économies.
Exemple chiffré : un studio meublé de 150 000 €
Hypothèse : location meublée classique, hors tourisme, au régime réel.
| Plafond de 2,5 % de la valeur du bien | 3 750 € par an |
| Plafond par foyer | 7 000 € par an |
| Valeur à partir de laquelle le plafond de 7 000 € joue | 280 000 € |
| Amortissement maximal pour ce studio | 3 750 € par an |
Le régime actuel est expliqué dans la fiscalité de la location meublée en 2026.
Ce qu’il faut retenir
Au 16 octobre 2026, rien n’est voté. Toutes les mesures du budget 2027 restent des propositions : le Parlement peut les modifier jusqu’au vote final, attendu avant le 31 décembre 2026. Le projet de loi relance logement n’est pas encore adopté par l’Assemblée nationale ; ses décrets d’application suivront.
Pour un projet d’achat, de vente ou d’investissement, il vaut mieux raisonner avec les règles en vigueur et prévoir une marge d’incertitude.
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Questions fréquentes
Le PTZ « parentalité » remplace-t-il le PTZ actuel ?
Non, il s’y ajoute. Le PTZ classique pour une première accession reste en place, sous conditions de ressources.
Faut-il attendre le vote du budget pour investir ?
Pas forcément. Un projet doit tenir sans avantage fiscal ; la fiscalité ne fait qu’améliorer ou dégrader la rentabilité. En revanche, un loueur en meublé a intérêt à refaire ses calculs dès que le texte sera voté.
Les règles sur les passoires vont-elles changer dès 2027 ?
Seulement si le projet de loi relance logement est définitivement adopté. D’ici là, le calendrier de la loi Climat et résilience s’applique.
Sources : Assemblée nationale : projet de loi de finances pour 2027 (articles 7, 8 et 74) · Sénat : projet de loi relance et décentralisation du logement, adopté le 8 juillet 2026 · Fédération française du bâtiment, conférence de presse du 15 septembre 2026 · Fédération des promoteurs immobiliers, observatoire du 2e trimestre 2026 · Union sociale pour l’habitat : réaction au projet de loi de finances 2027 · Insee et notaires de France : indices du 2e trimestre 2026 · service-public.fr
Photo : Lionel Allorge, CC BY-SA 3.0, wikimedia