Bordeaux a misé sur des quartiers neufs pensés pour le climat et la vie de quartier. Où en sont-ils en 2026, et qu’est-ce que cela change pour acheter ou vendre à proximité ?
L’essentiel
- Ginko, au nord, est en grande partie livré ; Brazza et Bastide-Niel, sur la rive droite, se construisent encore en 2026.
- Les trois quartiers doivent compter à terme près de 11 800 logements.
- Les biens anciens voisins profitent des équipements, mais un mauvais DPE pèse sur leur prix face au neuf.
Depuis une quinzaine d’années, Bordeaux transforme d’anciennes friches en quartiers d’habitation pensés pour économiser l’énergie, laisser une large place à la nature et mélanger logements, commerces et équipements. Trois d’entre eux structurent aujourd’hui le paysage immobilier de la métropole, à côté des quartiers les plus recherchés de Bordeaux.
Ginko, le pionnier du nord
Labellisé ÉcoQuartier, Ginko s’étend sur environ 32 hectares au bord du lac, près des Aubiers et des bassins à flot. Il doit compter à terme quelque 2 800 logements, dont une large part déjà livrée, avec un groupe scolaire, des commerces, des bureaux et un grand parc. Le tramway le relie au centre en une vingtaine de minutes.
Brazza, la rive droite qui se construit
Sur 53 hectares d’anciens terrains industriels entre la Garonne et la Bastide, Brazza prévoit environ 4 800 logements à terme. La première phase, engagée en 2019, a déjà vu arriver plusieurs milliers d’habitants. Le quartier mise sur des maisons et petits immeubles modulables, des ateliers et de grands espaces paysagers.
Bastide-Niel, entre patrimoine et neuf
Juste à côté, Bastide-Niel réutilise d’anciennes casernes et magasins généraux sur environ 35 hectares. Environ 4 200 logements sont prévus, dont plus de 600 déjà livrés, avec une forte part de logements sociaux et en accession aidée. Les chantiers se poursuivent en 2026. L’accession aidée est réservée aux ménages sous plafonds de ressources : renseignez-vous avant de viser ces programmes.
Ce que cela change pour l’immobilier
- Les logements neufs de ces quartiers sont vendus plus cher que l’ancien voisin, mais avec de faibles charges d’énergie.
- Les rues anciennes qui les bordent, à la Bastide ou au Grand Parc, profitent des nouveaux équipements et du tramway.
- Les biens anciens mal isolés subissent la comparaison avec le neuf : rénovation énergétique et prix juste sont indispensables.
Pour un propriétaire qui loue, la concurrence joue de la même façon : un locataire qui hésite entre un appartement neuf bien isolé et un ancien difficile à chauffer regarde d’abord ses futures factures. Pour un vendeur, l’arrivée de milliers d’habitants est plutôt une bonne nouvelle : commerces, écoles et services s’installent, et des acheteurs découvrent des rues qu’ils ne regardaient pas il y a dix ans.
Acheter dans le neuf ou dans l’ancien voisin ?
Pour un acheteur, le choix se fait le plus souvent entre trois types de biens, dans le quartier ou à ses abords.
Prix plus élevé, mais frais de notaire réduits (environ 2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien) et faibles charges d’énergie.
Les mêmes équipements et transports, souvent pour un prix au mètre carré plus bas.
Le prix le plus bas, à condition de chiffrer les travaux de rénovation énergétique avant d’acheter.
Dans le neuf, un primo-accédant peut aussi compter sur le prêt à taux zéro, ouvert aux appartements neufs partout en France : voyez ce que le PTZ fait gagner avec des taux proches de 4 %.
Passoires énergétiques : le calendrier pèse sur l’ancien. En l’état du droit, les logements classés G ne peuvent plus être loués avec un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, et les logements classés F suivront en 2028. Un investisseur qui compare un appartement ancien mal classé et un logement neuf voisin en tient compte dans son prix. Le point sur les logements classés F interdits à la location en 2028.
Nos conseils pour vendre un bien ancien près d’un écoquartier
Mettez en avant la proximité des transports et des nouveaux équipements, et chiffrez les travaux de rénovation énergétique : c’est la première question des acheteurs.
- Faites réaliser ou mettre à jour le DPE avant la mise en vente, et voyez s’il peut être amélioré pour mieux vendre.
- Chiffrez les travaux de rénovation énergétique, devis à l’appui.
- Mettez en avant le quartier : tramway, écoles, parcs et commerces nouveaux.
- Fixez un prix juste, en vous comparant à l’ancien voisin plutôt qu’au neuf.
Un bien occupé, en indivision ou qui demande de lourds travaux peut aussi se vendre en l’état à un professionnel, qui intègre lui-même le coût de la rénovation dans son offre.
Questions fréquentes
Qu’est-ce qu’un écoquartier labellisé ?
C’est un quartier qui a obtenu le label ÉcoQuartier du ministère de la Transition écologique, pour ses engagements sur l’énergie, la nature en ville et la mixité.
Ginko est-il achevé ?
En grande partie : une large part de ses quelque 2 800 logements est déjà livrée.
Un écoquartier fait-il monter les prix autour de lui ?
Il apporte transports, écoles et commerces, dont profitent les rues voisines. L’effet dépend toutefois beaucoup de l’état du bien et de son DPE.
Où acheter si l’on préfère une maison avec jardin ?
Brazza propose des maisons et petits immeubles ; au-delà, plusieurs communes de la métropole offrent plus d’espace pour un budget proche.
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Sources : Ville de Bordeaux, projets urbains Ginko, Brazza, Bastide-Niel · Bordeaux Métropole · Ministère de la Transition écologique, label ÉcoQuartier · Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et résilience) : calendrier des logements classés G, F et E interdits à la location
Photo : PA, CC BY-SA 4.0, wikimedia