Le défaut d’assurance du locataire passe souvent inaperçu, jusqu’au dégât des eaux. La loi donne deux voies au propriétaire, qui s’excluent l’une l’autre.
L’essentiel
- Le locataire doit justifier d’une assurance contre les risques locatifs à la remise des clés, puis chaque année.
- Sans attestation, le bailleur peut l’assurer à sa place, prime majorée de 10 % au plus, ou demander la fin du bail.
- Les deux voies ne se cumulent pas : assurer le logement vaut renonciation à la clause résolutoire.
Impayés et dégradations occupent l’esprit des bailleurs. Le défaut d’assurance du locataire est plus discret, mais un incendie ou une fuite chez le voisin du dessous peut coûter très cher si personne n’est couvert.
Une obligation pour la plupart des locataires
La loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de s’assurer contre les risques locatifs (incendie, explosion, dégât des eaux) et d’en justifier à la remise des clés, puis chaque année sur demande du bailleur. L’obligation vaut pour la location vide, la location meublée à titre de résidence principale et le bail mobilité. Elle ne s’applique pas à la location saisonnière, ni en principe aux logements de fonction.
Le minimum exigé couvre les dommages dont le locataire doit répondre envers le propriétaire. Une multirisque habitation, qui protège aussi ses meubles et sa responsabilité civile, va au-delà de l’obligation ; le bailleur peut la conseiller, mais il ne peut pas imposer le choix de l’assureur.
Le propriétaire n’est pas démuni pour autant de son côté : en copropriété, tout copropriétaire, occupant ou bailleur, doit lui-même être assuré au titre de sa responsabilité civile.
Première étape : la mise en demeure
Beaucoup de situations se règlent dès le début : le locataire a souvent simplement oublié de transmettre le document. La marche à suivre est la suivante.
- Réclamer l’attestation par écrit, par courrier ou par courriel, en rappelant l’obligation du bail.
- Sans réponse, adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
- Choisir l’une des deux options si la mise en demeure reste sans effet : assurer le logement à sa place, ou demander la fin du bail.
Option 1 : assurer le logement à sa place
Un mois après une mise en demeure restée sans effet, le bailleur peut souscrire lui-même une assurance pour le compte du locataire. La prime est récupérable, par douzièmes, avec chaque loyer, et peut être majorée de 10 % au plus pour couvrir les frais de gestion. Le locataire peut à tout moment remettre une attestation de son propre contrat : l’assurance du bailleur est alors résiliée.
Exemple chiffré : une prime de 180 € par an
Hypothèse : le bailleur souscrit pour le compte du locataire un contrat à 180 € par an et applique la majoration maximale.
| Prime annuelle payée par le bailleur | 180 € |
| Majoration pour frais de gestion (10 % au plus) | 18 € |
| Total récupérable sur le locataire | 198 € |
| Ajouté à chaque loyer (un douzième) | 16,50 € par mois |
Si le locataire fournit ensuite sa propre attestation, le contrat du bailleur est résilié.
Cette solution protège vite le logement, mais elle a un prix juridique qu’il faut connaître avant de signer.
Choisir l’assurance pour compte, c’est renoncer à la clause résolutoire pour défaut d’assurance. Si vous envisagez de mettre fin au bail, ne souscrivez pas d’abord le contrat à la place du locataire.
Option 2 : demander la fin du bail
Si le bail contient une clause résolutoire visant l’assurance, le commissaire de justice délivre un commandement de justifier d’une assurance. Le locataire a alors un mois pour s’exécuter. Passé ce délai, le bailleur saisit le juge pour faire constater la résiliation et ordonner l’expulsion. Sans clause, il faut demander au juge de prononcer la résiliation pour manquement grave.
Les contrats types de location en vigueur depuis le 1er octobre 2026 proposent cette clause pour défaut d’assurance parmi les clauses facultatives : elle ne figure donc dans le bail que si elle a été retenue. Le fonctionnement de la clause résolutoire, et ce qui a changé dans les nouveaux baux, est détaillé dans notre article sur l’activation de la clause résolutoire et dans celui sur les nouveaux modèles de bail du 1er octobre 2026. Si la procédure va jusqu’au départ du locataire, les étapes sont les mêmes que pour une procédure d’expulsion après des loyers impayés.
Nos conseils
- Exigez l’attestation le jour de la signature, et relancez à chaque date anniversaire.
- Vérifiez que votre bail contient bien une clause résolutoire pour défaut d’assurance.
- Gardez une copie de chaque échange : en cas de sinistre, la preuve de vos relances compte.
Si la relation avec le locataire est devenue trop lourde, sachez enfin qu’un logement peut être cédé sans attendre son départ : c’est le principe de la vente d’un bien occupé.
Questions fréquentes
Le locataire d’un meublé doit-il être assuré ?
Oui, lorsque le meublé est loué comme résidence principale. L’obligation ne vise pas la location saisonnière.
Combien de temps attendre avant d’assurer le logement à sa place ?
Un mois après une mise en demeure restée sans effet.
Peut-on à la fois assurer le logement et demander la résiliation du bail ?
Non. Souscrire l’assurance pour le compte du locataire vaut renonciation à la clause résolutoire pour défaut d’assurance.
Le bailleur peut-il imposer sa compagnie d’assurance ?
Non. Le locataire choisit librement son assureur ; une clause du bail qui l’obligerait à passer par une compagnie désignée par le bailleur serait réputée non écrite.
Que faire si le bail ne prévoit pas de clause résolutoire ?
Il faut demander au juge de prononcer la résiliation du bail pour manquement grave du locataire à ses obligations.
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Sources : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 7 g et 24 · Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 9-1 · service-public.fr · Décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifiant le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale (JO du 7 juillet 2026) · Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 4 (clause imposant un assureur choisi par le bailleur réputée non écrite)
Photo : Bob Richards, CC0, stocksnap