Après un an de légère reprise, les prix des logements anciens repartent à la baisse, et ce sont les maisons qui reculent le plus. Taux de crédit en hausse, travaux énergétiques, budgets plus serrés : voici ce que montrent les chiffres officiels et ce qu’ils changent pour un vendeur.

L’essentiel en 30 secondes

  • Sur un an, les prix des maisons anciennes reculent de 1,3 %, ceux des appartements de 0,1 % seulement.
  • Crédit plus cher (3,40 % en septembre 2026) et travaux énergétiques pèsent d’abord sur les maisons.
  • Pour vendre : partir des prix signés, préparer les diagnostics et chiffrer les travaux.

Selon les indices Notaires-Insee publiés le 8 septembre 2026, les prix des logements anciens ont reculé de 1,0 % au deuxième trimestre 2026 et de 0,8 % sur un an. La différence se fait entre les types de biens : sur un an, les prix des appartements sont quasi stables tandis que ceux des maisons baissent nettement. Ces chiffres sont provisoires.

Ce que disent les chiffres

− 1,3 %sur un an pour les maisons anciennes
− 0,1 %sur un an pour les appartements anciens
958 000ventes sur douze mois à fin juin 2026
  • En province, les maisons reculent de 1,3 % sur un an, les appartements de 0,3 %.
  • En Île-de-France, les maisons baissent de 1,5 % sur un an, alors que les appartements progressent de 0,3 %, portés par Paris (+0,6 %).
  • Les volumes tiennent : un niveau quasi stable depuis le début de l’année.
  • La tendance se prolonge : dans leur note de conjoncture de juillet 2026, les Notaires de France projetaient, d’après les avant-contrats, une baisse de 0,9 % sur un an pour les maisons à fin juillet, contre -0,3 % pour les appartements.

Il ne s’agit pas d’un effondrement : ce sont des moyennes nationales, et les écarts locaux sont importants. Au premier trimestre 2026, le prix médian d’une maison ancienne dans l’agglomération de Bordeaux était de 323 000 €, en baisse de 2,4 % sur un an, d’après les Notaires de France (voir aussi où en est le marché bordelais à l’automne 2026).

Pourquoi les maisons reculent davantage

Le crédit plus cher pèse sur les familles

Les maisons sont souvent achetées par des familles qui empruntent beaucoup et sur longue durée. Or le taux moyen des crédits immobiliers est remonté à 3,40 % en septembre 2026, contre environ 3,23 % au printemps, d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA, après la hausse des taux directeurs décidée par la Banque centrale européenne le 11 juin 2026. Sur une maison, quelques dixièmes de point représentent une baisse de capacité d’achat de plusieurs milliers d’euros.

Le poids des travaux énergétiques

Une maison ancienne mal classée au diagnostic de performance énergétique demande souvent des travaux lourds : isolation, fenêtres, chauffage. Depuis le 1er janvier 2025, la vente d’une maison classée E, F ou G doit s’accompagner d’un audit énergétique, qui chiffre ces travaux noir sur blanc. Les acheteurs déduisent ce coût de leur offre. Les notaires notent que les logements nécessitant d’importants travaux rencontrent davantage de difficultés.

Des acheteurs plus prudents

Les notaires décrivent des ménages qui prennent plus de temps, négocient davantage et privilégient les biens offrant le meilleur compromis entre qualité, performance énergétique et budget. Les maisons, plus chères et plus coûteuses à entretenir, sont les premières concernées.

Exemple chiffré : le même budget, deux taux

Un ménage peut consacrer 1 300 € par mois à un prêt sur 25 ans, hors assurance.

Capacité d’emprunt à 3,20 %≈ 268 000 €
Capacité d’emprunt à 3,40 %≈ 262 000 €
Budget perdu pour la même mensualité≈ 6 000 €

Si la maison visée est classée F et que l’audit chiffre 35 000 € de travaux, il cherchera aussi à les retrouver dans le prix. Ces montants sont des hypothèses : chaque bien et chaque dossier de financement est différent.

Comment vendre une maison en 2026

Dans ce marché, la préparation fait la différence. Cinq réflexes, dans l’ordre :

  1. Partir des ventes réelles. Les prix signés chez le notaire, pas les annonces : la base DVF (demandes de valeurs foncières) les publie gratuitement par adresse, et les clés d’une juste estimation aident à les lire.
  2. Préparer les diagnostics avant la mise en vente, dont le DPE et l’audit énergétique si la maison est classée E, F ou G. Un acheteur qui découvre les travaux tard négocie plus fort.
  3. Chiffrer les travaux. Quelques devis aident l’acheteur à se projeter et à monter son plan de financement.
  4. Fixer un prix juste dès le départ. Une maison qui reste longtemps en vente finit souvent par se vendre sous le prix qu’elle aurait obtenu au départ.
  5. Rassembler les papiers. Titre de propriété, factures de travaux, conformité de l’assainissement, plans, taxe foncière.

Les erreurs à éviter

  • Afficher le prix de 2022 : les prix des maisons restent nettement sous leur sommet de cette année-là dans la plupart des régions.
  • Cacher un défaut connu : humidité, toiture, fissures. Le vendeur reste tenu des vices qu’il connaissait.
  • Attendre une remontée rapide des prix : personne ne peut la promettre, et la maison coûte pendant ce temps (taxe foncière, entretien, assurance). Notre article vendre maintenant ou attendre 2027 ? aide à trancher selon votre situation.
  • Refuser toute négociation : dans ce marché, une marge raisonnable fait partie de la vente.

Le lien avec notre métier

Une maison qui demande de gros travaux, issue d’une succession ou dont le terrain est divisible, se vend difficilement à un particulier qui doit financer l’achat et le chantier. Vendre à un marchand de biens, qui achète en l’état pour rénover ou diviser, est une solution à comparer avec une vente classique, sur la base d’une étude du bien.

Questions fréquentes

Les prix des maisons vont-ils continuer à baisser ?

Personne ne peut l’affirmer. Les avant-contrats annonçaient une légère baisse à l’été 2026, mais tout dépendra des taux de crédit et de la confiance des ménages.

Faut-il rénover avant de vendre ?

Pas forcément. Des travaux ciblés peuvent améliorer la classe énergétique, mais leur coût n’est pas toujours récupéré dans le prix. Il faut comparer au cas par cas.

Les appartements sont-ils épargnés ?

Ils sont quasi stables sur un an au niveau national, avec de fortes différences selon les villes : -1,9 % à Lyon, +2,2 % à Marseille au deuxième trimestre 2026.

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Sources : Insee, Informations rapides n° 216 du 8 septembre 2026 : indices Notaires-Insee des prix des logements anciens, deuxième trimestre 2026 · Notaires de France : note de conjoncture immobilière n° 72, juillet 2026 (indicateurs avancés, prix médians des maisons au premier trimestre 2026) · Observatoire Crédit Logement/CSA : taux moyen de septembre 2026 et bilan du troisième trimestre 2026 · Code de la construction et de l’habitation, article L. 126-28-1 (audit énergétique à la vente des maisons et immeubles en monopropriété classés E, F ou G) · DVF : demandes de valeurs foncières, Direction générale des finances publiques · service-public.fr

Photo : Chabe01, CC BY-SA 4.0, wikimedia