Le marché ne s’effondre pas, mais l’équilibre a changé : il y a davantage de biens à vendre, les acheteurs comparent et prennent leur temps. Les indicateurs de l’automne 2026 décrivent un marché où la négociation redevient la règle.
L’essentiel
- Les prix de l’ancien reculent lentement : − 0,8 % sur un an au deuxième trimestre 2026.
- Il faut en moyenne 101 jours pour vendre, six de plus qu’un an plus tôt.
- Neuf acheteurs sur dix négocient, avec une marge proche de 5 % en régions.
Après le recul de 2023 et 2024, puis un début de reprise en 2025, l’année 2026 se caractérise par un marché hésitant. Les prix bougent peu en moyenne, mais les écarts entre biens se creusent : un logement bien placé, en bon état et bien évalué se vend ; les autres attendent. Voici les principaux indicateurs et ce qu’ils signifient concrètement.
Des prix en léger recul
D’après les indices des notaires et de l’Insee, les prix des logements anciens ont baissé de 0,8 % sur un an au deuxième trimestre 2026, et de 1 % sur le seul trimestre. Les maisons reculent davantage (−1,3 % sur un an) que les appartements, quasi stables (−0,1 %). La province (−1 %) baisse un peu plus que l’Île-de-France (−0,3 %). Le réseau Laforêt, qui mesure les prix de ses propres ventes, observe en septembre 2026 un recul de 1,5 % sur un an, et de 1,8 % en régions.
Le nombre de ventes reste proche de 950 000 sur douze mois, loin des records de 2021 mais sans nouvel effondrement.
Plus de biens à vendre
Le stock de biens en vente a progressé de 9 % en un an selon Laforêt, de 13 % pour les appartements et de 4 % pour les maisons. Dans le même temps, la demande d’acheteurs ne progresse que de 1 % au niveau national, et recule même de 2 % en régions et de 4 % pour les maisons. Quand l’offre augmente plus vite que la demande, chaque acheteur a davantage de choix, et donc davantage de poids dans la discussion.
Des ventes plus longues et plus négociées
Les chiffres de septembre 2026 relevés par Laforêt le montrent clairement :
En régions, le délai dépasse 100 jours et la marge atteint 5,1 %. Elle reste plus faible à Paris (3,2 %).
Des écarts selon les territoires
Les moyennes cachent des situations contrastées. À Paris, la demande progresse de 4 % sur un an et la marge de négociation reste la plus faible du pays, alors que le stock de biens à vendre y augmente de 15 %. En régions, la demande recule et les délais s’allongent davantage pour les maisons, en particulier celles qui demandent des travaux de rénovation énergétique : d’où l’intérêt de savoir améliorer son DPE pour mieux vendre. Dans une même ville, un appartement rénové proche des transports et une maison énergivore en périphérie peuvent connaître des trajectoires opposées. C’est pourquoi une estimation sérieuse se fait à l’échelle du quartier et du type de bien, jamais à partir d’une moyenne nationale.
Le crédit, toujours déterminant
Les taux de crédit immobilier sont repartis légèrement à la hausse depuis l’été : autour de 3,5 % sur vingt ans en octobre 2026 selon les courtiers, après les relèvements de taux de la Banque centrale européenne en juin et en septembre. Sur 250 000 € empruntés sur vingt ans, une hausse de 0,1 point représente une dizaine d’euros de mensualité en plus. L’effet est modeste pris isolément, mais il réduit un peu le budget des acheteurs à mensualité égale. Pour savoir si ce contexte plaide pour vendre tout de suite, lisez vendre maintenant ou attendre 2027.
Un exemple concret
Une maison de quatre pièces en périphérie d’une ville moyenne est mise en vente au-dessus des prix constatés dans le quartier. Les premières semaines, elle attire des visites mais aucune offre : les acheteurs la comparent à des maisons voisines mieux placées en prix.
Exemple chiffré : le coût d’un prix de départ trop élevé
Montants illustratifs, pour une maison affichée à 300 000 €.
| Prix affiché au départ | 300 000 € |
| Baisse de 7 % après quatre mois sans offre | 279 000 € |
| Offre acceptée, encore négociée de 5 % | 265 050 € |
| Écart avec le prix de départ | − 34 950 €, soit près de 12 % |
Au final, le vendeur vend moins cher que s’il avait fixé un prix juste dès le départ, car un bien qui reste longtemps en ligne finit par éveiller la méfiance.
Les étapes pour vendre dans ce marché
- Faire estimer le bien à partir des ventes réellement signées dans le secteur, pas des prix affichés : la base des valeurs foncières publiée par l’État permet de les consulter.
- Préparer un dossier complet : diagnostics, dont le DPE, taxe foncière, charges, factures de travaux.
- Anticiper les travaux qu’un acheteur chiffrera, surtout pour une maison mal classée au DPE.
- Fixer un délai de réexamen du prix, par exemple au bout de six à huit semaines sans offre sérieuse.
Nous détaillons la méthode dans les clés d’une juste estimation immobilière. Et pour une maison qui demande trop de travaux pour trouver preneur rapidement, il est aussi possible de vendre à un marchand de biens.
Les erreurs à éviter
- Fixer le prix en fonction de ce qu’on souhaite racheter ensuite plutôt que du marché.
- Se référer aux prix de 2021 ou 2022, qui ne correspondent plus aux capacités d’emprunt actuelles.
- Multiplier les baisses de prix successives, qui envoient un signal de faiblesse.
- Pour un acheteur, négocier sans argument : la marge se justifie par des travaux, un DPE, un prix au m² comparé.
Questions fréquentes
Les prix vont-ils continuer à baisser ?
Personne ne peut l’affirmer. Les indicateurs montrent une baisse lente plutôt qu’une chute, avec de fortes différences selon les villes et les types de biens. L’évolution des taux de crédit pèsera beaucoup.
Faut-il attendre pour vendre ?
Attendre n’a de sens que si le projet le permet. Un bien correctement évalué se vend aujourd’hui ; reporter une vente ne garantit pas un meilleur prix et prolonge les charges.
Quelle marge de négociation proposer en tant qu’acheteur ?
La moyenne tourne autour de 5 % en régions, mais elle dépend du bien. Elle peut être plus forte pour un logement à rénover ou en vente depuis longtemps, et nulle pour un bien rare au juste prix.
Les maisons baissent-elles plus que les appartements ?
Oui en 2026 : la demande se reporte vers les appartements, et les maisons énergivores subissent une décote liée au coût des travaux.
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Sources : Insee et Notaires de France, indices des prix des logements anciens, 2e trimestre 2026 · Laforêt, tendances du marché de l’ancien, septembre 2026 · Banque centrale européenne, décisions de politique monétaire de juin et septembre 2026 · Cafpi, baromètre des taux d’octobre 2026 · Demandes de valeurs foncières (DVF) · service-public.fr
Photo : P.poschadel, CC BY-SA 2.0 FR, wikimedia