Après deux années de recul, le marché immobilier a nettement rebondi en 2025. Les premiers chiffres de 2026 dessinent un paysage plus hésitant. Voici le bilan, source par source, et ce qu’il signifie pour vos projets.
L’essentiel
- 2025 a été l’année de la reprise : environ 951 000 logements anciens vendus et des crédits en hausse d’un tiers.
- En 2026, les taux remontent (3,32 % en août) et le marché marque le pas.
- Au 2e trimestre 2026, les prix de l’ancien reculent de 0,8 % sur un an, les maisons de 1,3 %.
Le marché immobilier ne cesse de surprendre ceux qui le donnent pour mort ou pour reparti. Après la chute de 2023 et 2024, provoquée par la hausse brutale des taux de crédit, l’année 2025 a marqué un vrai redémarrage. Les premiers mois de 2026 montrent un marché plus prudent, sans retournement brutal. Les chiffres officiels permettent de faire la part des choses.
2025 : le retour des ventes
Selon les notaires et l’Insee, environ 951 000 logements anciens ont été vendus au cours de l’année 2025, contre 907 000 sur les douze mois achevés fin juin 2025 : la progression s’est poursuivie tout au long de l’année. La Banque de France, qui compte aussi le neuf, évoque une hausse d’environ 10 % des ventes sur un an. Les prix sont restés sages : +1,0 % sur un an au quatrième trimestre 2025 pour les logements anciens, avec des appartements un peu plus dynamiques que les maisons.
Un crédit immobilier en forte reprise
Le moteur de ce rebond a été le crédit. La production de nouveaux prêts à l’habitat, hors renégociations, a progressé de 33 % en 2025 par rapport à 2024, selon la Banque de France. Le taux moyen des nouveaux crédits est descendu à 3,08 % en décembre 2025, soit plus d’un point de moins qu’au pic de janvier 2024. Les banques, qui avaient fortement réduit leur production en 2023, ont rouvert les vannes, en particulier pour les primo-accédants, tout en respectant les règles de crédit du Haut Conseil de stabilité financière : un taux d’effort de 35 % au maximum et une durée de 25 ans en règle générale.
2026 : un marché qui marque le pas
Le décor a changé au fil de l’année. La Banque centrale européenne a relevé ses taux en juin puis en septembre 2026, et le taux moyen des nouveaux crédits est remonté à 3,32 % en août, 24 points de plus qu’en début d’année. La production mensuelle reste soutenue, autour de 12 milliards d’euros, mais l’élan s’est tassé. Fin juin 2026, le nombre de ventes sur douze mois était estimé à 958 000, un niveau quasi stable depuis le début de l’année.
Les prix suivent : au deuxième trimestre 2026, les logements anciens ont reculé de 0,8 % sur un an. Les appartements sont quasi stables (−0,1 %), les maisons baissent de 1,3 %, et la province (−1,0 %) recule davantage que l’Île-de-France (−0,3 %).
Les villes moyennes, valeur refuge ?
Depuis la crise sanitaire, les villes moyennes attirent des ménages en quête d’espace et de prix plus doux. Le baromètre des notaires consacré aux 244 villes du programme Action cœur de ville le confirme sur la durée : entre 2018 et 2024, le nombre de ventes y a presque résisté (−1 %), quand il chutait de plus de 14 % au niveau national. Ces villes pèsent environ 12 % des ventes. Elles ne sont pas pour autant à l’abri : en 2024, leurs volumes ont reculé de 10 % et le prix médian des maisons de 3,5 %, un peu plus que la moyenne nationale.
Un exemple chiffré : ce que change le taux
Pour mesurer l’effet des taux sur un budget, prenons un même emprunt à trois moments clés.
Exemple chiffré : 250 000 € sur 20 ans, hors assurance
| À 4,17 % (proche du pic de début 2024) | environ 1 537 € par mois, 119 000 € d’intérêts |
| À 3,08 % (taux moyen de décembre 2025) | environ 1 397 € par mois, 85 000 € d’intérêts |
| À 3,32 % (taux moyen d’août 2026) | environ 1 427 € par mois, 92 500 € d’intérêts |
| Remontée de 2026 | environ 30 € de plus par mois |
La remontée reste modeste comparée au choc de 2023. Mais pour un dossier déjà au plafond des 35 %, ces quelques dizaines d’euros peuvent faire basculer un accord.
Cas concret : vendre une maison dans une ville moyenne
Un couple souhaite vendre une maison des années 1970 dans une ville moyenne de Nouvelle-Aquitaine pour se rapprocher de ses enfants. Le marché local est actif, mais les acheteurs comparent davantage, négocient sur le diagnostic énergétique et ont besoin d’un financement solide. Une estimation fondée sur les ventes récentes du quartier, un DPE à jour et un devis de travaux à joindre au dossier évitent une négociation tirée par les craintes de l’acheteur. Si les travaux sont lourds, vendre un bien à rénover en l’état est aussi une option.
Les étapes pour vendre dans ce contexte
- Consulter les ventes réelles du secteur, par exemple sur la base publique des demandes de valeurs foncières, pour réaliser une juste estimation.
- Faire réaliser les diagnostics dès la mise en vente, DPE en tête.
- Fixer un prix cohérent dès le départ : les premières semaines concentrent l’essentiel des visites.
- Vérifier la capacité de financement des acheteurs avant d’accepter une offre.
Les erreurs à éviter
- Croire que la reprise de 2025 garantit une hausse des prix en 2026 : les chiffres montrent l’inverse pour les maisons.
- Comparer son bien aux prix affichés plutôt qu’aux prix de vente réels.
- Négliger une condition suspensive de prêt mal rédigée : avec des taux qui bougent, elle doit être précise.
- Attendre une baisse des taux qui n’est pas acquise pour lancer un projet de vie : vendre maintenant ou attendre 2027 dépend surtout de votre situation.
Questions fréquentes
Les taux vont-ils continuer de monter ?
Personne ne peut l’affirmer. Ils dépendent de la politique de la BCE, de l’inflation et du coût de refinancement des banques.
Pourquoi les maisons baissent-elles plus que les appartements ?
Elles sont plus souvent mal classées au DPE et achetées par des familles plus sensibles au coût du crédit et des travaux.
Où trouver les chiffres de mon secteur ?
Les chambres des notaires publient des indicateurs locaux, et la base DVF recense les ventes signées, adresse par adresse.
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Sources : Insee, indices Notaires-Insee des prix des logements anciens, deuxième trimestre 2026 (8 septembre 2026) · Insee, indices Notaires-Insee des prix des logements anciens, quatrième trimestre 2025 (février 2026) · Banque de France, Stat info « Crédits aux particuliers », décembre 2025 (9 février 2026) et août 2026 (6 octobre 2026) · Banque centrale européenne, décisions de politique monétaire de juin et septembre 2026 · Notaires de France, baromètre de l’immobilier des villes Action cœur de ville, 6e édition (données 2024) · Haut Conseil de stabilité financière, décision relative aux conditions d’octroi des crédits immobiliers · Données DVF (demandes de valeurs foncières, data.gouv.fr)
Photo : Dominic Nelson, CC BY-SA 4.0, wikimedia