Le bruit est l’une des premières gênes citées par les Français dans leur logement. Pour le bruit des avions, la loi d’orientation des mobilités a créé une information obligatoire lors de chaque vente ou location.
L’essentiel
- Vente ou location dans l’une des zones A à D d’un plan d’exposition au bruit : l’état des nuisances sonores aériennes est obligatoire depuis le 1er juin 2020.
- C’est un formulaire gratuit, rempli par le propriétaire lui-même, sans mesure ni technicien.
- En cas d’oubli, l’acheteur peut demander une baisse du prix, voire l’annulation de la vente.
Le bruit des avions ne dépend d’aucun voisin, et il pèse durablement sur la vie quotidienne. C’est pourquoi la loi impose, depuis le 1er juin 2020, d’en informer clairement l’acquéreur ou le locataire d’un logement situé près d’un aérodrome.
Quels biens sont concernés ?
L’obligation vise les biens situés dans l’une des zones d’un plan d’exposition au bruit (PEB). Ce document, arrêté par le préfet autour des aéroports et de nombreux aérodromes, découpe le territoire en zones A et B (bruit fort) et C et D (bruit modéré). Sont concernés les maisons et appartements, les immeubles mixtes mêlant habitation et activité professionnelle, et les terrains constructibles. L’obligation s’applique aux ventes comme aux locations, y compris lors d’une relocation ou d’un renouvellement de bail.
Ce que chaque zone autorise
Le PEB ne sert pas seulement à informer : c’est un document d’urbanisme, qui limite les constructions nouvelles pour ne pas exposer davantage d’habitants.
Pour l’essentiel, bâtiments liés à l’activité aéronautique, logements de fonction et bâtiments agricoles.
Quelques maisons individuelles dans les secteurs déjà urbanisés et équipés, si la capacité d’accueil n’augmente que faiblement.
Construction possible, avec une isolation acoustique renforcée.
Partout, rénover, agrandir ou reconstruire un bâtiment existant reste permis si le nombre d’habitants exposés n’augmente pas.
L’état des nuisances sonores aériennes
Ce document, appelé ENSA, rejoint le dossier de diagnostic technique remis avec la promesse de vente ou annexé au bail, comme les diagnostics obligatoires pour louer. Contrairement aux autres diagnostics, il ne nécessite ni mesure ni technicien : c’est un formulaire d’information que le vendeur ou le bailleur remplit lui-même. Un modèle officiel est disponible en ligne et auprès des préfectures. Il indique :
- l’adresse précise du bien ;
- l’aérodrome concerné et la zone du PEB où se trouve le bien ;
- la référence de l’arrêté qui a approuvé le PEB ;
- le fait que le plan peut être consulté en mairie et sur un service en ligne.
Il n’a pas de durée de validité fixe, contrairement à d’autres documents (voir la durée de validité des diagnostics de vente), mais il doit refléter le plan en vigueur le jour de la signature. Un PEB peut être révisé : celui de Paris-Orly, par exemple, est entré en vigueur le 21 décembre 2023. Un document rempli pour une vente précédente doit donc être vérifié avant d’être réutilisé.
Où trouver l’information ?
Les PEB sont consultables en mairie, sur le Géoportail de l’urbanisme et sur le portail de l’IGN. Le notaire ou l’agent immobilier peut aider, mais l’information reste de la responsabilité du propriétaire.
Les étapes pour un vendeur ou un bailleur
- Vérifier si la commune est couverte par un PEB, en mairie ou sur le Géoportail de l’urbanisme.
- Repérer la zone exacte de la parcelle : une limite de zone peut passer au milieu d’un quartier.
- Noter la référence de l’arrêté préfectoral qui a approuvé le plan, et vérifier qu’il n’a pas été révisé.
- Remplir le formulaire, le dater, le signer et le joindre au dossier de diagnostic technique, dès l’avant-contrat ou dès le bail.
- Le mentionner dès l’annonce : un acheteur informé tôt négocie sur des bases claires.
Que risque-t-on en cas d’oubli ?
Un ENSA absent, incomplet ou inexact peut permettre à l’acquéreur de demander une diminution du prix, des dommages et intérêts, voire l’annulation de la vente si le bruit était déterminant dans sa décision. Le locataire peut de même agir contre le bailleur.
Mieux vaut donc vérifier la situation du bien dès la mise en vente.
Un cas concret, à titre d’exemple
Un propriétaire vend une maison en zone C du PEB d’un aéroport régional, sans penser à l’ENSA, qu’aucun diagnostiqueur ne lui a signalé. Le notaire de l’acquéreur repère la zone en préparant la promesse, et la signature est décalée de quelques jours. L’acheteur, qui avait visité un samedi matin, revient un soir de semaine, puis demande une baisse de prix. Préparé dès la mise en vente, le document aurait évité ce retard et cette renégociation.
L’aide à l’insonorisation
Autour des onze plus grands aéroports (dont Paris-Charles-de-Gaulle, Paris-Orly, Lyon, Marseille, Nice, Toulouse, Nantes et Bordeaux-Mérignac), le plan de gêne sonore ouvre droit à une aide pour isoler le logement, financée par la taxe payée par les compagnies. Le logement doit avoir été construit ou autorisé avant la publication de ce plan, et ne pas avoir été dans le PEB à la date du permis de construire. L’aide couvre en général 80 % des travaux, dans la limite d’un forfait ; ce taux peut être porté à 90 ou 100 % selon les ressources, et à 95 % pour une opération groupée. Le dossier passe par le gestionnaire de l’aéroport. Avant de signer, un acquéreur a intérêt à demander si le logement a déjà été insonorisé.
Un effet limité sur les prix
Ce document n’a pas bouleversé le marché : les aéroports sont connus des habitants, et les prix comme les loyers intègrent déjà la gêne sonore. Il protège surtout les acheteurs venus d’ailleurs, qui découvrent le quartier à une heure calme. Si la vente s’annonce difficile, vendre à un marchand de biens est une autre solution.
Les erreurs à éviter
- Confondre le PEB, qui encadre l’urbanisme et l’information, et le plan de gêne sonore, qui ouvre droit à l’aide à l’insonorisation.
- Réutiliser un ancien formulaire sans vérifier que le plan n’a pas été révisé.
- Penser qu’un bien éloigné des pistes n’est pas concerné : les zones suivent les trajectoires, pas la distance à vol d’oiseau.
Et les autres bruits ?
Le bruit des routes et des voies ferrées n’entre pas dans l’ENSA. Les voies les plus bruyantes font l’objet d’un classement sonore préfectoral, consultable en mairie, qui impose une isolation renforcée au neuf. À la campagne, d’autres règles protègent les bruits et odeurs de la vie rurale. Pour un achat, rien ne remplace une visite à plusieurs moments de la journée.
Questions fréquentes
Faut-il payer un diagnostiqueur pour l’ENSA ?
Non. Le propriétaire remplit lui-même le formulaire officiel, gratuit. Un diagnostiqueur ou le notaire peut l’aider, mais aucune mesure du bruit n’est réalisée.
Mon bien est en zone D : suis-je concerné ?
Oui. Toutes les zones du PEB, de A à D, sont visées par l’obligation d’information, même si la zone D correspond à une gêne modérée.
Le locataire peut-il obtenir une baisse de loyer ?
Si l’information manque au bail, il peut saisir le juge pour obtenir une diminution du loyer ou des dommages et intérêts, en particulier s’il démontre que le bruit aurait changé sa décision.
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Sources : Code de l’urbanisme, article L. 112-11, issu de l’article 94 de la loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 d’orientation des mobilités · Code de l’urbanisme, articles L. 112-3 et suivants (plans d’exposition au bruit et constructions autorisées par zone) · Code de la construction et de l’habitation, article L. 271-4 (dossier de diagnostic technique) · Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-3 (dossier remis au locataire) · Code de l’environnement, article L. 571-10 (classement sonore des voies) · Code général des impôts, article 1609 quatervicies A (taxe sur les nuisances sonores aériennes) ; arrêté du 23 février 2011 (aide à l’insonorisation) · Ministère de la Transition écologique, aide à l’insonorisation des logements autour des aéroports (mise à jour 2026) · Institut national de la consommation, l’information sur le bruit aux environs des aérodromes · geoportail-urbanisme.gouv.fr · justice.fr : diagnostic immobilier et bruit des aéroports · service-public.fr
Photo : Adrian Pingstone, PUBLIC DOMAIN, wikimedia