Le dispositif Pinel n’accueille plus de nouveaux investisseurs, mais il engage encore ceux qui en ont profité. Plafonds de loyer, choix de prolonger, revente : voici ce qu’il faut savoir pour conserver l’avantage fiscal.
L’essentiel
- Aucun achat n’ouvre droit au Pinel depuis le 1er janvier 2025, mais la réduction continue pour les propriétaires déjà engagés.
- En 2026, le plafond de loyer va de 10,26 € à 19,71 € le m² selon la zone.
- Vendre avant la fin de l’engagement fait reprendre la réduction déjà obtenue, sauf cas exceptionnels.
Créé en 2014 pour succéder au Duflot, le Pinel accordait une réduction d’impôt à ceux qui achetaient un logement neuf pour le louer à un loyer plafonné, dans les zones où la demande locative est forte. Il s’est arrêté pour les acquisitions réalisées après le 31 décembre 2024, et son successeur, le statut du bailleur privé, repose sur une logique différente. Pour les propriétaires déjà engagés, en revanche, rien n’est terminé : la réduction d’impôt continue d’être versée chaque année, à condition de respecter les règles jusqu’à la fin de la période de location.
Les derniers taux du Pinel
À partir de 2023, le dispositif a été rogné progressivement. Selon la durée d’engagement de six, neuf ou douze ans, la réduction était de :
12 %, 18 % ou 21 % du prix.
10,5 %, 15 % ou 17,5 % du prix.
9 %, 12 % ou 14 % du prix.
Le prix retenu est plafonné à 300 000 € et à 5 500 € par mètre carré, dans la limite de deux logements par an. La réduction entre aussi dans le plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an.
Le Pinel+ : les anciens taux, sous conditions
Pour les achats de 2023 et 2024, le Pinel+ permettait de conserver les taux de 2022. Il fallait soit acheter dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, soit respecter des critères fixés par le décret du 17 mars 2022 : performance énergétique supérieure à la réglementation environnementale RE 2020, étiquette A au diagnostic de performance énergétique, surfaces minimales (28 m² pour un studio, 45 m² pour un deux-pièces, 62 m² pour un trois-pièces), un espace extérieur privatif et une double exposition à partir du trois-pièces. Ces logements sont souvent plus faciles à relouer, car ils répondent aux attentes de confort d’été.
Ce qui reste obligatoire pendant l’engagement
- Louer le logement nu, comme résidence principale du locataire, sans interruption autre qu’une vacance raisonnable entre deux baux.
- Respecter le plafond de loyer de la zone. Pour les baux signés ou renouvelés en 2026, il est fixé par mètre carré à 19,71 € en zone A bis, 14,64 € en zone A, 11,80 € en zone B1 et 10,26 € en zones B2 et C, multiplié par un coefficient de surface égal à 0,7 + 19 / surface, plafonné à 1,2.
- Vérifier les ressources du locataire à la signature, d’après son avis d’imposition de l’avant-dernière année.
- Ne pas louer à un membre de son foyer fiscal ; la location à un enfant ou à un parent qui ne fait pas partie du foyer reste possible.
Un investisseur de 2023, en chiffres
Exemple chiffré : un deux-pièces neuf en zone A
Acheté en 2023, 50 m², 250 000 €, engagement de neuf ans au taux de 15 %.
| Réduction totale (250 000 € × 15 %) | 37 500 € |
| Par an, sur neuf ans | environ 4 170 € |
| Coefficient de surface (0,7 + 19 / 50) | 1,08 |
| Loyer maximal 2026 (50 × 14,64 € × 1,08) | environ 790 € hors charges |
| Prolongation de trois ans (+ 2,5 points) | + 6 250 € |
Avec le Pinel+, le même investisseur aurait bénéficié de 18 %, puis de 3 points en cas de prolongation.
Prolonger ou s’arrêter ?
Un engagement initial de six ans peut être prolongé une ou deux fois de trois ans, un engagement de neuf ans une fois. La décision se prend à la fin de la période en cours. Prolonger a du sens si le loyer plafonné reste proche du loyer du marché ; si l’écart est important, reprendre sa liberté peut rapporter davantage. Le loyer ne se relève pas pour autant d’un coup : avec le même locataire, le bail se poursuit aux mêmes conditions, et une hausse ne peut passer que par la procédure du loyer manifestement sous-évalué au renouvellement du bail, encadrée dans les zones tendues.
Vendre avant la fin
Une revente pendant l’engagement entraîne la reprise de la réduction d’impôt déjà obtenue, sauf en cas d’invalidité, de licenciement ou de décès d’un membre du couple.
Si un départ est inévitable, mieux vaut attendre la fin de la période de six ou neuf ans pour vendre. Le logement est alors souvent encore loué : les options sont détaillées dans notre article sur la vente d’un logement occupé par un locataire, et la plus-value immobilière est à calculer avant de fixer le prix. Groupe Serenity peut aussi racheter un bien occupé.
Les erreurs à éviter
- Oublier de réviser le plafond à chaque nouveau bail, ou appliquer l’indexation annuelle au-delà du plafond.
- Laisser le logement vide plus de douze mois entre deux locations : l’administration peut remettre en cause l’avantage.
- Croire que la réduction non utilisée se reporte : en métropole, la part qui dépasse l’impôt dû est perdue.
Questions fréquentes
Peut-on encore acheter en Pinel en 2026 ?
Non. Les acquisitions réalisées depuis le 1er janvier 2025 n’y ouvrent plus droit. Pour un logement neuf, il faut regarder le statut du bailleur privé, ouvert depuis le 21 février 2026.
Le plafond de loyer change-t-il chaque année ?
Oui, il est actualisé au 1er janvier et s’applique aux baux signés ou renouvelés dans l’année.
Que se passe-t-il à la fin de l’engagement ?
Le logement sort du dispositif : le propriétaire peut le vendre, l’occuper ou le louer librement, dans le respect des règles du bail en cours et de l’encadrement des loyers là où il existe.
Faut-il déclarer quelque chose pour prolonger ?
Oui, la prolongation se fait sur la déclaration de revenus de l’année qui suit la fin de la période, avec le formulaire 2044 EB.
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Sources : Code général des impôts, article 199 novovicies (dispositif Pinel) · Loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021, article 168 (baisse des taux et Pinel+) · Décret n° 2022-384 du 17 mars 2022 (critères de qualité du Pinel+) · BOFiP : BOI-BAREME-000017, plafonds de loyer et de ressources 2026 · Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (statut du bailleur privé) · service-public.gouv.fr
Photo : Alexandre Prevot from Nancy, France, CC BY-SA 2.0, wikimedia