Après deux années de crédit très difficile, les investisseurs retrouvent l’accès au prêt. Le cadre fixé par le Haut Conseil de stabilité financière n’a pas bougé : voici comment s’y retrouver.
L’essentiel
- Deux limites : 35 % de taux d’effort, assurance comprise, et 25 ans de durée.
- Les banques peuvent sortir de ce cadre pour 20 % de leurs dossiers, dont une part ouverte aux investisseurs.
- Les loyers attendus sont en général retenus à 70 % : un dossier locatif se prépare chiffres en main.
En 2023, la remontée brutale des taux avait fermé la porte du crédit à beaucoup d’acheteurs, et d’abord aux investisseurs. Pour desserrer l’étau, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) avait ouvert davantage la marge de dérogation des banques aux projets locatifs. Ce cadre est toujours celui qui s’applique aujourd’hui.
Deux limites à connaître
- 35 % de taux d’effort au maximum : la somme des mensualités de crédit, assurance comprise, ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets du foyer.
- 25 ans de durée au maximum, portée à 27 ans lorsque le remboursement est différé pendant une construction ou des travaux importants.
Cette norme est devenue juridiquement contraignante pour les banques en 2022. Elle ne s’impose pas au cas par cas : c’est l’ensemble de la production de chaque établissement qui est contrôlé. Le détail de ce que la banque vérifie dans un dossier figure dans notre article sur les contrôles avant un prêt immobilier.
La marge de dérogation : 20 % des dossiers
Chaque trimestre, une banque peut accorder 20 % de ses crédits immobiliers en dehors de ces limites. Depuis la décision du HCSF de juin 2023, au moins 70 % de cette marge reste réservée à la résidence principale, dont une part pour les primo-accédants. Les 30 % restants sont libres : c’est la fenêtre des investisseurs locatifs. Le contrôle se fait désormais sur une moyenne glissante, ce qui laisse aux banques un peu plus de souplesse d’un mois sur l’autre.
Concrètement, cette fenêtre est étroite : chaque banque décide à qui elle l’ouvre, et elle la réserve en priorité à ses meilleurs clients. Un investisseur qui dépasse les 35 % doit donc convaincre par la solidité de son patrimoine, de son épargne ou de ses revenus.
« La dérogation n’est pas un droit : c’est un choix de la banque, dossier par dossier. »
Comment les banques regardent un projet locatif
- Les loyers attendus sont en général retenus à 70 % de leur montant, pour tenir compte de la vacance et des charges.
- Le « reste à vivre » et l’épargne disponible après l’achat pèsent autant que le taux d’endettement.
- Un apport couvrant au moins les frais de notaire reste presque toujours attendu.
- Le DPE est désormais scruté : un logement classé G ne peut plus être loué, un F ne le pourra plus en 2028. Sans budget travaux chiffré, le dossier passe mal.
Le poids des loyers dans le calcul se voit bien sur un cas simple.
Exemple chiffré : un foyer qui rembourse déjà sa résidence principale
Hypothèses : 4 000 € de revenus nets par mois, un crédit de résidence principale de 700 € par mois, un studio qui se louerait 700 € par mois. Prêt sur 20 ans à 3,5 %, assurance de 30 € par mois.
| Revenus nets du foyer | 4 000 € |
| Loyer attendu retenu à 70 % (700 × 0,7) | + 490 € |
| Revenus pris en compte | 4 490 € |
| Plafond de 35 % | 1 571 € |
| Crédit de résidence principale en cours | − 700 € |
| Mensualité possible pour le studio, assurance comprise | 871 € |
| Montant empruntable (841 € hors assurance, 20 ans, 3,5 %) | environ 145 000 € |
Sans tenir compte du loyer, la mensualité possible tomberait à 670 € assurance comprise, et le montant empruntable à environ 110 000 €.
Ce calcul reste théorique : la banque regarde aussi l’apport, l’épargne restante et la qualité du logement. Un studio classé F, par exemple, devra être rénové avant 2028, et ce budget doit figurer dans le plan de financement.
Les leviers pour un dossier solide
- Soldez les petits crédits à la consommation avant la demande : ils pèsent lourd dans le calcul des 35 %.
- Présentez un plan de financement complet : prix, frais, travaux, loyer estimé par un professionnel.
- Faites jouer la délégation d’assurance emprunteur : elle allège la mensualité retenue dans le taux d’effort.
- Passez par un courtier si votre profil sort du cadre : il sait quelles banques utilisent encore leur marge de dérogation.
L’assurance est souvent le levier le plus simple : depuis la loi Lemoine de 2022, elle peut être changée à tout moment, sans frais. Notre article sur la délégation d’assurance emprunteur détaille la démarche. Et si le logement visé est une passoire, vérifiez d’abord le calendrier des logements classés F interdits à la location en 2028.
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Questions fréquentes
Les loyers futurs comptent-ils comme des revenus ?
Oui, mais en général à 70 % de leur montant, pour tenir compte de la vacance et des charges.
Peut-on emprunter sur 27 ans pour un investissement locatif ?
Seulement si le remboursement est différé pendant une construction ou des travaux importants. Sinon, la durée maximale est de 25 ans.
Faut-il un apport pour investir ?
Presque toujours, au moins de quoi couvrir les frais de notaire. Un financement à 110 % reste l’exception.
Un courtier peut-il obtenir une dérogation ?
Il ne la décide pas, mais il sait quelles banques disposent encore de leur marge de dérogation et présente le dossier en conséquence.
Sources : Décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 modifiée · Décision du Haut Conseil de stabilité financière de juin 2023 · Code monétaire et financier, article L. 631-2-1 · Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et résilience) · service-public.fr
Photo : Wilfred Iven, CC0, stocksnap