Quand les taux de crédit remontent, chaque économie sur le financement compte. Pour un investisseur, renégocier ou déléguer son assurance de prêt est l’une des façons les plus efficaces de préserver la rentabilité d’un logement loué.
L’essentiel
- Depuis la loi Lemoine, on peut changer d’assurance de prêt à tout moment, sans frais.
- Sur 200 000 € empruntés sur 20 ans, l’économie peut dépasser 9 000 €, soit près de 40 € par mois.
- Pour un bailleur au réel, les primes sont déductibles des revenus fonciers.
Lorsqu’on emprunte pour acheter un logement, la banque demande presque toujours une assurance qui garantit le remboursement en cas de décès, d’invalidité ou d’arrêt de travail. La loi ne l’impose pas, mais aucun prêteur ne s’en passe en pratique. Cette assurance peut représenter une part importante du coût total du crédit. Or l’emprunteur n’est pas obligé de prendre celle de sa banque : c’est la délégation d’assurance.
Ce que couvre l’assurance emprunteur
- Décès et perte totale et irréversible d’autonomie : le capital restant dû est remboursé à la banque.
- Invalidité permanente (totale ou partielle) et incapacité temporaire de travail : les mensualités sont prises en charge, totalement ou en partie.
- Perte d’emploi : une garantie facultative, rarement exigée et souvent limitée.
Pour un investissement locatif, la banque se contente parfois des seules garanties décès et invalidité, car les loyers participent au remboursement. Cela vaut la peine de poser la question.
Le contrat de groupe et la délégation
La banque propose un contrat de groupe : un tarif mutualisé entre tous ses emprunteurs, souvent calculé sur le capital emprunté au départ, donc constant pendant toute la durée du prêt. Depuis la loi Lagarde de 2010, l’emprunteur peut choisir un autre assureur, à condition que le contrat offre des garanties équivalentes à celles exigées par la banque. Celle-ci remet une fiche standardisée d’information qui liste ses exigences, choisies dans une grille de critères fixée par le Comité consultatif du secteur financier.
Changer à tout moment
Les règles se sont assouplies en plusieurs étapes.
Changement possible pendant la première année du prêt.
Changement à chaque date anniversaire du contrat.
Résiliation à tout moment, sans frais, pour tous les contrats.
La banque doit répondre dans les dix jours ouvrés suivant la réception de la demande de substitution. Un refus doit être motivé et justifié par une différence de garanties. Elle ne peut pas modifier le taux du crédit ni facturer de frais.
La même loi supprime le questionnaire de santé lorsque la part assurée des crédits immobiliers ne dépasse pas 200 000 € par personne et que le prêt est remboursé avant 60 ans (voir quand le questionnaire médical n’est plus demandé). Le droit à l’oubli pour les anciens malades du cancer et de l’hépatite C a été ramené à cinq ans après la fin du protocole.
Les engagements de 2026
Dans un avis adopté le 26 mai 2026, le Comité consultatif du secteur financier a obtenu de nouveaux engagements des assureurs, appliqués depuis le 1er septembre 2026 et généralisés d’ici juin 2027 : seuls les crédits immobiliers comptent pour le seuil de 200 000 €, les garanties sont harmonisées (invalidité totale à partir de 66 %, partielle à partir de 33 %, incapacité appréciée au regard du métier réellement exercé) et la couverture continue sans interruption lors d’un changement d’assureur.
Ce que la délégation fait gagner
Exemple chiffré : 200 000 € sur 20 ans à 3,5 %
Un investisseur de 35 ans, non fumeur.
| Contrat de groupe : 0,30 % du capital initial | 600 € par an, 12 000 € au total |
| Assurance externe : 0,12 % du capital restant dû | environ 2 700 € au total |
| Économie sur la durée du prêt | plus de 9 000 € |
| Cash-flow en plus | près de 40 € par mois |
Les tarifs varient selon l’âge, la santé, la profession et les sports pratiqués : seul un devis permet de connaître l’économie réelle.
Autre avantage pour un bailleur en location vide au régime réel : les primes d’assurance emprunteur sont déductibles des revenus fonciers, comme les intérêts (voir comment déclarer ses revenus locatifs). En location meublée au régime réel, elles font partie des charges déductibles des recettes, comme l’explique notre point sur la fiscalité du statut LMNP.
Un cas concret de changement en cours de prêt
Une investisseuse a emprunté 180 000 € il y a cinq ans pour un deux-pièces loué. Il lui reste environ 135 000 € à rembourser. Son contrat de groupe reste calculé sur les 180 000 € d’origine. En comparant des devis à garanties équivalentes, elle trouve un contrat calculé sur le capital restant dû, nettement moins cher. Elle transmet le nouveau contrat à sa banque, qui l’accepte en une semaine et lui adresse un avenant. Elle résilie ensuite l’ancien contrat à la date convenue, sans frais. Son cash-flow mensuel s’améliore sans toucher ni au loyer ni au taux du prêt, ce qui joue directement sur le rendement locatif.
Les étapes pour changer d’assurance
- Demander à la banque la fiche standardisée d’information et la liste des garanties exigées.
- Comparer plusieurs devis, à garanties au moins équivalentes, en regardant le coût total sur la durée restante.
- Faire accepter le nouveau contrat par la banque, puis envoyer la résiliation à l’ancien assureur avec la date de prise d’effet.
- Vérifier l’avenant au prêt : le taux et la durée ne doivent pas changer.
L’ordre de ces étapes compte plus qu’il n’y paraît.
Ne résiliez jamais l’ancien contrat avant que la banque ait accepté le nouveau : le prêt se retrouverait sans assurance.
Les erreurs à éviter
- Comparer seulement le prix sans lire les exclusions (maladies du dos, troubles psychiques, sports à risque).
- Oublier qu’à deux emprunteurs, la quotité assurée (50/50, 100/100…) change à la fois le prix et la protection.
Questions fréquentes
Peut-on changer d’assurance après plusieurs années de prêt ?
Oui, à tout moment. Le gain est d’autant plus grand qu’il reste beaucoup de capital à rembourser.
La banque peut-elle refuser ?
Seulement si les garanties du nouveau contrat ne sont pas équivalentes à celles qu’elle exige. Le refus doit être écrit et motivé.
Faut-il refaire un questionnaire de santé ?
Pas si la part assurée des crédits immobiliers ne dépasse pas 200 000 € et que le prêt se termine avant vos 60 ans. Sinon, le nouvel assureur peut le demander.
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Sources : Loi n° 2010-737 du 1er juillet 2010 (Lagarde), loi n° 2014-344 du 17 mars 2014 (Hamon), loi n° 2016-1691 du 9 décembre 2016 et loi n° 2017-203 du 21 février 2017 (amendement Bourquin) · Loi n° 2022-270 du 28 février 2022 (Lemoine) · Code de la consommation, articles L313-29 à L313-32 ; Code des assurances, articles L113-12-2 et L113-30 · Banque de France : avis du Comité consultatif du secteur financier du 26 mai 2026 sur l’assurance emprunteur · Code général des impôts, article 31 (charges déductibles des revenus fonciers) · service-public.fr
Photo : Abdoucondorcet, CC BY-SA 4.0, wikimedia