Règles du Haut Conseil de stabilité financière en vigueur et obligations du code de la consommation.

Avant de prêter, une banque doit vérifier que vous pourrez rembourser. Ce n’est pas une simple prudence : c’est une obligation légale, encadrée depuis 2022 par des règles contraignantes du Haut Conseil de stabilité financière. Voici ce qu’elle examine, dans quel ordre, et ce que cela change pour un acheteur… ou pour un vendeur qui attend que son acquéreur obtienne son prêt.

Une obligation inscrite dans la loi

Le code de la consommation impose au prêteur une évaluation rigoureuse de la solvabilité de l’emprunteur avant tout crédit immobilier (article L. 313-16). La banque s’appuie sur ce que vous lui fournissez et sur ses propres vérifications. Si elle accorde un prêt sans ces contrôles, elle engage sa responsabilité.

Les deux règles qui bloquent le plus de dossiers

  • Le taux d’effort ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets, assurance de l’emprunteur comprise.
  • La durée ne doit pas dépasser 25 ans, ou 27 ans pour un logement neuf ou une rénovation lourde avec différé de remboursement.

Ces normes, devenues juridiquement contraignantes le 1er janvier 2022, laissent aux banques une marge de 20 % de leur production trimestrielle pour des dossiers hors normes, réservée en priorité aux résidences principales et aux primo-accédants.

Ce que la banque vérifie concrètement

  • Vos revenus et leur stabilité : bulletins de salaire, avis d’imposition, ancienneté, type de contrat ; pour un indépendant, plusieurs bilans.
  • Vos charges : crédits en cours, pensions, loyer si vous restez locataire.
  • Le reste à vivre : ce qu’il vous reste chaque mois une fois la mensualité payée, apprécié selon la taille du foyer.
  • Vos comptes : trois mois de relevés, à la recherche de découverts, de rejets ou de dépenses incompatibles avec le projet.
  • Votre apport : en pratique, souvent au moins de quoi couvrir les frais de notaire et de garantie.
  • Le fichier des incidents de remboursement (FICP) de la Banque de France, qu’elle doit consulter. Un incident de crédit y reste inscrit jusqu’à 5 ans, et une procédure de surendettement pendant toute sa durée.

Après l’accord : ce que dit la loi

  • L’offre de prêt doit vous être envoyée par écrit et rester valable au moins 30 jours.
  • Vous ne pouvez pas l’accepter avant un délai de réflexion de 10 jours après sa réception.
  • Une offre acceptée engage la banque : elle ne peut revenir dessus que si les informations fournies étaient fausses.

Et pour le vendeur ?

Dans la plupart des compromis, la vente dépend de l’obtention du prêt de l’acheteur. Avec ces règles, une partie des dossiers échoue, souvent après plusieurs semaines d’attente, et le bien revient sur le marché. Vendre à un acheteur qui ne dépend pas d’un crédit, comme un professionnel qui achète sur ses fonds, supprime ce risque.

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Sources : Code de la consommation, articles L. 313-16 (solvabilité), L. 313-24 et L. 313-34 (offre et délai de réflexion) · Décision D-HCSF-2021-7 du Haut Conseil de stabilité financière, modifiée · Banque de France, fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP)

Photo : PA, CC BY-SA 4.0, wikimedia