Créée par la loi de finances pour 2025, l’exonération des dons d’argent destinés au logement prend fin avec l’année : seuls les versements faits au plus tard le 31 décembre 2026 en bénéficient. Pour les familles qui y pensent, c’est le moment de s’organiser.
L’essentiel en 30 secondes
- Jusqu’à 100 000 € par donateur sans droits, pour un logement neuf ou une rénovation énergétique.
- Le don doit être versé au plus tard le 31 décembre 2026 et utilisé dans les six mois.
- Le logement reste la résidence principale, ou est loué comme telle, pendant cinq ans.
L’article 790 A bis du Code général des impôts permet à un parent, un grand-parent ou un arrière-grand-parent de donner une somme d’argent sans droits de donation, à condition qu’elle serve rapidement à un logement neuf ou à des travaux de rénovation énergétique. Le dispositif s’applique aux dons consentis du 15 février 2025 au 31 décembre 2026. Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre, ne le prolonge pas. Il s’ajoute aux abattements habituels, ce qui en fait l’un des outils les plus puissants pour aider un enfant à se loger.
Qui peut donner, et combien
- Le donateur : un ascendant (parent, grand-parent, arrière-grand-parent) ou, si le donateur n’a pas de descendant, un oncle ou une tante au profit d’un neveu ou d’une nièce.
- Le don : une somme d’argent en pleine propriété, par virement, chèque ou acte notarié. Un bien immobilier, des titres ou une nue-propriété ne sont pas concernés.
Ces sommes s’ajoutent à l’abattement de 100 000 € entre parent et enfant, renouvelable tous les quinze ans, et au don familial de 31 865 € (donateur de moins de 80 ans, bénéficiaire majeur) : voir comment transmettre à ses enfants sans droits de donation.
À quoi l’argent doit servir
Le bénéficiaire a six mois à compter du versement pour affecter la somme :
- à l’achat d’un logement neuf, jamais habité, ou vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA). Il deviendra sa résidence principale ou sera loué comme résidence principale à une personne extérieure à son foyer fiscal ;
- à des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’, réalisés par des professionnels dans la résidence principale dont il est propriétaire.
L’administration fiscale retient la date de l’acte authentique d’achat, pas celle du contrat de réservation. Sont exclus : l’achat d’un logement ancien sans travaux, un terrain à bâtir, une maison construite par le bénéficiaire lui-même et un achat par l’intermédiaire d’une SCI.
Une condition de cinq ans
Le logement doit rester la résidence principale du bénéficiaire, ou être loué comme telle, pendant cinq ans à partir de l’achat, de l’achèvement ou de la fin des travaux. Une vente avant ce terme fait tomber l’exonération, même si le prix est réinvesti : les droits sont alors dus, avec l’intérêt de retard. Seul le décès du bénéficiaire ne remet pas l’avantage en cause.
Un exemple chiffré
Un couple a déjà donné 100 000 € chacun à sa fille il y a six ans : leurs abattements sont épuisés jusqu’en 2035. Leur fille signe une réservation pour un appartement neuf. Chaque parent lui vire 100 000 € le 10 décembre 2026.
Exemple chiffré : deux dons de 100 000 € pour un appartement neuf
| Droits sans l’exonération (barème en ligne directe) | environ 18 200 € par parent |
| Droits avec l’exonération | 0 € |
| Économie pour la famille | près de 36 400 € |
À condition que l’acte authentique d’achat soit signé au plus tard le 10 juin 2027 et que l’appartement reste sa résidence principale cinq ans.
Le même don versé le 5 janvier 2027 ne serait plus exonéré, sauf nouvelle loi.
Les étapes pour en profiter à temps
- Vérifier le projet : logement neuf ou VEFA, ou devis de travaux éligibles à MaPrimeRénov’. Pour un programme neuf, s’assurer que la signature de l’acte pourra intervenir dans les six mois.
- Verser avant le 31 décembre 2026 et conserver la preuve de la date : relevé de virement ou acte notarié. Sans attendre les derniers jours.
- Déclarer le don dans le mois, avec le formulaire 2735, ou le faire constater par un notaire. Pour ces dons fléchés vers le logement, la déclaration papier reste admise ; une déclaration déposée avant le 31 janvier 2027 fait foi de la date indiquée.
- Affecter la somme dans les six mois et garder les factures et l’acte d’achat.
- Respecter les cinq ans d’occupation ou de location en résidence principale.
Les erreurs à éviter
- Croire que l’ancien est couvert : un amendement voté à l’automne 2025 l’étendait aux primo-accédants dans l’ancien, mais la version de l’article 790 A bis en vigueur sur Légifrance n’en contient aucune trace.
- Financer deux fois la même dépense : un euro donné ne peut pas payer des travaux déjà couverts par MaPrimeRénov’ ou un crédit d’impôt.
- Revendre trop tôt : une mutation ou une séparation peut pousser à vendre ; mieux vaut l’anticiper avant d’engager le don.
- Oublier l’équité familiale : un don important à un seul enfant pourra être rapporté à la succession, dans le respect de la réserve héréditaire. Le notaire peut l’organiser, par exemple en donation-partage.
Et après le 31 décembre ?
Le projet de loi de finances pour 2027 contient une autre mesure, sans lien avec le logement : pour les dons d’argent faits du 1er janvier au 30 juin 2027 à un descendant de 18 à 49 ans, un taux unique de 6 % jusqu’à 100 000 € par donateur, et un don familial exonéré relevé à 50 000 € (voir notre article sur les transmissions en 2027).
Au 16 octobre 2026, rien n’est voté. Le projet, en discussion au Parlement depuis le 13 octobre, peut être modifié ou abandonné. Une famille qui vise un logement neuf a donc intérêt à agir avant la fin de l’année.
Le lien avec la vente d’un bien
Pour constituer la somme, des parents vendent parfois un bien : appartement locatif, maison héritée, terrain. Le calendrier est serré : une vente classique prend souvent trois mois entre l’offre et l’acte. Quand le délai compte, une vente à un marchand de biens, plus rapide et sans condition de prêt, peut être une solution à comparer, au cas par cas.
Questions fréquentes
Un grand-parent peut-il donner en plus des parents ?
Oui. Chaque donateur dispose de son propre plafond de 100 000 €, dans la limite de 300 000 € reçus par le bénéficiaire.
Le logement peut-il être loué au lieu d’être habité ?
Oui, s’il est loué comme résidence principale à une personne qui ne fait pas partie du foyer fiscal du bénéficiaire, pendant cinq ans.
Que se passe-t-il si une partie de la somme n’est pas utilisée ?
Seule la part affectée au projet dans les six mois est exonérée. Le reste suit les règles habituelles des donations.
Peut-on rembourser un ancien prêt immobilier avec ce don ?
Non. Le remboursement d’un crédit signé avant le 15 février 2025 n’est pas un usage admis.
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Sources : Code général des impôts, article 790 A bis (loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 71), version en vigueur consultée sur Légifrance · BOFiP, BOI-ENR-DMTG-20-20-20 (exonération temporaire des dons de sommes d’argent affectées au logement), version du 4 septembre 2025 · Code général des impôts, articles 777, 779 et 790 G (barème, abattements, don familial de sommes d’argent) · Projet de loi de finances pour 2027, article 4, déposé à l’Assemblée nationale le 1er octobre 2026 (en discussion) · Rapport du 122e Congrès des notaires de France (2026) : « Favoriser le logement neuf et la rénovation énergétique (CGI, art. 790 A bis) » · impots.gouv.fr : déclaration des dons manuels (formulaire 2735) · service-public.fr
Photo : Père Igor, CC BY-SA 3.0, wikimedia