La loi de finances pour 2025 a rouvert un abattement exceptionnel de 100 000 € sur les dons familiaux destinés au logement. Il ne reste que quelques semaines pour en profiter. Conditions, calendrier et précautions.
L’essentiel
- Jusqu’au 31 décembre 2026, chaque parent ou grand-parent peut donner 100 000 € sans droits pour un logement neuf ou une rénovation énergétique.
- Le bénéficiaire a six mois pour utiliser l’argent, puis garde le logement en résidence principale, ou le loue, pendant cinq ans.
- L’exonération s’ajoute aux abattements habituels : jusqu’à 231 865 € sans droits d’un parent à un enfant.
Le dispositif n’est pas nouveau : une première version, limitée à quelques mois, avait été créée en 2020 pour relancer l’économie après le premier confinement. La loi de finances pour 2025 l’a rétabli, sous une forme recentrée sur le logement, pour les dons consentis du 15 février 2025 au 31 décembre 2026. Il se cumule avec les abattements habituels et peut faire gagner des sommes importantes à une famille qui prépare un achat ou un chantier. Encore faut-il respecter des conditions précises, que l’administration fiscale peut contrôler pendant plusieurs années.
Qui peut donner, et à qui ?
Le donateur peut être un parent, un grand-parent ou un arrière-grand-parent. À défaut de descendance, un oncle ou une tante peut donner à un neveu ou une nièce. Le don doit porter sur une somme d’argent, versée en pleine propriété : un bien immobilier, des titres ou un démembrement ne sont pas concernés. Aucune condition d’âge n’est imposée, ni au donateur ni au bénéficiaire.
Les plafonds
Deux parents et un grand-parent peuvent ainsi aider un même enfant à hauteur de 300 000 € exonérés. À l’inverse, un donateur peut répartir ses 100 000 € entre plusieurs bénéficiaires, par exemple 50 000 € à chacun de ses deux enfants.
À quoi l’argent doit servir
Le bénéficiaire dispose de six mois à compter du versement pour affecter la somme à l’un des deux usages suivants :
- l’achat ou la construction d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, qui deviendra sa résidence principale ou sera loué comme résidence principale ;
- des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’ dans sa résidence principale, dont il est propriétaire.
Un logement ancien acheté sans travaux n’ouvre pas droit à l’exonération. Les dépenses déjà financées par MaPrimeRénov’ ou par un autre avantage fiscal ne peuvent pas l’être une seconde fois par le don : il faut pouvoir montrer que chaque euro donné a payé une dépense distincte.
Une obligation de conservation de cinq ans
Le logement doit rester la résidence principale du bénéficiaire, ou être loué comme résidence principale à une personne extérieure à son foyer fiscal, pendant cinq ans. Le délai court à partir de l’acquisition, de l’achèvement du logement ou de la fin des travaux.
Une revente anticipée ou un changement d’usage pendant ces cinq ans entraîne la remise en cause de l’exonération, avec intérêts de retard.
Un cumul avec les autres abattements
Cette exonération s’ajoute à l’abattement de 100 000 € entre parent et enfant, renouvelable tous les quinze ans, et au don familial de sommes d’argent de 31 865 € (donateur de moins de 80 ans, bénéficiaire majeur), deux outils présentés dans notre article sur la transmission à ses enfants sans droits de donation. Un parent qui n’a encore rien donné peut ainsi transmettre jusqu’à 231 865 € à un enfant sans droits, dont 100 000 € fléchés vers le logement.
Un exemple chiffré
Exemple chiffré : Léa, 31 ans, achète en VEFA
L’appartement neuf sera sa résidence principale. Ses parents ont déjà utilisé leurs abattements lors d’une donation il y a huit ans. En décembre 2026, ils lui versent :
| Don de chaque parent (sous 100 000 € par donateur) | 2 × 60 000 € |
| Don de sa grand-mère | 40 000 € |
| Total reçu (sous 300 000 € par bénéficiaire) | 160 000 € |
| Droits de donation à payer | 0 € |
Sans le dispositif, chaque parent aurait payé plus de 10 000 € de droits sur son don. Léa dispose de six mois, soit jusqu’en juin 2027, pour verser les fonds au promoteur, puis devra occuper ou louer le logement en résidence principale pendant cinq ans. Pour d’autres façons d’aider un enfant, voir les solutions pour aider son enfant à acheter son premier logement.
Les étapes pour sécuriser le don
- Vérifier que le projet est éligible : logement neuf, VEFA ou travaux éligibles à MaPrimeRénov’.
- Verser la somme par virement, avant le 31 décembre 2026, sur un compte au nom du bénéficiaire.
- Déclarer le don à l’administration fiscale, en ligne ou par formulaire, en mentionnant le dispositif.
- Affecter les fonds dans les six mois : acte de vente, appels de fonds du promoteur ou factures des artisans.
- Conserver toutes les pièces pendant au moins cinq ans après l’opération ; pour des montants importants ou une famille recomposée, faire relire le projet par un notaire.
Les erreurs à éviter
- Verser l’argent fin décembre sans projet prêt : le délai de six mois passe très vite.
- Financer l’achat d’un logement ancien sans travaux, non couvert par l’exonération.
- Mélanger le don avec d’autres fonds sans traçabilité.
- Louer le logement à un membre du foyer fiscal du bénéficiaire, ce qui fait perdre l’avantage.
- Oublier l’égalité entre enfants : un don important à l’un d’eux doit être pensé au regard de la future succession.
Questions fréquentes
Le dispositif sera-t-il prolongé en 2027 ?
Ce n’est pas prévu. Le projet de budget pour 2027 contient une autre mesure, un taux réduit sur les dons d’argent du premier semestre 2027, qui n’est pas encore votée et ne reprend pas l’exonération totale.
Peut-on financer l’apport d’un achat dans le neuf avec un crédit à côté ?
Oui. Le don peut constituer l’apport, le reste étant financé par un prêt. Il faut simplement pouvoir prouver l’usage de la somme donnée.
Le bénéficiaire doit-il être propriétaire pour des travaux ?
Oui. Les travaux de rénovation énergétique doivent porter sur sa résidence principale, dont il est propriétaire.
Que se passe-t-il si le donateur décède dans les cinq ans ?
L’exonération reste acquise, à condition que le bénéficiaire respecte lui-même ses engagements d’usage du logement.
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Sources : Code général des impôts, article 790 A bis, dans sa rédaction issue de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, sur Légifrance · Code général des impôts, articles 779 et 790 G (abattements et don familial de sommes d’argent) · Dons d’argent et donations, service-public.gouv.fr · France Épargne, « Don familial de 100 000 € exonéré : six mois pour saisir la fenêtre avant fin 2026 » (juillet 2026) · Projet de loi de finances pour 2027, article 4 (présenté le 1er octobre 2026)
Photo : Lionel Allorge, CC BY-SA 3.0, wikimedia