Créé pour libérer du foncier dans les villes où le logement manque, l’abattement exceptionnel sur les plus-values a été prolongé par la loi de finances pour 2026. Il concerne les ventes à un acheteur qui s’engage à construire des logements collectifs.
L’essentiel
- Vendre un terrain en zone tendue à un constructeur de logements collectifs peut réduire la plus-value imposable de 60 à 85 %.
- La promesse de vente doit avoir date certaine au plus tard le 31 décembre 2027.
- La vente à un particulier qui construit sa maison, ou à un proche, n’y ouvre pas droit.
Vendre un terrain constructible détenu depuis longtemps coûte souvent cher en impôt : la plus-value est imposée à 19 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, et les abattements pour durée de détention ne l’effacent totalement qu’au bout de 22 et 30 ans (voir l’imposition des plus-values immobilières). Pour inciter les propriétaires à céder leur foncier aux constructeurs, l’État a créé en 2017 un abattement exceptionnel. Plusieurs fois prolongé et remanié, il figure aujourd’hui à l’article 150 VE du Code général des impôts.
Les conditions
- Le bien : un terrain à bâtir ou un immeuble bâti destiné à être démoli ou réhabilité, situé dans une commune où le marché du logement est tendu, ou dans le périmètre d’une grande opération d’urbanisme ou d’une opération d’intérêt national.
- La promesse de vente : unilatérale ou synallagmatique, elle doit avoir date certaine, signée devant notaire ou enregistrée, au plus tard le 31 décembre 2027 depuis la loi de finances pour 2026.
- La vente : elle doit être signée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant la promesse.
- L’engagement de l’acheteur : dans l’acte, il s’engage à construire des logements collectifs et à les achever dans les quatre ans, avec un volume proche du maximum autorisé par le plan local d’urbanisme.
- L’acheteur ne doit pas être un proche : conjoint, partenaire de Pacs, concubin, ascendant, descendant, ou société dans laquelle l’un d’eux est associé.
Comment se calcule la plus-value
La plus-value brute est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, augmenté des frais d’acquisition et, pour un immeuble, de certains travaux. Pour un terrain reçu par succession ou donation, le prix d’achat est la valeur retenue dans l’acte. On applique ensuite les abattements pour durée de détention, différents pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux, puis l’abattement exceptionnel sur le montant restant. Le notaire calcule et paie l’impôt au moment de la vente, en le prélevant sur le prix.
Les taux
L’abattement s’applique à l’impôt sur le revenu, aux prélèvements sociaux et à la surtaxe sur les plus-values élevées, après les abattements pour durée de détention.
Un exemple pour mesurer l’enjeu
Une famille a acheté une parcelle de 1 500 m² en 2008 pour 90 000 €, frais compris. Un promoteur lui propose 590 000 € pour y construire une résidence de 30 logements, dont 16 en logement social.
Exemple chiffré : une parcelle vendue 590 000 € à un promoteur
Plus-value brute : 500 000 €. Après dix-huit ans de détention, l’abattement pour durée de détention est de 78 % pour l’impôt sur le revenu et de 21,45 % pour les prélèvements sociaux.
| Base imposable à l’impôt sur le revenu | 110 000 € |
| Base imposable aux prélèvements sociaux | environ 392 750 € |
| Impôt sans abattement exceptionnel, surtaxe comprise | environ 91 800 € |
| Bases après l’abattement de 85 % | 16 500 € et environ 58 900 € |
| Impôt avec l’abattement exceptionnel | environ 13 300 € |
Ces chiffres sont des ordres de grandeur ; seul le calcul du notaire fait foi.
Le gain dépasse donc 78 000 €, ce qui peut justifier d’accepter un prix un peu plus bas d’un promoteur qui s’engage sur du logement social.
Cas concret : la vente à un particulier
Un propriétaire de Mérignac vend un terrain de 600 m² à un couple qui veut y construire sa maison. Il espérait l’abattement : il n’y a pas droit, car une maison individuelle n’est pas un logement collectif. Seule la vente à un opérateur qui construit un immeuble ouvre l’avantage. Le propriétaire qui a le choix entre plusieurs acheteurs a donc intérêt à comparer les offres après impôt, pas seulement les prix. Avant de signer, il vérifie aussi que le terrain reste constructible : une révision du PLU peut rendre un terrain inconstructible.
Au 16 octobre 2026, le projet de budget 2027 ne touche pas à l’abattement exceptionnel. En revanche, un amendement adopté en commission veut revoir les abattements pour durée de détention pour les ventes à partir de 2027. Il doit encore être repris en séance puis voté par le Sénat : voir ce que le budget 2027 pourrait changer à la plus-value.
Les étapes
Pour ne pas perdre l’avantage, l’ordre des démarches compte :
- Vérifier la zone : commune en zone tendue ou périmètre d’opération éligible.
- Consulter le plan local d’urbanisme pour connaître ce qui est constructible.
- Faire chiffrer la plus-value avec et sans abattement par le notaire.
- Négocier dans la promesse l’engagement de construire et le taux de logements sociaux.
- Signer une promesse ayant date certaine avant le 31 décembre 2027.
- Faire figurer l’engagement de l’acheteur dans l’acte de vente.
Les erreurs à éviter
- Signer une simple lettre d’intention sans promesse enregistrée : la date certaine manque.
- Accepter une promesse aux conditions suspensives trop longues : la vente doit intervenir dans le délai.
- Oublier la clause sur le logement social si l’on vise le taux de 85 %.
- Négliger la taxe sur les terrains devenus constructibles, que certaines communes appliquent en plus.
- Vendre à un proche ou à une société familiale qui construit : l’abattement est exclu.
Un immeuble ancien à céder plutôt qu’un terrain ? Groupe Serenity étudie aussi la vente à un marchand de biens.
Questions fréquentes
Le vendeur perd-il l’avantage si le promoteur ne construit pas ?
En principe non : c’est l’acheteur qui paie une amende égale à 10 % du prix. L’administration peut toutefois revenir sur l’abattement en cas de montage fictif.
Une société peut-elle en bénéficier ?
Non, l’abattement concerne les plus-values des particuliers et des sociétés de personnes soumises à l’impôt sur le revenu.
Peut-on cumuler avec l’exonération de la résidence principale ?
Si le bien est la résidence principale, la vente est déjà exonérée : l’abattement ne sert à rien.
L’abattement concerne-t-il les immeubles anciens ?
Oui, si l’acheteur s’engage à démolir puis reconstruire, ou à réhabiliter, pour créer des logements collectifs dans le délai de quatre ans.
L’avantage sera-t-il prolongé après 2027 ?
Rien n’est décidé. Seule une prochaine loi de finances pourra le dire.
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Sources : Code général des impôts, article 150 VE (abattement exceptionnel), articles 150 VC (abattements pour durée de détention) et 1609 nonies G (surtaxe) · Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 54 · BOFiP, rescrit BOI-RES-RFPI-000242 : promesses signées début 2026 · ANIL : analyse juridique de la loi de finances pour 2026 · service-public.fr · Code général des impôts, article 1609 nonies G : surtaxe de 3 % pour une plus-value imposable de 110 000 € (exemple chiffré corrigé le 16 octobre 2026) · Amendement I-CF673 au projet de loi de finances pour 2027 (abattements pour durée de détention), adopté en commission des finances, non repris à ce jour en séance
Photo : Romainbehar, CC0, wikimedia