L’immobilier durable ne se résume plus aux normes des bâtiments neufs. Pour un propriétaire, la question est désormais concrète : son bien gardera-t-il sa valeur face aux risques climatiques et aux nouvelles règles ? Tour d’horizon des facteurs qui comptent en 2026.
L’essentiel
- 55 % du territoire hexagonal est classé en exposition moyenne ou forte aux argiles depuis la carte de 2026.
- Le vendeur et le bailleur doivent remettre un état des risques dès la première visite.
- Énergie, risques et foncier rare : trois critères qui séparent désormais les biens qui se valorisent des autres.
Pendant longtemps, l’emplacement suffisait presque à résumer la valeur d’un bien. Il reste décisif, mais d’autres critères s’y ajoutent : l’exposition aux risques naturels, la performance énergétique et la constructibilité du terrain. Ce sont désormais des données publiques, que les acheteurs consultent et que les banques et les assureurs intègrent. Un bien exposé n’est pas invendable, mais il se négocie davantage, se revend plus lentement et coûte parfois plus cher à assurer.
Le sol qui bouge : les argiles
Le retrait-gonflement des argiles fissure les maisons lors des sécheresses suivies de pluies. La carte nationale d’exposition a été actualisée par un arrêté du 9 janvier 2026 : la part du territoire hexagonal en zone moyenne ou forte passe de 48 % à 55 %, et environ 12 millions de maisons individuelles sont concernées. Le risque s’est surtout étendu dans le quart nord-est et le centre du pays.
Pour un vendeur, une maison déjà fissurée pose une question de prix et d’information : les sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles doivent être déclarés à l’acheteur. Pour l’acquéreur d’un terrain en zone moyenne ou forte, une étude géotechnique doit être fournie par le vendeur.
Le littoral qui recule
Depuis la loi Climat et résilience, les communes les plus menacées par l’érosion figurent sur une liste fixée par décret. Elle a été complétée en février 2026 et compte désormais plus de 360 communes. Elles doivent établir une carte locale d’exposition à 30 ans et à 100 ans, avec des conséquences directes : constructions neuves limitées, droit de préemption spécifique, et information obligatoire de l’acheteur ou du locataire.
Dans ces communes, vérifiez la carte locale avant toute offre. Un bien situé dans la zone exposée à 30 ans peut voir sa revente compliquée et ses possibilités d’agrandissement fortement réduites.
Ce que le vendeur doit déclarer
L’état des risques recense les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, le radon et le recul du trait de côte. Il doit être remis dès la première visite, puis annexé à la promesse et à l’acte. Les annonces doivent aussi indiquer où consulter ces informations sur le site Géorisques. S’il manque, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente ou une baisse du prix. Il s’ajoute aux autres diagnostics, dont nous rappelons la durée de validité.
L’énergie et le foncier, deux autres facteurs de valeur
Un logement mal classé au DPE subit une décote, surtout s’il est destiné à la location : les logements G sont exclus des nouveaux baux depuis 2025 et les F le seront en 2028, comme nous l’expliquons dans notre article sur le calendrier des interdictions.
À l’inverse, l’objectif de « zéro artificialisation nette » raréfie les terrains à bâtir. Un terrain constructible bien situé devient un actif recherché, mais une révision du PLU peut aussi le rendre inconstructible : voir quand un terrain constructible devient inconstructible.
Exemple : deux maisons semblables, même commune, même prix demandé
Un acheteur hésite entre deux maisons de 110 m² affichées 260 000 €. Il compare ce qui n’apparaît pas dans l’annonce.
| Maison 1 : argiles fortes, fissures déclarées, classe E | travaux et risque à intégrer |
| Maison 2 : argiles faibles, aucun sinistre, classe C | pas de surcoût identifié |
| Audit énergétique de la maison 1 | 32 000 € de travaux pour atteindre B |
| Décision | offre au prix pour la 2, offre minorée et étude de sol pour la 1 |
Les vérifications avant d’acheter ou d’investir
Ces informations sont gratuites et accessibles en quelques minutes. Les rassembler avant la première offre évite de découvrir un problème après la promesse.
- Consulter Géorisques à l’adresse exacte, sans se contenter de l’état des risques fourni.
- Demander l’historique des sinistres et les arrêtés de catastrophe naturelle de la commune.
- Lire le DPE et l’audit, et chiffrer les travaux qu’ils annoncent.
- Interroger l’assureur avant de signer : certaines zones deviennent difficiles à assurer.
- Vérifier le PLU et les projets de révision si la valeur repose sur la constructibilité.
Les erreurs à éviter
- Croire que l’absence de sinistre passé garantit l’avenir : la carte des argiles a changé en 2026.
- Négliger l’assurance dans le calcul de rentabilité d’un investissement locatif.
- Pour un vendeur, minimiser des fissures connues : le risque d’action pour vice caché est réel.
Questions fréquentes
L’état des risques est-il obligatoire pour une location ?
Oui. Le bailleur doit le remettre dès la première visite et l’annexer au bail, comme pour une vente.
Une maison fissurée peut-elle se vendre ?
Oui, à condition d’informer clairement l’acheteur, notamment des sinistres indemnisés. Le prix intègre alors le coût des réparations et l’incertitude.
Où trouver la carte des argiles ?
Sur le site public Géorisques, en saisissant l’adresse du bien. Le zonage actualisé s’applique depuis le 1er juillet 2026.
Les risques climatiques font-ils baisser les prix partout ?
Non, l’effet reste local et dépend du marché. Mais les acheteurs les intègrent de plus en plus, et les écarts entre biens exposés et non exposés tendent à se creuser.
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Sources : Arrêté du 9 janvier 2026 relatif à la carte d’exposition au phénomène de retrait-gonflement des argiles · data.gouv.fr : évolution de la carte de retrait-gonflement des argiles entre 2020 et 2026 · Maire-info : recul du trait de côte, une cinquantaine de communes supplémentaires (février 2026) · Code de l’environnement, articles L. 125-5 et R. 125-23 et suivants (information des acquéreurs et locataires) ; décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022 · Code de l’urbanisme, articles L. 121-22-1 et suivants (recul du trait de côte) · Arrêté du 22 décembre 2023 portant la surprime catastrophes naturelles à 20 % au 1er janvier 2025 · Code de la construction et de l’habitation, articles L. 132-4 et suivants (étude géotechnique) · Géorisques
Photo : Clem13450, CC BY-SA 4.0, wikimedia