Après la correction de 2023-2024, les SCPI retrouvent des souscripteurs. Mais les obligations environnementales qui s’imposent à leurs immeubles n’ont pas disparu. Comment elles fonctionnent, quel effet elles ont, et ce qu’il faut regarder dans une SCPI.
L’essentiel
- Les bureaux et commerces d’au moins 1 000 m² doivent réduire leur consommation d’énergie de 40 % d’ici 2030.
- Les logements classés G ne peuvent plus être reloués depuis 2025, les F suivront en 2028.
- Pour une SCPI, le risque tient moins aux revenus qu’à la valeur des parts si ses immeubles vieillissent mal.
Les sociétés civiles de placement immobilier permettent d’investir dans l’immobilier locatif sans gérer soi-même de bien. Elles ont connu une période difficile : hausse des taux, baisse de la valeur des bureaux, demandes de retrait non satisfaites, plusieurs baisses de prix de parts, détaillées dans notre article SCPI : après la baisse des prix des parts, faut-il encore investir ? En 2026, le marché se stabilise, selon l’ASPIM et l’IEIF.
Mais une contrainte de fond pèse sur leurs immeubles : la transition énergétique. Elle ne fragilise pas toutes les SCPI de la même façon.
Les bureaux et les commerces face au décret tertiaire
Les bureaux, commerces, entrepôts ou locaux de santé d’au moins 1 000 m² sont soumis au dispositif Éco Énergie Tertiaire. Leur consommation d’énergie doit baisser de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 par rapport à une année de référence, et être déclarée chaque année sur la plateforme OPERAT. Selon le bilan de l’Ademe publié au printemps 2026, la consommation déclarée a déjà reculé de 26 %, et près d’un bâtiment sur deux a atteint l’objectif de 2030, les bureaux faisant partie des bons élèves.
S’y ajoute l’obligation d’équiper les grands bâtiments tertiaires d’un système d’automatisation et de contrôle du chauffage et de la climatisation : depuis 2025 au-delà de 290 kW, et au 1er janvier 2030 entre 70 et 290 kW, après un report décidé fin 2025.
Les logements face au calendrier des passoires
Pour les SCPI résidentielles, la règle clé est le diagnostic de performance énergétique. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail ; les logements F suivront en 2028, puis les E en 2034 (voir les logements classés F interdits à la location en 2028). Les loyers des logements F et G sont gelés depuis août 2022. Les SCPI qui détiennent surtout des immeubles neufs ou récents sont peu concernées ; celles qui possèdent de l’ancien doivent programmer des travaux.
Comment ces règles pèsent sur une SCPI
- Des travaux à financer : isolation, remplacement des équipements, pilotage. Ils sont payés par la trésorerie de la SCPI, ce qui peut réduire temporairement les revenus distribués.
- Une valeur d’expertise sous pression : un immeuble peu performant attire moins de locataires et se revend avec une décote, ce qui se répercute sur la valeur de reconstitution et, à terme, sur le prix de la part.
- Un risque de vacance : les grandes entreprises exigent des bureaux performants pour leurs propres objectifs climatiques et quittent les immeubles obsolètes.
- Des arbitrages : certaines SCPI vendent leurs actifs les moins performants, parfois à prix réduit, pour se recentrer.
Ces règles ne sont pas seules en cause : la hausse des taux et le télétravail ont pesé bien plus lourd sur les bureaux depuis 2022. Mais elles accentuent l’écart entre immeubles récents et immeubles obsolètes.
Un exemple chiffré
Exemple chiffré : 10 000 € de parts et un acompte réduit
La SCPI réduit son acompte de 14 % pour financer des travaux, ce qui correspond à la baisse moyenne observée chez les SCPI qui ont réduit leur acompte au premier semestre 2026.
| Parts détenues | 10 000 € |
| Revenu avec un taux de distribution de 4,9 % | ≈ 490 € par an avant impôts |
| Baisse de l’acompte | − 14 %, soit ≈ − 69 € |
| Revenu après la baisse | ≈ 421 € par an |
L’effet est réel mais limité ; le risque principal serait plutôt une baisse durable de la valeur de la part si les immeubles devenaient difficiles à louer. Cet exemple est théorique : les revenus d’une SCPI ne sont pas garantis et le capital peut baisser.
Les points à vérifier avant d’investir
- Lire le rapport annuel : âge moyen des immeubles, part des actifs conformes au décret tertiaire, plan de travaux.
- Regarder le label ISR, ouvert aux fonds immobiliers depuis 2020, et la classification de la SCPI au regard du règlement européen sur la finance durable (articles 8 ou 9).
- Comparer le prix de souscription à la valeur de reconstitution : un écart important peut annoncer un ajustement.
- Examiner le taux d’occupation financier et les parts en attente de retrait.
- Diversifier : plusieurs SCPI, plusieurs secteurs et plusieurs zones géographiques.
Les erreurs à éviter
- Choisir une SCPI sur son seul taux de distribution passé.
- Croire qu’un label garantit la performance financière : il atteste une démarche, pas un rendement.
- Investir à crédit sans marge de sécurité si les revenus baissent.
- Oublier que la revente des parts peut prendre du temps : à l’été 2026, l’ASPIM comptait encore 1,9 milliard d’euros de parts en attente de retrait.
Questions fréquentes
Les SCPI de bureaux sont-elles à éviter ?
Pas forcément. Tout dépend de la qualité et de l’emplacement des immeubles. Une SCPI de bureaux récents et bien situés peut mieux résister qu’une SCPI diversifiée mal gérée.
Qui paie les travaux imposés par le décret tertiaire ?
La SCPI, en tant que propriétaire, sauf clause du bail qui en met une partie à la charge du locataire, dans les limites fixées par la loi.
Une SCPI peut-elle être sanctionnée ?
Oui, comme tout propriétaire : mise en demeure, amende administrative et publication du manquement en cas de défaut de déclaration ou d’absence de programme d’actions quand l’objectif n’est pas atteint.
Les immeubles situés à l’étranger sont-ils concernés ?
Ils suivent les règles du pays où ils se trouvent. Celles-ci transposent souvent les mêmes directives européennes sur la performance énergétique des bâtiments, avec leur propre calendrier.
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Sources : ASPIM-IEIF, communiqué sur les fonds immobiliers grand public au premier semestre 2026 (5 août 2026) · ASPIM-IEIF, performances des SCPI en 2025 (18 mai 2026) · Ademe, bilan de la plateforme OPERAT (printemps 2026) · Code de la construction et de l’habitation, articles L174-1 et R174-22 et suivants (Éco Énergie Tertiaire), sur Légifrance · Décret n° 2025-1343 du 26 décembre 2025 (systèmes d’automatisation et de contrôle des bâtiments tertiaires) · Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (calendrier des passoires énergétiques et gel des loyers) · Autorité des marchés financiers, guide sur les SCPI et règlement (UE) 2019/2088 sur la publication d’informations en matière de durabilité · Label ISR (lelabelisr.fr)
Photo : Cannedcat, CC BY-SA 3.0, wikimedia