Règles du code du tourisme, fiscalité des loueurs en meublé issue des lois de finances 2025 et loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme.
L’essentiel
- Une résidence de tourisme ne peut pas devenir votre résidence principale.
- La réduction d’impôt Censi-Bouvard a pris fin le 31 décembre 2022.
- Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value à la revente.
Un appartement en bord de mer, à la montagne ou près d’un site touristique, loué par un exploitant qui verse un loyer garanti : la résidence de tourisme séduit beaucoup d’épargnants. Mais peut-on y habiter soi-même ? Et que se passe-t-il le jour où l’on veut revendre ? Les réponses sont moins simples que les plaquettes commerciales.
Résidence de tourisme ou meublé de tourisme : ce n’est pas la même chose
- La résidence de tourisme est un ensemble classé, géré par un exploitant unique. Le propriétaire lui loue son logement par un bail commercial, généralement de 9 ans au moins, et perçoit un loyer quelle que soit la fréquentation.
- Le meublé de tourisme est un logement loué directement à des vacanciers, pour de courtes durées, par son propriétaire ou via une plateforme. Ses règles se sont durcies : voir ce que la loi « anti-Airbnb » a changé pour les propriétaires.
Peut-on y vivre ?
Pas en résidence principale. La résidence de tourisme est destinée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, et le logement est mis à la disposition de l’exploitant pendant toute la durée du bail. Certains baux prévoient des semaines d’occupation personnelle, en contrepartie d’un loyer réduit.
Des semaines d’occupation à garder limitées. Une occupation personnelle trop importante peut remettre en cause la récupération de la TVA obtenue à l’achat. À vérifier avec le notaire avant de signer.
Ce qui a changé côté fiscalité
Trois changements récents pèsent sur la rentabilité, pour les résidences de tourisme comme pour les meublés loués en direct :
Terminé le 31 décembre 2022 : plus d’avantage fiscal propre à l’achat en résidence de services.
Ventes depuis le 15 février 2025 : les amortissements du loueur en meublé non professionnel sont réintégrés. Les résidences de tourisme ne sont pas exclues.
Meublés de tourisme, revenus 2025 et suivants : abattement de 30 % s’ils ne sont pas classés, 50 % s’ils le sont.
Pour la plus-value, seules les résidences étudiantes, seniors et pour personnes âgées ou handicapées échappent à la réintégration des amortissements. L’ensemble des règles du statut est détaillé dans notre article sur la fiscalité de la location meublée (LMNP) en 2026, et les solutions qui ont pris le relais dans investir en réduisant ses impôts après le Censi-Bouvard.
Le rabot du micro-BIC, issu de la loi du 19 novembre 2024, se mesure directement sur le revenu imposé.
Exemple chiffré : un meublé de tourisme loué en direct, 10 000 € de recettes
Revenus de 2025, régime micro-BIC.
| Meublé classé : abattement de 50 % | 5 000 € imposables |
| Meublé non classé : abattement de 30 % | 7 000 € imposables |
| Revenu imposable en plus sans classement | 2 000 € |
La revente, le vrai sujet
Un logement en résidence de tourisme se revend avec son bail commercial et son exploitant. Or, à l’échéance du bail, les exploitants proposent souvent une baisse de loyer ou des travaux à la charge des propriétaires, et certains font défaut.
« Le loyer garanti l’est pour la durée du bail, pas pour la vie du placement. »
Les acheteurs sont alors rares, et les prix s’éloignent nettement de ceux d’un appartement classique de la même station.
Vous détenez un ou plusieurs lots en résidence de tourisme et ne parvenez pas à les vendre ? Un professionnel peut racheter ce type de lot : nous étudions ces dossiers en toute confidentialité et vous répondons sous 48 heures (faire étudier son bien).
Questions fréquentes
Peut-on habiter à l’année dans une résidence de tourisme ?
Non. Le logement est loué à l’exploitant pendant toute la durée du bail ; seules des semaines d’occupation personnelle, si le bail les prévoit, sont possibles.
Le loyer est-il garanti ?
Il est fixé par le bail commercial. À l’échéance, l’exploitant peut proposer une baisse de loyer ou des travaux, et certains font défaut.
Peut-on encore profiter du Censi-Bouvard ?
Non, la réduction d’impôt a pris fin le 31 décembre 2022.
Quelle différence avec un meublé de tourisme ?
Le meublé de tourisme est loué directement à des vacanciers par son propriétaire, sans exploitant ni bail commercial.
Sources : Code du tourisme, article D. 321-1 (résidence de tourisme) · Code général des impôts, article 199 sexvicies (réduction Censi-Bouvard, fin au 31 décembre 2022) · Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84 (plus-values des loueurs en meublé) · Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (meublés de tourisme)
Photo : Renhour48, CC0, wikimedia