Mis à jour le 5 octobre 2026. Règles du code du tourisme, fiscalité des loueurs en meublé issue des lois de finances 2025 et loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme.

Un appartement en bord de mer, à la montagne ou près d’un site touristique, loué par un exploitant qui verse un loyer garanti : la résidence de tourisme séduit beaucoup d’épargnants. Mais peut-on y habiter soi-même ? Et que se passe-t-il le jour où l’on veut revendre ? Les réponses sont moins simples que les plaquettes commerciales.

Résidence de tourisme ou meublé de tourisme : ce n’est pas la même chose

  • La résidence de tourisme est un ensemble classé, géré par un exploitant unique. Le propriétaire lui loue son logement par un bail commercial, généralement de 9 ans au moins, et perçoit un loyer quelle que soit la fréquentation.
  • Le meublé de tourisme est un logement loué directement à des vacanciers, pour de courtes durées, par son propriétaire ou via une plateforme.

Peut-on y vivre ?

Pas en résidence principale. La résidence de tourisme est destinée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, et le logement est mis à la disposition de l’exploitant pendant toute la durée du bail. Certains baux prévoient des semaines d’occupation personnelle, en contrepartie d’un loyer réduit. Elles doivent rester limitées : une occupation trop importante peut remettre en cause la récupération de la TVA obtenue à l’achat. À vérifier avec le notaire avant de signer.

Ce qui a changé côté fiscalité

  • La réduction d’impôt Censi-Bouvard a pris fin le 31 décembre 2022 : il n’existe plus d’avantage fiscal propre à l’achat en résidence de services.
  • Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits par un loueur en meublé non professionnel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Les résidences étudiantes, seniors et pour personnes âgées ou handicapées en sont exclues, pas les résidences de tourisme.
  • Pour les meublés de tourisme, la loi du 19 novembre 2024 a réduit l’abattement du régime micro-BIC à partir des revenus 2025 : 30 % pour un meublé non classé, 50 % pour un meublé classé.

La revente, le vrai sujet

Un logement en résidence de tourisme se revend avec son bail commercial et son exploitant. Or, à l’échéance du bail, les exploitants proposent souvent une baisse de loyer ou des travaux à la charge des propriétaires, et certains font défaut. Les acheteurs sont alors rares, et les prix s’éloignent nettement de ceux d’un appartement classique de la même station.

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Sources : Code du tourisme, article D. 321-1 (résidence de tourisme) · Code général des impôts, article 199 sexvicies (réduction Censi-Bouvard, fin au 31 décembre 2022) · Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84 (plus-values des loueurs en meublé) · Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (meublés de tourisme)

Photo : Renhour48, CC0, wikimedia