Le Censi-Bouvard permettait de réduire ses impôts en achetant un logement en résidence de services. Il n’existe plus depuis le 1er janvier 2023, et le paysage de l’investissement locatif a beaucoup changé depuis.

Le Censi-Bouvard offrait une réduction d’impôt de 11 % du prix hors taxes, étalée sur neuf ans, pour l’achat d’un logement meublé dans une résidence étudiante, pour seniors ou un Ehpad. Il a pris fin le 31 décembre 2022. Le Pinel, son équivalent en location nue, s’est arrêté à son tour le 31 décembre 2024. Voici les options qui restent en 2026.

La location meublée (LMNP)

C’est la solution la plus proche pour les résidences de services. Deux régimes existent :

  • le micro-BIC : un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers d’un meublé loué à l’année, dans la limite de 77 700 € de recettes ;
  • le régime réel : on déduit les charges et on amortit le bien, ce qui réduit souvent l’impôt sur les loyers à presque rien pendant de longues années.

Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Les résidences pour étudiants, pour personnes âgées et les établissements médico-sociaux en sont exclus : les anciens biens Censi-Bouvard gardent donc l’ancien calcul.

Le dispositif « Relance logement », dit Jeanbrun

Créé par la loi de finances pour 2026, il s’applique aux achats réalisés du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Le bailleur amortit chaque année une partie du prix d’un logement neuf, ou ancien avec des travaux d’au moins 30 % du prix, situé dans un immeuble collectif. Il doit le louer nu, en résidence principale, pendant neuf ans, avec un loyer plafonné. L’amortissement peut aller jusqu’à 12 000 € par an selon le niveau de loyer.

Le Denormandie

Cette réduction d’impôt pour l’achat d’un logement ancien à rénover dans certaines villes moyennes est prolongée jusqu’au 31 décembre 2027. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total.

Le déficit foncier et le Malraux

  • En location nue au régime réel, les travaux peuvent créer un déficit imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an.
  • Le Malraux réduit l’impôt de 22 % ou 30 % des travaux de restauration d’un immeuble ancien en secteur protégé.

Avant d’investir

Un avantage fiscal ne rend pas rentable un bien mal placé ou acheté trop cher. Emplacement, loyer réaliste, charges et revente doivent passer avant la réduction d’impôt.

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Sources : Code général des impôts, articles 199 sexvicies (Censi-Bouvard), 199 novovicies (Pinel et Denormandie), 199 tervicies (Malraux), 50-0 et 150 VB · Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (meublés de tourisme) · Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 · Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 · economie.gouv.fr : dispositif « Relance logement » · service-public.fr

Photo : Juhele_CZ, CC0, flickr