Depuis 2023, plus personne ne paie de taxe d’habitation sur sa résidence principale. L’impôt subsiste pourtant pour les résidences secondaires et d’autres locaux, et son montant a souvent augmenté. Chaque automne, des propriétaires découvrent un avis qu’ils n’attendaient pas.
L’essentiel
- Résidence principale : plus de taxe d’habitation depuis 2023.
- Résidences secondaires et meublés vides restent taxés, avec une majoration possible jusqu’à 60 % en zone tendue.
- Un avis erroné se conteste jusqu’au 31 décembre de l’année suivante.
La suppression de la taxe d’habitation s’est faite par étapes. Les 80 % de foyers les plus modestes en ont été libérés dès 2020, puis les autres ont bénéficié d’un dégrèvement progressif jusqu’à sa disparition complète pour les résidences principales en 2023. La contribution à l’audiovisuel public, qui était prélevée avec elle, a été supprimée en 2022. Mais l’impôt existe toujours sous un autre nom : la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et les autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale.
Qui la paie
La taxe est due par la personne qui a la disposition du logement au 1er janvier de l’année d’imposition. Sont notamment concernés :
- les propriétaires d’une résidence secondaire, qu’elle soit occupée quelques semaines par an ou seulement le week-end ;
- les propriétaires d’un logement meublé inoccupé, par exemple un appartement hérité et laissé en l’état ;
- les loueurs en meublé de tourisme qui ne louent pas à l’année : au 1er janvier, le logement reste à leur disposition ;
- le locataire d’un logement meublé qu’il occupe comme résidence secondaire ;
- certaines associations et organismes qui occupent des locaux meublés sans être soumis à la cotisation foncière des entreprises.
Qui ne la paie plus
Un logement occupé à titre de résidence principale, par son propriétaire ou par un locataire à l’année, n’est plus taxé. Un logement vide et non meublé n’est pas soumis à la taxe d’habitation, mais il peut relever d’une taxe sur les logements vacants. Enfin, une personne partie durablement en maison de retraite ou en établissement de soins qui conserve son ancien logement peut, sous conditions, échapper à l’impôt : il faut le signaler au service des impôts.
Comment est calculé le montant
La base est la valeur locative cadastrale du logement, revalorisée chaque année : +0,8 % en 2026, après +1,7 % en 2025 (voir aussi où en est la révision des valeurs locatives). On lui applique les taux votés par la commune et l’intercommunalité. Aucun abattement pour charges de famille ne s’applique aux résidences secondaires.
Dans les communes situées en zone tendue, le conseil municipal peut en outre majorer la part communale de 5 % à 60 %. Le zonage a été élargi en 2023 :
Exemple chiffré
Voici un calcul théorique pour un appartement en résidence secondaire : les taux varient fortement d’une commune à l’autre.
Exemple chiffré : une résidence secondaire en zone tendue
Valeur locative cadastrale de 3 000 €, taux global de 25 %, dont 20 % pour la commune, qui a voté une majoration de 60 %.
| Taxe d’habitation (3 000 × 25 %) | 750 € |
| Majoration (3 000 × 20 % × 60 %) | 360 € |
| Avis, hors frais de gestion et taxe foncière | ≈ 1 110 € |
Le calendrier de l’impôt
Quatre dates rythment l’année du propriétaire concerné :
- Au 1er janvier : la situation du logement à cette date fixe l’imposition de toute l’année.
- Avant le 1er juillet : la déclaration d’occupation doit être mise à jour sur impots.gouv.fr en cas de changement (nouveau locataire, vente, logement devenu vacant).
- En novembre : les avis sont mis en ligne, puis envoyés par courrier aux contribuables qui le souhaitent.
- À la mi-décembre : date limite de paiement, indiquée sur l’avis.
Les logements vacants, un régime à part
En zone tendue, un logement non meublé vide depuis au moins un an au 1er janvier supporte une taxe sur les logements vacants de 17 % de la valeur locative la première année, puis 34 %. Ailleurs, la commune peut instituer une taxe d’habitation sur les logements vacants.
Changement à partir des impositions de 2027. La loi de finances pour 2026 fusionne ces deux impôts en une taxe unique, perçue par les communes.
La vacance involontaire, par exemple un bien mis en vente ou en location au prix du marché sans trouver preneur, reste exonérée.
Cas concret : une maison héritée
Deux frère et sœur héritent de la maison meublée de leur mère, décédée en 2025. Au 1er janvier 2026, elle est inoccupée et toujours meublée : ils reçoivent en novembre un avis de taxe d’habitation. Ils décident de la mettre en vente. Pour l’année suivante, ils mettent à jour la déclaration d’occupation en indiquant le motif de vacance et conservent le mandat de l’agence, qui prouve que la vacance n’est pas volontaire. Lorsque les héritiers ne sont pas d’accord, voir les solutions pour vendre un bien en indivision ou notre page vendre une maison en succession en Gironde.
Les erreurs à éviter
- Oublier de mettre à jour la déclaration d’occupation des biens immobiliers après l’arrivée d’un locataire : l’avis arrive alors au nom du propriétaire.
- Croire qu’un logement loué quelques mois en saisonnier échappe à la taxe.
- Payer un avis manifestement erroné sans le contester.
- Ignorer la majoration votée par la commune avant d’acheter une résidence secondaire.
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Questions fréquentes
Je reçois un avis pour un logement loué à l’année : que faire ?
Il faut déposer une réclamation dans l’espace particulier d’impots.gouv.fr, avec le bail, et corriger la déclaration d’occupation. La réclamation est possible jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle de l’avis.
Peut-on échapper à la majoration ?
Un dégrèvement est prévu pour ceux qui logent près de leur lieu de travail pour des raisons professionnelles, pour les personnes hébergées en établissement de soins ou en maison de retraite, et lorsque le logement ne peut pas devenir une résidence principale pour une raison indépendante de leur volonté.
Un studio d’étudiant est-il taxé ?
Si l’étudiant y vit à titre principal, non. Le logement familial reste, lui aussi, exonéré s’il demeure la résidence principale des parents.
Sources : Code général des impôts, articles 1407, 1407 ter (majoration), 1407 bis et 232 (logements vacants), 1408, 1418 (déclaration d’occupation) et 1518 bis (revalorisation des valeurs locatives) · Loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020, article 16 (suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales) · Décret n° 2023-822 du 25 août 2023 (communes classées en zone tendue) · Loi de finances pour 2026 (taxe unique sur la vacance des logements à compter de 2027) · Livre des procédures fiscales, article R* 196-2 (délai de réclamation) · impots.gouv.fr · service-public.fr
Photo : Emilien-Lebourgeois, PDM, flickr