Pour une maison classée E, F ou G, l’acheteur reçoit un audit énergétique dès la première visite. Ce document chiffre les travaux à prévoir : c’est donc un outil de négociation, à condition de vérifier qui l’a établi et de savoir le lire.
L’essentiel
- Quatre types de professionnels peuvent signer un audit réglementaire : diagnostiqueur certifié, bureau d’études, architecte, entreprise RGE.
- L’audit propose un parcours de travaux chiffré : c’est une base de négociation, pas un devis.
- Il est valable 5 ans ; un audit fait avant le changement de calcul du DPE peut être dépassé.
Depuis 2023 pour les logements classés F et G, et depuis 2025 pour les E, le vendeur d’une maison ou d’un immeuble détenu par un seul propriétaire doit remettre un audit énergétique. Le calendrier et les biens concernés sont détaillés dans notre article sur l’audit énergétique obligatoire à la vente. Ici, la question est différente : qui a le droit de rédiger ce document, et comment un acheteur, ou un vendeur, doit-il s’en servir dans la discussion sur le prix ?
Qui peut réaliser l’audit
Les textes réservent l’audit réglementaire à des professionnels qualifiés, assurés et indépendants du vendeur :
- un diagnostiqueur immobilier certifié pour le DPE, ayant suivi la formation complémentaire prévue pour l’audit (maisons seulement) ;
- un bureau d’études titulaire d’une qualification « audit énergétique » ;
- un architecte inscrit à l’Ordre et formé à l’audit ;
- une entreprise qualifiée RGE proposant une offre globale de rénovation (maisons seulement).
Pour un immeuble en monopropriété, seuls le bureau d’études et l’architecte sont admis. Un audit signé par une personne qui n’entre dans aucune de ces catégories n’a pas de valeur réglementaire.
« Un audit sert d’abord à mettre un chiffre sur ce que l’étiquette laisse seulement deviner. »
Vérifier le sérieux du document
La dernière catégorie appelle une précaution : une entreprise de travaux peut à la fois rédiger l’audit et proposer de réaliser le chantier. Ce n’est pas interdit, mais l’acheteur doit garder en tête que les montants ont pu être établis par celui qui espère les facturer. Quelques réflexes :
- vérifier la certification du diagnostiqueur dans l’annuaire officiel du ministère, ou la qualification du bureau d’études et de l’entreprise ;
- contrôler la date : un audit reste valable cinq ans, mais la classe d’une maison chauffée à l’électricité a pu changer avec le nouveau coefficient de 1,9 appliqué depuis le 1er janvier 2026, et bientôt de 1,7 au 1er janvier 2027 ;
- regarder si le professionnel a visité tout le bien, combles et sous-sol compris, ou s’il s’est contenté de valeurs par défaut.
Lire l’audit comme un acheteur
L’audit présente au moins deux scénarios. Le premier doit faire gagner au moins deux classes ; le second, en une ou plusieurs étapes, vise en principe la classe B. Pour chaque étape, il indique le coût estimé, les économies d’énergie attendues et les aides possibles. Les aides dépendent des revenus de l’acheteur, pas de ceux du vendeur : le reste à charge réel varie donc d’un candidat à l’autre.
Exemple chiffré : une maison classée F affichée 260 000 €
Montants de l’exemple : coût d’étape tiré de l’audit, aides estimées pour un acheteur aux revenus intermédiaires.
| Étape 1 de l’audit (F vers D) : isolation et chauffage | 42 000 € |
| Aides estimées pour cet acheteur | − 9 000 € |
| Reste à charge prévisible | 33 000 € |
| Budget total si l’offre est au prix affiché | 293 000 € |
| Offre argumentée, travaux intégrés | 235 000 € |
L’acheteur ne réclame pas tout le reste à charge : une partie était déjà prise en compte par le prix affiché, qui tient compte de l’étiquette. Mais il dispose d’un document opposable au discours du vendeur, établi par un professionnel que ce dernier a lui-même choisi.
Côté vendeur : l’audit peut aussi servir
Un audit précis, avec des montants réalistes, rassure les acheteurs et évite les offres très basses fondées sur des craintes. Le vendeur peut aussi présenter le bien avec des devis d’entreprises qui confirment l’estimation. À l’inverse, un audit bâclé ou des montants très élevés pèsent sur toutes les visites pendant cinq ans. Pour une maison très énergivore, d’autres acheteurs sont à considérer, comme les investisseurs ou les marchands de biens : voir faut-il acheter une passoire thermique ? et notre page sur la vente d’un bien à rénover.
- Demander l’audit avant la visite, avec le DPE et le reste du dossier de diagnostics.
- Vérifier la qualification du professionnel qui l’a signé.
- Simuler ses propres aides sur le site France Rénov’.
- Faire chiffrer l’étape 1 par une ou deux entreprises avant de signer la promesse.
- Construire l’offre en citant les montants de l’audit.
Les erreurs à éviter
- Prendre les coûts de l’audit pour un devis ferme : ce sont des estimations.
- Croire que l’audit oblige le futur propriétaire à faire les travaux ; seule la location est encadrée.
- Ignorer l’audit et découvrir après l’achat que le logement ne pourra pas être loué.
- Oublier de faire annexer l’audit à la promesse de vente, comme le prévoit la loi (le notaire chargé de la vente y veille).
Questions fréquentes
Qui paie l’audit énergétique ?
Le vendeur, puisque c’est à lui de le fournir dès la première visite.
L’audit est-il obligatoire pour un appartement ?
Non, pas lors de la vente d’un lot de copropriété. La copropriété a ses propres obligations, comme le DPE collectif.
Un audit fait pour MaPrimeRénov’ peut-il servir à la vente ?
Oui s’il respecte le contenu de l’audit réglementaire et a moins de cinq ans. À vérifier avec le professionnel qui l’a établi.
Que faire si l’audit manque ?
L’acheteur peut le réclamer avant de signer. S’il découvre après la vente qu’il a été privé de cette information, il peut consulter un avocat sur une éventuelle action contre le vendeur.
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Sources : Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 « Climat et résilience », article 158 · Code de la construction et de l’habitation, articles L. 126-28-1 et D. 126-40 et suivants · Décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 et arrêté du 4 mai 2022 modifié (contenu de l’audit, compétences des auditeurs) · Décret n° 2018-416 du 30 mai 2018 (audit énergétique pour les aides à la rénovation) · economie.gouv.fr : nouveau DPE au 1er janvier 2026 · Arrêté du 19 août 2026 (coefficient de conversion de l’électricité ramené à 1,7 au 1er janvier 2027) · France Rénov’ : simulateur d’aides · service-public.fr
Photo : Fab5669, CC0, wikimedia