« Louer ou acheter en 2027 », « au bout de combien d’années acheter est rentable », « faut-il attendre la baisse des taux » : ces questions reviennent depuis que les taux approchent 4 %. Voici le calcul complet, avec les chiffres de novembre 2026.
L’essentiel
- Avec un crédit à 3,85 % sur 25 ans, acheter devient plus rentable que louer après 7 à 20 ans, selon l’évolution des prix.
- Le facteur qui pèse le plus n’est pas le taux mais l’évolution future des prix, que personne ne connaît.
- Sous 7 ans de détention probable, louer reste presque toujours moins cher.
Louer ou acheter en 2027 ? Avec des taux proches de 4 % sur 25 ans, l’achat de votre résidence principale ne devient plus rentable que la location qu’au bout de 7 ans si les prix montent de 2 % par an, d’environ 12 ans s’ils montent de 1 %, et d’une vingtaine d’années s’ils restent stables. Avant 7 ans, louer reste presque toujours gagnant.
Où en sont les taux et les prix en novembre 2026
Selon le courtier Pretto (novembre 2026), le taux moyen atteint 3,85 % sur 25 ans, et 4,07 % sous 40 000 € de revenus annuels. La BCE a laissé ses taux inchangés le 29 octobre, sans exclure de nouvelles hausses. Côté prix, le baromètre SeLoger–Meilleurs Agents du 1er novembre relève − 0,1 % en octobre, la première baisse de l’année. Détails dans notre analyse du crédit immobilier à 4 %.
Le vrai calcul : comparer deux patrimoines, pas un loyer et une mensualité
La mensualité contient du capital remboursé, qui reste à vous. Mais l’acheteur paie frais d’achat, intérêts, assurance, taxe foncière, entretien (environ 1 % du prix par an) et frais de revente, quand le locataire peut placer son apport et l’écart de dépenses. Le bon calcul compare ce que chacun possède au bout de N années.
Les frais d’achat dans l’ancien tournent autour de 7 à 8 % du prix. La plupart des départements, dont la Gironde depuis le 1er mai 2025, appliquent des droits de 6,32 % ; un primo-accédant qui en fait sa résidence principale reste à environ 5,81 % (impots.gouv.fr). À la revente, la plus-value sur la résidence principale est exonérée (service-public.fr).
Exemple chiffré : une maison à 250 000 €, louée 1 100 € par mois
Exemple fictif, avec nos hypothèses. Un couple primo-accédant hésite entre acheter une maison à 250 000 €, empruntés sur 25 ans à 3,85 %, et louer l’équivalent 1 100 € par mois.
| Frais d’achat (environ 7,2 %), payés avec l’apport | 18 000 € |
| Mensualité hors assurance | 1 299 € |
| Assurance emprunteur (0,30 % par an, hypothèse) | 63 € |
| Taxe foncière (1 200 € par an, hypothèse) | 100 € |
| Entretien (1 % du prix par an) | 208 € |
| Coût mensuel de l’acheteur, la première année | 1 670 € |
Le locataire place l’écart, 570 € par mois, et les 18 000 € d’apport à 2,5 % net. Loyer + 1,5 % par an, taxe foncière + 3 %, 5 % de frais à la revente. Résultat : l’acheteur rattrape le locataire après 12 ans si les prix montent de 1 % par an, 7 ans à + 2 %, et 21 ans si les prix stagnent.
Le « 8 à 10 ans » souvent avancé ne vaut donc que si les prix remontent. Meilleurs Agents donnait 6 ans et 9 mois en moyenne en octobre 2025, avec des taux plus bas d’un demi-point. Le calcul suppose aussi que le locataire place vraiment l’écart chaque mois ; s’il le dépense, l’achat, qui force à épargner, gagne bien plus tôt.
Acheter si vous restez au moins 8 ans.
Projet de long terme et situation stable.
La location reste plus avantageuse.
Attendre une baisse des taux ou des prix ?
Dans notre exemple, un taux de 3,35 % au lieu de 3,85 % ramène le point mort de 12 à 9 ans ; une remise de 5 % sur le prix, à 11 ans. Le taux pèse plus, mais la remise s’obtient aujourd’hui, la baisse des taux reste un pari. Et renégocier plus tard ne vaut que pour un écart d’environ un point, avec des indemnités plafonnées à six mois d’intérêts et 3 % du capital restant dû (code de la consommation, articles L313-47 et R313-25).
Au 9 novembre 2026, rien n’annonce une baisse des taux. La BCE se réunit les 16 et 17 décembre. Le taux d’usure, plafond légal assurance comprise, est de 5,40 % sur 20 ans et plus jusqu’au 31 décembre : après 40 ans, certains dossiers butent.
La baisse des prix est légère et inégale ; personne ne peut annoncer son ampleur. Elle donne surtout du poids à l’acheteur qui négocie, comme nous l’expliquons côté vendeurs dans vendre maintenant ou attendre 2027.
Faire votre propre calcul en quatre étapes
- Fixez votre horizon : combien d’années resterez-vous vraiment ? Soyez prudent.
- Relevez le loyer réel d’un bien équivalent et le prix négociable, pas le prix affiché.
- Chiffrez tout le coût de l’acheteur : prêt et assurance, frais de notaire de votre département, taxe foncière, entretien.
- Testez trois scénarios de prix : stables, + 1 %, + 2 % par an. Si l’achat ne gagne que dans le meilleur, négociez plus.
La taxe foncière augmentera mécaniquement en 2027, d’environ 3 à 4 % selon les premières estimations (voir ce qui attend les propriétaires en 2027). Les primo-accédants modestes vérifieront leurs droits au prêt à taux zéro, plus utile avec des taux à 4 %. Le locataire en place, lui, voit sa hausse de loyer limitée à l’indice de référence des loyers : + 1,57 % sur un an au troisième trimestre 2026 (Insee).
Les erreurs à éviter
- Acheter pour 3 ou 4 ans : les frais d’achat et de revente, plus de 10 % du prix, ne sont pas amortis.
- Parier sur une hausse des prix comme entre 2015 et 2022.
- Attendre le « bon moment » sans projet précis.
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Questions fréquentes
Je suis locataire et j’hésite à acheter en 2027 : comment faire le vrai calcul ?
Comparez ce que vous posséderez au bout de votre durée d’occupation : bien revendu moins le crédit restant, contre apport et économies placés, frais compris.
Louer ou acheter en 2027 : que choisir ?
Achetez si vous restez au moins 10 à 12 ans et négociez le prix. En dessous de 7 ans, louez.
Au bout de combien d’années l’achat est-il rentable ?
Dans notre exemple à 3,85 % : 7 ans si les prix montent de 2 % par an, 12 ans à + 1 %, une vingtaine d’années s’ils stagnent.
Faut-il attendre la baisse des taux pour acheter ?
Rien ne l’annonce : la BCE a maintenu ses taux le 29 octobre 2026 sans exclure de hausse. Un taux se renégocie si l’écart atteint environ un point ; un prix trop élevé, jamais.
Faut-il attendre que les prix baissent encore ?
La baisse reste faible (− 0,1 % en octobre 2026). Mieux vaut négocier fermement que parier sur une chute.
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Sources : Pretto, Taux immobilier novembre 2026 : la barre des 4 % franchie pour certains profils (29 octobre 2026, mis à jour le 4 novembre : 3,56/3,76/3,85 %, 4,07 % sous 40 000 €, usure 5,40 %) · MySweetImmo, baromètre SeLoger–Meilleurs Agents de novembre 2026 (2 novembre 2026 : − 0,1 % en octobre, 8 villes sur 11 en baisse) · Banque de France, Décisions de politique monétaire de la BCE du 29 octobre 2026 (taux de dépôt 2,50 % inchangé) · Vie-publique.fr, Zone euro : la BCE maintient son principal taux à 2,5 % (octobre 2026) · Banque de France, Taux d’usure du 4e trimestre 2026 (5,40 % pour les prêts de 20 ans et plus) · impots.gouv.fr, J’achète un bien immobilier : quels frais au notaire ? (taux global maximal 6,32 % du 1er avril 2025 au 31 mars 2028) · Légifiscal, Hausse des frais de notaire dans 45 nouveaux départements au 1er mai 2025 (dont la Gironde) · Service-public.fr, Plus-value immobilière (vérifié le 15 avril 2026 : exonération de la résidence principale) · Insee, Informations rapides n° 246 du 15 octobre 2026 : IRL du 3e trimestre 2026, + 1,57 % sur un an · Meilleurs Agents, Simulateur acheter ou louer (16 octobre 2025 : 6 ans et 9 mois en moyenne pour un 50 m², 13 ans à Paris) · Code de la consommation, articles L313-47 et R313-25 (indemnités de remboursement anticipé)
Photo : Chabe01, CC BY-SA 4.0, wikimedia