La loi Climat et résilience de 2021 a fixé un cap : ne plus artificialiser de nouveaux sols en solde net d’ici 2050. Longtemps abstrait, cet objectif se traduit désormais dans les documents d’urbanisme des communes, et donc dans la valeur des terrains.
L’essentiel
- Cap fixé par la loi Climat : zéro artificialisation nette en 2050, consommation d’espaces divisée par deux sur 2021-2031.
- Les PLU doivent intégrer cette trajectoire avant le 22 février 2028 : des terrains « à urbaniser » repassent en zone agricole ou naturelle.
- Les réformes en discussion ne sont pas votées : les lois de 2021 et de 2023 s’appliquent.
Avec ses 305 articles, la loi Climat et résilience du 22 août 2021 a profondément modifié le droit de l’urbanisme. Sa mesure la plus visible pour les propriétaires est l’objectif de « zéro artificialisation nette », souvent abrégé en ZAN. Après plusieurs ajustements, il entre aujourd’hui dans le concret : les plans locaux d’urbanisme sont en cours de révision partout en France, et certains terrains changent de statut.
Le principe : construire sans consommer de nouvelles terres
La loi définit l’artificialisation comme l’altération durable des fonctions écologiques d’un sol : biologiques, hydriques, climatiques, ainsi que son potentiel agricole. À l’inverse, la renaturation consiste à rendre à un sol artificialisé tout ou partie de ces fonctions. « Net » signifie qu’en 2050, chaque hectare bâti devra être compensé par un hectare rendu à la nature.
Pour y parvenir, la loi a fixé une étape intermédiaire sur 2021-2031. Selon les mesures publiées par l’État, la consommation est passée sous le seuil de 20 000 hectares en 2023.
Les assouplissements déjà votés
Face aux inquiétudes des élus, une seconde loi, du 20 juillet 2023, a aménagé le dispositif :
- une garantie d’un hectare pour chaque commune couverte par un document d’urbanisme, afin que les petites communes rurales ne soient pas privées de tout projet ;
- un décompte national séparé pour les projets d’envergure nationale ou européenne (lignes ferroviaires, grandes usines, réacteurs…), dans la limite d’un forfait de 12 500 hectares, pour qu’ils ne pèsent pas sur les enveloppes locales ;
- un calendrier allongé : les schémas de cohérence territoriale (SCoT) doivent intégrer la trajectoire avant le 22 février 2027, les plans locaux d’urbanisme et cartes communales avant le 22 février 2028.
Une nouvelle réforme toujours en suspens
Le Sénat a adopté en mars 2025 une proposition de loi dite « Trace », qui supprimerait l’objectif chiffré de 2031 au profit de trajectoires fixées localement et repousserait plusieurs échéances. En juin 2026, le Gouvernement conditionnait son inscription à l’Assemblée à un accord préalable entre les deux chambres, tout en souhaitant conserver une étape intermédiaire au cours des années 2030. Au printemps 2026, des dérogations au ZAN ajoutées dans la loi de simplification de la vie économique ont par ailleurs été censurées par le Conseil constitutionnel pour des raisons de procédure.
Au 16 octobre 2026, aucune réforme n’est votée. « Trace » n’a toujours pas été examinée par l’Assemblée nationale, et la proposition de loi n° 3332, déposée le 13 octobre 2026 pour supprimer le ZAN, n’a été votée nulle part. Les lois de 2021 et de 2023 s’appliquent donc : les communes révisent leurs documents avec l’objectif de 2031 en ligne de mire.
Les autres outils de la loi Climat
- Une densité minimale peut être imposée par le règlement du PLU dans certains secteurs, notamment les zones d’aménagement concerté et les abords des gares.
- L’inventaire des zones d’activités économiques, à tenir par les intercommunalités et à actualiser au moins tous les six ans, sert à repérer les locaux vacants. La collectivité peut mettre en demeure les propriétaires de les réhabiliter.
- Les observatoires de l’habitat et du foncier recensent friches, logements vacants et terrains sous-utilisés, afin de construire d’abord dans ce qui est déjà urbanisé.
- Les friches sont mieux définies et leur reconversion est encouragée, par exemple par des dérogations aux règles de hauteur ou de stationnement.
Ce que cela change pour un propriétaire
Lors de la révision d’un PLU, une commune qui doit réduire sa consommation d’espaces cherche en priorité à densifier ses bourgs. Les grands terrains situés en lisière, jusqu’ici classés « à urbaniser », peuvent alors repasser en zone agricole ou naturelle (voir quand la révision du PLU rend un terrain inconstructible). À l’inverse, les parcelles bâties en centre-bourg, les grands jardins divisibles et les dents creuses gagnent en intérêt, puisque construire y consomme peu de terres nouvelles, par exemple avec un permis de construire valant division.
Cas concret : un terrain en bordure de village
Un couple possède, près de Libourne, une parcelle de 4 000 m² classée en zone à urbaniser depuis quinze ans, sans projet. La communauté de communes engage la révision de son PLU intercommunal. Dans le projet arrêté, le terrain est reclassé en zone agricole : la commune dispose d’une enveloppe réduite et a préféré concentrer les constructions autour de l’école. Le couple peut faire valoir ses observations lors de l’enquête publique, mais le reclassement d’un terrain inconstructible n’ouvre en principe droit à aucune indemnité. Seules restent possibles les constructions admises en zone agricole ou naturelle. À quelques rues de là, une propriétaire détache 600 m² de son jardin en centre-bourg : son projet de division s’inscrit, lui, dans la logique de densification.
Les étapes pour protéger un projet
- Consulter le PLU en vigueur sur le Géoportail de l’urbanisme et vérifier en mairie si une révision est engagée.
- Demander un certificat d’urbanisme opérationnel : il fige pendant 18 mois les règles applicables au terrain, sous réserve d’un sursis à statuer.
- Participer à la concertation et à l’enquête publique, avec un dossier argumenté (réseaux, accès, continuité du bâti).
- Déposer le permis de construire ou d’aménager tant que les règles le permettent, plutôt que de le différer.
- Pour un achat, insérer une condition suspensive d’obtention du permis dans le compromis.
Les erreurs à éviter
- Considérer qu’un terrain constructible aujourd’hui le restera après la révision du PLU.
- Acheter un terrain en zone « à urbaniser » au prix d’un terrain viabilisé.
- Laisser expirer un certificat d’urbanisme ou un permis sans l’utiliser, ou miser sur une réforme pas encore votée.
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Questions fréquentes
Le ZAN interdit-il de construire une maison ?
Non. Il limite les surfaces nouvellement ouvertes à l’urbanisation, mais les constructions restent possibles dans les zones urbaines, sur les terrains déjà artificialisés et dans l’enveloppe accordée à chaque commune.
Agrandir ma maison est-il concerné ?
Une extension sur une parcelle déjà bâtie consomme très peu d’espace naturel. Elle reste soumise aux règles habituelles du PLU : emprise au sol, hauteur, implantation.
Que vaut un terrain déclassé ?
Il prend la valeur d’un terrain agricole ou naturel, bien inférieure à celle d’un terrain à bâtir. D’où l’intérêt de suivre la révision du PLU dès son lancement.
Les propositions de loi en discussion peuvent-elles tout changer ?
« Trace » pourrait desserrer le calendrier sans remettre en cause l’objectif de 2050 ; la proposition n° 3332 irait plus loin. Tant qu’aucune n’est adoptée, les règles actuelles s’appliquent.
Sources : Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, articles 191 et suivants · Loi n° 2023-630 du 20 juillet 2023 visant à faciliter la mise en œuvre des objectifs de lutte contre l’artificialisation des sols · Code de l’urbanisme, articles L. 101-2-1 (définitions), L. 318-8-2 (inventaire des zones d’activités) et L. 410-1 (certificat d’urbanisme) · Sénat, proposition de loi « Trace » adoptée le 18 mars 2025 ; question orale n° 0949G et réponse de la ministre de l’Aménagement du territoire, JO Sénat du 25 juin 2026 · Conseil constitutionnel, décision du 21 mai 2026 sur la loi de simplification de la vie économique · Cerema et observatoire national de l’artificialisation, consommation d’espaces 2011-2024 · artificialisation.developpement-durable.gouv.fr · service-public.fr · Assemblée nationale, proposition de loi n° 3332 visant à supprimer le dispositif « zéro artificialisation nette », déposée le 13 octobre 2026
Photo : Zéphyrios, CC0, flickr