Pendant dix ans, le Censi-Bouvard a permis d’acheter un logement en résidence étudiante, senior ou en Ehpad avec une réduction d’impôt de 11 %. Le dispositif n’a pas été prolongé après le 31 décembre 2022. Pour ceux qui ont investi, les questions ne portent plus sur l’achat, mais sur la suite.
L’essentiel
- Aucun achat réalisé depuis le 1er janvier 2023 n’ouvre droit au Censi-Bouvard.
- Vendre à un investisseur qui reprend le bail commercial : pas de TVA à reverser.
- Vendre à un occupant : la TVA est reversée à raison d’un vingtième par année restante sur vingt ans.
Le Censi-Bouvard visait les logements neufs ou réhabilités situés dans des résidences avec services : résidences pour étudiants, pour personnes âgées ou handicapées, établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. L’investisseur louait le logement meublé à l’exploitant, par un bail commercial, pendant au moins neuf ans. Les derniers achats éligibles datent de 2022 : les engagements arrivent donc à leur terme entre aujourd’hui et le début des années 2030. Pour un nouvel investissement, voir les solutions pour réduire ses impôts après le Censi-Bouvard.
Rappel du mécanisme
- Réduction d’impôt de 11 % du prix hors taxe, dans la limite de 300 000 €, répartie sur neuf ans.
- Report possible pendant six ans de la fraction qui dépasse l’impôt dû.
- Prise en compte dans le plafonnement global des avantages fiscaux de 10 000 € par an.
- Récupération de la TVA sur le prix d’achat, lorsque la résidence fournit des services para-hôteliers.
En contrepartie, la part du prix ayant servi de base à la réduction n’est pas amortissable : seuls le mobilier, les frais et les dépenses ultérieures peuvent l’être dans le régime réel des loueurs en meublé.
À la fin des neuf ans
La fin de l’engagement fiscal ne met pas fin au bail commercial, qui court souvent sur neuf à douze ans et se renouvelle ensuite. Le propriétaire n’est plus tenu de louer pour conserver sa réduction, mais il reste lié à l’exploitant. Refuser le renouvellement du bail sans motif grave oblige en principe à verser une indemnité d’éviction, souvent dissuasive. En pratique, la plupart des propriétaires renouvellent, parfois après une renégociation du loyer à la baisse proposée par l’exploitant.
Les difficultés de certains gestionnaires, notamment dans les Ehpad après 2022, ont rappelé que le loyer dépend de la santé financière de l’exploitant. Avant tout renouvellement, il est utile de demander les comptes de la résidence et le taux d’occupation.
La TVA : le point le plus sensible
La TVA récupérée à l’achat n’est définitivement acquise qu’après vingt ans d’activité soumise à TVA. Si le logement cesse d’être loué à un exploitant fournissant des services, ou s’il est vendu à un acheteur qui ne poursuit pas cette activité, le propriétaire doit reverser une fraction de la TVA, à raison d’un vingtième par année restante. En revanche, la vente à un investisseur qui reprend le bail commercial bénéficie d’une dispense : la TVA n’a pas à être régularisée.
Exemple chiffré : un studio étudiant acheté en 2015
En 2026, onze ans après l’achat, l’investisseur envisage de vendre.
| Prix d’achat hors taxe | 120 000 € |
| Réduction d’impôt obtenue (11 %, sur neuf ans) | 13 200 €, soit environ 1 467 € par an |
| TVA récupérée à l’achat | 24 000 € |
| Vente à un investisseur qui reprend le bail | 0 € à reverser |
| Vente à un particulier qui veut l’occuper (9/20 de la TVA) | 10 800 € à reverser |
Le choix de l’acheteur change donc fortement le résultat de l’opération.
La plus-value à la revente
Un loueur en meublé non professionnel relève du régime des plus-values des particuliers : 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention qui conduisent à une exonération après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors d’une vente en meublé, mais les résidences pour étudiants, pour personnes âgées ou handicapées et les Ehpad sont exclues de cette règle. Les logements Censi-Bouvard y échappent donc, et leur bâti n’a de toute façon pas été amorti. Les règles générales sont détaillées dans la plus-value immobilière en 2026 et ce que le budget 2027 pourrait changer.
Au 16 octobre 2026, rien n’est voté. Le projet de loi de finances pour 2027, en discussion au Parlement, prévoit de plafonner l’amortissement des loueurs en meublé à 2,5 % de la valeur du bien et à 7 000 € par an. Là encore, les résidences étudiantes, seniors et les Ehpad seraient exclues. Ce n’est qu’un projet tant que le budget n’est pas voté.
Cas concret : garder ou vendre une chambre d’Ehpad
Une retraitée détient depuis 2014 une chambre en Ehpad. Son bail arrive à échéance et l’exploitant propose un renouvellement avec un loyer réduit de 10 %. Elle compare trois options :
Elle conserve un revenu régulier, avec un loyer réduit de 10 %.
Sur le marché secondaire, à un acheteur qui reprend le bail : pas de TVA à régulariser.
Elle s’exposerait à une indemnité d’éviction.
Elle fait estimer le logement, examine les comptes de l’exploitant et décide en fonction de ses besoins de revenus.
Les étapes avant de décider
- Relire le bail commercial : durée, échéance, clause d’indexation, répartition des travaux.
- Demander à l’exploitant ses comptes et le taux d’occupation de la résidence.
- Faire calculer par un expert-comptable la TVA à reverser selon les scénarios.
- Estimer le prix sur le marché secondaire des résidences services.
- Vérifier le régime d’imposition des loyers : micro-BIC avec abattement de 50 % jusqu’à 77 700 € de recettes, ou régime réel.
Les erreurs à éviter
- Vendre avant la fin des neuf ans : la réduction d’impôt est alors reprise, sauf cas particuliers comme le décès ou l’invalidité.
- Vendre à un acheteur occupant sans avoir chiffré la TVA à reverser.
- Accepter une baisse de loyer sans connaître la situation de la résidence.
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Questions fréquentes
Peut-on encore investir en Censi-Bouvard ?
Non, aucun investissement réalisé depuis le 1er janvier 2023 n’ouvre droit à la réduction.
Peut-on changer d’exploitant ?
C’est possible à l’échéance du bail, mais difficile en pratique : il faut l’accord de la copropriété ou d’un repreneur, et une indemnité d’éviction peut être due.
La réduction non utilisée est-elle perdue ?
La fraction reportable peut être utilisée pendant six ans, à condition que le logement reste loué l’année du report.
Sources : Code général des impôts, article 199 sexvicies (réduction Censi-Bouvard) · Code général des impôts, article 257 bis et article 207 de l’annexe II (dispense et régularisation de TVA) · Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84 (réintégration des amortissements, article 150 VB du CGI) · Code de commerce, articles L. 145-1 et suivants, dont L. 145-14 (indemnité d’éviction) · Code général des impôts, article 50-0 (micro-BIC) · Assemblée nationale : projet de loi de finances pour 2027, article 7 (amortissement des loueurs en meublé)
Photo : VVVCFFrance, CC0, wikimedia