La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a renforcé le contrôle des meublés de tourisme et réduit leur avantage fiscal. Propriétaires et conciergeries partagent désormais des obligations précises, assorties d’amendes lourdes.
L’essentiel
- Une résidence principale ne se loue aux touristes que 120 jours par an, voire 90 si la commune le décide.
- Meublé non classé : micro-BIC limité à 15 000 € de recettes, avec 30 % d’abattement.
- Louer sans autorisation de changement d’usage : jusqu’à 100 000 € d’amende par logement.
Un meublé de tourisme est un logement meublé loué à une clientèle de passage, à la nuitée, à la semaine ou au mois, qui n’y élit pas domicile. Le cadre s’est nettement durci depuis 2024, avec la loi « anti-Airbnb » et ses effets pour les propriétaires, et les communes disposent de nouveaux outils pour limiter cette activité. Voici ce qui s’applique à l’automne 2026.
Déclarer ou enregistrer le logement
Toute location en meublé de tourisme doit être déclarée. Dans les communes qui ont instauré une procédure d’enregistrement, souvent les grandes villes et les zones touristiques, le propriétaire obtient un numéro à 13 caractères qui doit figurer sur chaque annonce. Ailleurs, une déclaration simple en mairie (formulaire Cerfa n° 14004) suffit.
Le téléservice national a pris du retard. La loi Le Meur généralise l’enregistrement à toute la France via un portail national, prévu au plus tard pour le 20 mai 2026. Son ouverture est désormais annoncée pour la fin de l’année 2026. Les numéros déjà délivrés par les communes resteront valables.
Résidence principale ou secondaire
- Résidence principale (occupée au moins huit mois par an) : la location est limitée à 120 jours par an. La commune peut abaisser ce plafond jusqu’à 90 jours.
- Résidence secondaire ou logement investi : dans les villes de plus de 200 000 habitants, en petite couronne parisienne et dans les communes qui l’ont décidé, il faut une autorisation de changement d’usage. Certaines villes, comme Paris ou Bordeaux, exigent une compensation : transformer en logement une surface équivalente de locaux non résidentiels.
Louer sans autorisation de changement d’usage expose à une amende pouvant atteindre 100 000 € par logement, avec obligation de remettre les lieux en habitation. Louer à l’année une chambre de son propre logement relève d’autres règles : voir comment louer une partie de sa résidence principale.
DPE et copropriété
Pour obtenir une autorisation de changement d’usage en métropole, le logement doit être classé entre A et E au DPE. À partir de 2034, tous les meublés de tourisme devront être classés de A à D, sauf ceux qui sont la résidence principale du loueur.
En copropriété, le propriétaire doit informer le syndic de son activité. Les règlements établis depuis le 21 novembre 2024 doivent préciser si les meublés de tourisme sont autorisés. Lorsqu’un règlement plus ancien interdit déjà les activités commerciales dans les lots d’habitation, l’assemblée générale peut voter l’interdiction des locations touristiques à la majorité des deux tiers.
Une fiscalité moins avantageuse
Depuis les revenus 2025, l’avantage fiscal des meublés de tourisme a été nettement réduit. Trois situations se présentent :
Micro-BIC limité à 15 000 € de recettes, abattement de 30 % (contre 77 700 € et 50 % auparavant).
Plafond de 77 700 € et abattement de 50 % conservés.
Avec amortissement du bien : souvent plus intéressant dès que les recettes sont significatives.
Le choix entre micro-BIC et régime réel obéit aux mêmes principes que pour toute location meublée : voir la fiscalité du statut LMNP en 2026.
Le rôle de la conciergerie
Beaucoup de propriétaires confient l’accueil des voyageurs, le ménage, le linge et la gestion des annonces à une conciergerie. Le Code du tourisme impose à tout intermédiaire qui met en location un meublé de tourisme :
- d’obtenir du propriétaire une déclaration sur l’honneur attestant le respect des obligations de déclaration ou d’autorisation, et précisant s’il s’agit de sa résidence principale ;
- d’afficher le numéro d’enregistrement dans chaque annonce ;
- de transmettre à la commune qui le demande le nombre de jours loués par logement ;
- de ne plus louer une résidence principale au-delà du plafond annuel.
Lorsqu’elle encaisse les loyers pour le compte du propriétaire, la conciergerie doit en outre détenir une carte professionnelle d’agent immobilier. Depuis le 20 mai 2026, un règlement européen organise aussi le partage des données entre plateformes et autorités publiques.
Avant de mettre l’annonce en ligne
- Interroger la mairie sur la procédure qui s’applique : déclaration simple, enregistrement ou autorisation de changement d’usage.
- Vérifier le règlement de copropriété et prévenir le syndic.
- Contrôler le DPE du logement au regard des règles locales.
- Se déclarer au guichet des formalités des entreprises et choisir le régime fiscal.
- Souscrire une assurance adaptée à la location saisonnière.
- Signer un mandat écrit si une conciergerie intervient : missions, rémunération et reversement des loyers.
Cas concret
Une propriétaire bordelaise loue son appartement, sa résidence principale, pendant ses congés, soit 75 nuits par an. Elle doit s’enregistrer en mairie et ne pas dépasser le plafond annuel.
Exemple chiffré : 75 nuits par an à Bordeaux
Son meublé n’est pas classé : il relève du micro-BIC avec 30 % d’abattement.
| Recettes de l’année | 9 000 € |
| Abattement de 30 % (meublé non classé) | − 2 700 € |
| Revenu imposable, non classé | 6 300 € |
| Revenu imposable si elle le fait classer (abattement de 50 %) | 4 500 € |
Les erreurs à éviter
- Publier une annonce sans numéro d’enregistrement là où il est exigé.
- Considérer comme résidence principale un logement occupé moins de huit mois par an.
- Oublier la taxe de séjour, lorsque la plateforme ne la collecte pas.
- Signer avec une conciergerie sans vérifier son statut et sans mandat écrit.
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Questions fréquentes
Faut-il s’immatriculer ?
Oui : toute activité de location meublée doit être déclarée au guichet des formalités des entreprises pour obtenir un numéro Siret, gratuitement.
Un locataire peut-il sous-louer sur une plateforme ?
Seulement avec l’accord écrit du bailleur. À défaut, il s’expose à devoir reverser les sommes perçues.
Louer une chambre chez soi est-il concerné ?
Une chambre louée dans sa résidence principale à des voyageurs relève des mêmes règles de déclaration. Au-delà de cinq chambres avec petit-déjeuner, on bascule dans le régime des chambres d’hôtes.
Qui contrôle les 120 jours ?
La commune, qui peut demander les données aux plateformes et aux conciergeries.
Sources : Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur) · Code du tourisme, articles L. 324-1-1 et L. 324-2-1 · Code de la construction et de l’habitation, articles L. 631-7 et suivants (changement d’usage) · Règlement (UE) 2024/1028 du 11 avril 2024 sur les données relatives aux locations de courte durée · impots.gouv.fr : FAQ location meublée non professionnelle (mars 2026) · service-public.fr : meublé de tourisme
Photo : Gootroom, CC BY-SA 3.0, wikimedia