Un logement mal classé au DPE pose au bailleur une question de patrimoine : investir pour continuer à louer, ou vendre avant l’échéance. La réponse dépend d’un calcul que l’on peut faire soi-même, à partir des aides et de la fiscalité en vigueur en 2026.
L’essentiel
- Les bailleurs ont droit à MaPrimeRénov’ pour une rénovation d’ampleur, s’ils louent ensuite au moins 6 ans.
- Le déficit foncier lié à ces travaux est imputable sur le revenu global jusqu’à 21 400 € par an jusqu’à fin 2027.
- Le simulateur public Mes Aides Réno estime gratuitement les aides avant toute décision.
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location avec un nouveau bail. Le tour des logements F viendra en 2028, celui des E en 2034. Ce calendrier oblige le bailleur à choisir. Avant d’arbitrer, il faut connaître le coût réel d’une rénovation, une fois les aides et l’avantage fiscal déduits.
Un simulateur public pour commencer
L’Ademe proposait autrefois Simul’Aides. Il a laissé la place à Mes Aides Réno, le simulateur de l’État désormais accessible depuis France Rénov’. Il est gratuit, anonyme et sans démarchage : on renseigne le logement, sa classe énergétique et ses revenus, et il indique les aides possibles et le parcours conseillé. Certains portails d’annonces l’intègrent même sous les annonces de logements anciens, ce qui permet aux acheteurs de faire le même calcul.
MaPrimeRénov’ côté bailleur
Le propriétaire bailleur peut bénéficier de la rénovation d’ampleur si le logement est classé E, F ou G, si les travaux font gagner au moins deux classes, et s’il est accompagné par un Accompagnateur Rénov’. En contrepartie, le bien doit être loué comme résidence principale du locataire durant six ans minimum, le bail débutant dans l’année qui suit la demande de solde.
80 % du montant hors taxes des travaux.
45 % du montant hors taxes.
10 % seulement.
Les dépenses prises en compte sont plafonnées à 30 000 € hors taxes pour un gain de deux classes, 40 000 € pour trois classes ou plus. Ce sont les revenus du propriétaire qui comptent, pas ceux du locataire. Depuis le 1er septembre 2026, l’aide n’est plus accordée si une chaudière au gaz est conservée dans une maison individuelle.
Le déficit foncier, deuxième levier
Pour un bail vide au régime réel, la part des travaux non couverte par les aides est déductible des loyers. Si elle dépasse les loyers, le déficit s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, portée à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique payés jusqu’au 31 décembre 2027, lorsqu’ils font passer le logement d’une classe E, F ou G à une classe A à D. Le logement doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation.
Exemple chiffré : un T3 classé F loué 600 € par mois
Le bailleur a des revenus intermédiaires et une tranche marginale d’imposition de 30 %. Les travaux font passer le logement en C.
| Travaux (40 000 € HT, TVA à 5,5 %) | 42 200 € |
| MaPrimeRénov’ (45 % de 40 000 €) | − 18 000 € |
| Déficit imputé sur le revenu global : 24 200 € + 1 300 € de charges − 7 200 € de loyers | 18 300 € |
| Impôt sur le revenu économisé (30 %) | − 5 490 € |
| Effort net du bailleur | environ 18 700 € |
Soit moins de la moitié du devis. Hypothèses simplifiées, sans crédit ni prélèvements sociaux : à refaire avec ses propres chiffres.
Rénover, louer autrement ou vendre ?
Le calcul ne s’arrête pas aux aides. Un logement rénové peut de nouveau être loué, son loyer n’est plus gelé et il gagne en valeur. Pour aller plus loin, le dispositif Loc’Avantages ajoute une réduction d’impôt en contrepartie d’un loyer modéré. À l’inverse, si l’effort reste trop lourd ou si la copropriété bloque les travaux, la vente en l’état devient une option sérieuse : notre article sur l’échéance de 2028 pour les logements F compare ces scénarios, et notre page vendre un bien occupé ou à rénover explique comment céder un logement loué ou à rénover.
- Faire le point sur le DPE : date, méthode, classe réelle.
- Lancer le simulateur pour estimer les aides.
- Prendre rendez-vous avec France Rénov’, obligatoire avant la demande.
- Calculer l’effort net avec le déficit foncier et la nouvelle rentabilité, à l’aide de notre méthode de calcul du rendement locatif.
- Comparer avec une vente en l’état, à partir d’une estimation récente.
Les erreurs à éviter
- Signer un devis avant le dépôt de la demande d’aide : les travaux commencés ne sont plus financés.
- Oublier que l’aide est déduite de la base du déficit foncier.
- Augmenter le loyer après travaux sans retirer l’aide du coût invoqué ni informer le locataire.
- Vendre avant la fin des engagements de location : l’aide ou l’avantage fiscal peut être repris.
Questions fréquentes
Un bailleur en meublé a-t-il droit à MaPrimeRénov’ ?
Oui, si le logement est loué meublé ou vide en résidence principale. En revanche, le déficit foncier ne concerne que la location vide.
Le simulateur engage-t-il à quelque chose ?
Non. Il est anonyme et ne transmet pas les coordonnées. Le résultat est une estimation, confirmée seulement par l’Anah après dépôt du dossier.
Et si le logement est en copropriété ?
Les travaux sur les parties communes, comme l’isolation des façades ou de la toiture, doivent être votés en assemblée générale. La copropriété peut alors demander MaPrimeRénov’ Copropriété, et chaque bailleur garder sa part dans son déficit foncier.
L’aide est-elle garantie une fois la demande déposée ?
Non. L’accusé de réception ne vaut pas accord : l’attribution dépend des crédits de l’Anah de l’année.
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Sources : Service-public : MaPrimeRénov’ rénovation d’ampleur (page vérifiée le 1er septembre 2026) · Service-public : le simulateur Mes Aides Réno · Code général des impôts, article 156, I-3° ; loi de finances pour 2026 (prolongation du plafond de 21 400 € jusqu’au 31 décembre 2027) · WebLex : déficit foncier et rénovation énergétique, prolongation jusqu’à fin 2027 · Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et résilience) : calendrier de décence énergétique et gel des loyers des logements F et G · MySweetImmo : un portail d’annonces intègre le simulateur Mes Aides Réno