Un propriétaire occupant rentabilise ses travaux sur ses factures. Un bailleur, lui, ne paie pas le chauffage de son locataire. La rénovation énergétique peut pourtant être une bonne affaire pour lui, à condition de faire le calcul sur les bons postes : le loyer, l’impôt et la valeur du bien.
L’essentiel
- Pour un bailleur, la rentabilité vient surtout du loyer préservé, pas des économies d’énergie.
- Les logements F ne pourront plus être loués à partir du 1er janvier 2028, et leur loyer est gelé depuis 2022.
- Les travaux énergétiques peuvent créer un déficit foncier imputable jusqu’à 21 400 € par an, pour les dépenses payées jusqu’à fin 2027.
On présente souvent la rénovation énergétique comme un investissement qui se rembourse par les factures, avec des retours très longs, d’autant que les ménages chauffent souvent davantage une fois le logement isolé. Pour un propriétaire qui loue, la question se pose autrement : les kilowattheures économisés allègent la facture du locataire, pas la sienne. Sa rentabilité tient à trois choses : le droit de continuer à louer, un loyer de nouveau révisable et une économie d’impôt, sans oublier la valeur du bien à la revente.
Ne rien faire coûte de plus en plus cher
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail de résidence principale. Le tour des logements F viendra le 1er janvier 2028, celui des E en 2034. Depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement F ou G ne peut plus augmenter, ni à la révision annuelle, ni au changement de locataire. Le locataire en place peut aussi saisir le juge, qui peut ordonner des travaux ou réduire le loyer.
Avant de chiffrer quoi que ce soit, vérifiez l’étiquette : le coefficient de l’électricité dans le DPE est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026 et passera à 1,7 en 2027. Un logement chauffé à l’électricité peut gagner une classe sans travaux, comme l’explique notre article sur les logements classés F interdits à la location en 2028.
Au 16 octobre 2026, le calendrier n’a pas changé. Le projet de loi sur la relance du logement prévoit des assouplissements pour les bailleurs qui ont signé un contrat de travaux, mais il n’est pas définitivement adopté. Il ne faut pas bâtir sa décision sur un texte encore en discussion.
Le loyer après les travaux
Sorti des classes F et G, le logement retrouve la révision annuelle selon l’indice de référence des loyers. Hors zone tendue, le loyer redevient libre au changement de locataire. En zone tendue, la hausse à la relocation reste plafonnée, sauf travaux importants : au moins la moitié du loyer annuel pour une hausse limitée à 15 % de leur coût par an. Voir notre article sur la rénovation énergétique et la révision des loyers.
Autre mécanisme méconnu : la contribution du locataire au partage des économies de charges. Après certains travaux qui lui profitent directement, le bailleur peut demander au locataire en place une somme fixe, pendant quinze ans au plus, plafonnée à la moitié de l’économie estimée. Les conditions, strictes, sont détaillées par l’ANIL.
L’impôt prend en charge une partie de la facture
Au régime réel, les travaux d’amélioration d’un logement loué nu se déduisent des loyers. S’ils dépassent les revenus fonciers, ils créent un déficit imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Ce plafond est porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique payés jusqu’au 31 décembre 2027, si le logement passe d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, ce qui se prouve par deux DPE. Le logement doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante, et les aides reçues viennent en diminution de la dépense. Le mécanisme est expliqué en détail dans notre article sur le déficit foncier doublé.
Exemple chiffré : un T2 classé F loué 620 € par mois
Prenons, à titre d’exemple, un appartement loué nu dans une commune hors zone tendue. Loyers annuels : 7 440 €. Après charges, le revenu foncier est de 5 800 €. Le propriétaire paie 26 000 € de travaux, sans aide, et le logement passe en D. Il est imposé à 30 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers.
| Travaux payés dans l’année | 26 000 € |
| Impôt et prélèvements évités sur les loyers (5 800 € × 47,2 %) | − 2 738 € |
| Impôt évité sur le revenu global (déficit de 20 200 € × 30 %) | − 6 060 € |
| Coût réel des travaux | environ 17 200 € |
Ces 17 200 € représentent un peu plus de deux années de loyer. Sans travaux, ce même loyer de 7 440 € par an serait perdu dès le premier renouvellement ou changement de locataire après le 1er janvier 2028.
Une nuance : la part imputée sur le revenu global n’efface que l’impôt sur le revenu, pas les prélèvements sociaux. Reporté sur les loyers suivants, le même déficit ferait parfois économiser davantage, mais plus lentement. Le plafond majoré fait gagner du temps, pas toujours de l’argent.
La valeur du bien, et les cas où le calcul ne tient pas
À caractéristiques comparables, les notaires constatent chaque année que les passoires se vendent nettement moins cher. Un logement rénové se revend aussi plus facilement à un investisseur, puisqu’il reste louable sans travaux : il faut raisonner sur la durée de détention, comme pour tout calcul de rendement locatif. Mais le calcul ne tombe pas toujours juste : petit loyer et lourds travaux, appartement dont l’isolation dépend des votes de la copropriété, immeuble ancien aux contraintes patrimoniales. Vendre, loué ou libre, préserve alors parfois mieux le patrimoine.
La marche à suivre
- Vérifier l’étiquette actuelle sur l’observatoire de l’ADEME, avec le nouveau coefficient.
- Faire chiffrer un scénario qui atteint au moins la classe D, seuil du déficit majoré.
- Calculer le loyer possible après travaux, selon la zone de la commune.
- Simuler l’impôt avec le plafond majoré et avec le report, pour choisir le calendrier de paiement.
- Comparer avec une vente en l’état.
Les erreurs à éviter
- Juger les travaux sur les économies d’énergie, qui reviennent au locataire.
- Étaler les paiements sur des années mal choisies et perdre une partie du déficit majoré.
- Vendre avant la fin de la troisième année : l’avantage fiscal est alors remis en cause.
Si le calcul penche vers la vente, Groupe Serenity étudie les biens loués ou à rénover, en l’état.
Questions fréquentes
Un bailleur peut-il augmenter le loyer après des travaux énergétiques ?
Oui, dès que le logement n’est plus classé F ou G, la révision annuelle redevient possible. En zone tendue, une hausse plus forte à la relocation n’est permise que pour des travaux d’un montant important.
Le déficit foncier de 21 400 € existe-t-il toujours ?
Oui, la loi de finances pour 2026 l’a prolongé pour les travaux de rénovation énergétique payés jusqu’au 31 décembre 2027, si le logement atteint au moins la classe D.
Le locataire doit-il participer au coût des travaux ?
Il n’y est pas obligé, mais le bailleur peut lui demander une contribution au partage des économies de charges, encadrée par la loi et limitée à la moitié de l’économie estimée.
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Sources : Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et résilience), articles 159 et 160 ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 6, 17-1 et 17-2 · Arrêté du 13 août 2025 (coefficient de l’électricité ramené à 1,9 au 1er janvier 2026) et arrêté du 19 août 2026 (1,7 au 1er janvier 2027) · Code général des impôts, article 156, I, 3° (déficit foncier) ; loi de finances pour 2026, article 47 (plafond de 21 400 € prolongé jusqu’au 31 décembre 2027) · UFC-Que Choisir : passoire thermique, le « super déficit foncier » est prolongé · ANIL : contribution du locataire au partage des économies de charges (article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989) · Loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026 (revenus fonciers maintenus à 17,2 % de prélèvements sociaux) · Observatoire DPE-Audit de l’ADEME · service-public.fr
Photo : Rilba, CC BY-SA 3.0, wikimedia