Le télétravail partiel s’est installé et les entreprises réduisent leurs surfaces. Dans ce marché de bureaux en surplus, le coworking et les bureaux opérés continuent de progresser.
L’essentiel
- Bureaux vides record en Île-de-France : environ 6,2 millions de m² fin 2025.
- Les bureaux flexibles pèsent près de 30 % des transactions en France en 2025, contre 23 % un an plus tôt.
- Pour les propriétaires d’immeubles anciens : opérateur, rénovation ou transformation en logements.
Le marché des bureaux vit une transformation de fond. Les entreprises ont adopté un rythme hybride, avec un à trois jours de télétravail par semaine pour une grande partie des cadres. Résultat : elles ont besoin de moins de postes fixes, mais de lieux plus agréables, mieux situés et plus souples. C’est précisément ce que proposent les espaces de coworking et les bureaux « opérés », loués clés en main par un exploitant.
Un marché de bureaux en surplus
En Île-de-France, premier marché d’Europe, les surfaces de bureaux vides ont atteint environ 6,2 millions de m² fin 2025, un record, en hausse de 11 % sur un an, pour un taux de vacance supérieur à 10 %. La demande placée, c’est-à-dire les surfaces louées ou achetées par des utilisateurs, est retombée autour de 1,6 million de m² sur l’année, en recul d’environ 9 %, et le début de 2026 est resté en retrait.
La situation est très contrastée. Paris intra-muros et les quartiers bien desservis résistent mieux, même si la vacance progresse désormais jusque dans le quartier central des affaires, tandis que certaines zones de première couronne ou de périphérie de La Défense affichent des taux de vacance proches de 30 %.
Et à Bordeaux ?
D’après l’Observatoire de l’immobilier d’entreprise de Bordeaux Métropole, analysé par l’a-urba, 122 000 m² de bureaux ont été placés en 2025 dans l’agglomération, en hausse de 3 %, mais en dessous de la moyenne de cinq ans (137 500 m²). Les trois quarts des signatures portent sur des surfaces de moins de 500 m². L’offre disponible à un an atteint 289 500 m², plus de deux années de commercialisation. Le premier semestre 2026 marque un nouveau ralentissement : 42 000 m² placés, soit 31 % de moins, une tendance également observée à Lyon, Lille ou Toulouse. Côté logement, voyez où en est le marché immobilier bordelais à l’automne 2026.
La part croissante des espaces flexibles
Selon Coworking Europe et Ubiq, les bureaux flexibles ont représenté près de 30 % des transactions de bureaux en France en 2025, contre 23 % un an plus tôt, alors que les locations classiques reculaient nettement. Les cinquante premiers opérateurs gèrent plus de 1,6 million de m². Le secteur reste toutefois sélectif : environ 150 000 m² ont ouvert en 2025, mais 125 000 m² ont fermé, dont ceux d’un opérateur placé en liquidation. Ce mouvement prolonge les tendances de l’immobilier tertiaire apparues avec la crise sanitaire.
Ce que les entreprises y trouvent
- La souplesse : un bail commercial classique engage sur trois, six ou neuf ans, alors qu’un contrat de coworking se signe au mois ou à l’année et s’adapte aux effectifs.
- Un coût global lisible : un seul loyer par poste qui inclut mobilier, ménage, énergie, connexion et salles de réunion. Pas d’aménagement à financer à l’entrée.
- Un test avant de s’engager : une jeune entreprise ou une équipe qui s’installe dans une nouvelle ville peut valider son implantation avant de signer un bail long.
- Des bureaux satellites : de plus en plus de groupes louent quelques postes près du domicile de leurs salariés, en périphérie ou dans les villes moyennes.
Un exemple de comparaison
Exemple fictif : un bureau d’études de huit personnes, en télétravail deux jours par semaine, cherche des locaux dans l’agglomération bordelaise. Deux pistes :
- Un bail commercial pour environ 120 m². Le locataire ne peut donner congé qu’à la fin de chaque période de trois ans, avec six mois de préavis : l’engagement minimal porte donc sur trois années de loyer et de charges, plus l’aménagement, le mobilier, l’informatique et les abonnements. Le loyer est en outre révisé selon l’indice des loyers commerciaux.
- Un bureau privatif en coworking de six postes partagés, puisque tout le monde n’est jamais présent en même temps. Le prix est global et le contrat peut s’arrêter avec un préavis d’un à trois mois.
« Au-delà d’une quinzaine de postes stables, le bail redevient souvent plus économique. »
La bonne méthode consiste à comparer le coût total par poste réellement occupé, sur la durée d’engagement, à partir de devis : loyer, charges, taxe foncière refacturée, travaux et mobilier d’un côté, prix tout compris de l’autre.
Les erreurs à éviter
- Comparer un loyer au m² avec un prix par poste sans ajouter charges, taxes et aménagement.
- Négliger les conditions de sortie : durée ferme, préavis, frais de résiliation.
- Oublier la domiciliation : un siège social en coworking passe par un contrat de domiciliation conforme.
Ce que cela change pour les propriétaires
Un immeuble de bureaux ancien, mal situé ou énergivore se loue de plus en plus difficilement.
Décret tertiaire : − 40 % de consommation d’énergie d’ici 2030. Les bâtiments de plus de 1 000 m² doivent ensuite atteindre − 50 % en 2040 et − 60 % en 2050, avec une déclaration annuelle sur la plateforme Operat.
Les propriétaires ont plusieurs options : confier l’immeuble à un opérateur de bureaux flexibles, le rénover, ou le transformer en logements quand l’urbanisme et la structure le permettent. Chaque cas demande une étude précise du bâtiment, du quartier et des règles locales.
Questions fréquentes
Le coworking ne concerne-t-il que les indépendants ?
Non. Les indépendants restent présents, mais les entreprises, des PME aux grands groupes, sont devenues les premiers clients des opérateurs.
Un bail dérogatoire est-il une alternative ?
Oui : il permet de louer des locaux pour trois ans au plus, sans le statut des baux commerciaux. C’est une solution intermédiaire pour tester une implantation.
Transformer des bureaux en logements, est-ce toujours possible ?
Non. Il faut vérifier le plan local d’urbanisme, la structure, la lumière naturelle et le coût des travaux ; une étude au cas par cas est indispensable.
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Sources : Immostat (BNP Paribas Real Estate, CBRE, Cushman & Wakefield, JLL), bilan 2025 du marché des bureaux en Île-de-France (stock vacant et demande placée) · a-urba et OIEB, Immobilier d’entreprise de l’agglomération bordelaise : l’essentiel des chiffres de l’année 2025 (juillet 2026) · Coworking Europe et Ubiq, rapport 2025 sur les bureaux flexibles en France · Arthur Loyd, L’Indispensable, 1er trimestre 2026 · Code de commerce, articles L. 145-4 (congé triennal) et L. 145-5 (bail dérogatoire) · Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 (décret tertiaire) et Code de la construction et de l’habitation, article L. 174-1 · Ademe, plateforme Operat
Photo : Espacecwt, CC BY-SA 4.0, wikimedia