Après la forte hausse de 2022 et 2023, l’indice qui sert à faire évoluer la plupart des loyers commerciaux est presque stable. C’est le bon moment pour vérifier le mécanisme de son bail, car une révision mal faite peut être contestée pendant des années.
L’essentiel
- L’ILC du 2e trimestre 2026 vaut 137,16, soit +0,26 % sur un an : les loyers commerciaux bougent à peine.
- Depuis 2022, il repose sur 75 % de prix à la consommation et 25 % de coût de la construction.
- La révision triennale se demande par écrit ; en cas de hausse déplafonnée, elle est lissée à 10 % par an.
Un commerçant ou un artisan qui loue ses murs paie un loyer qui bouge avec un indice publié par l’Insee. Depuis 2022, cet indice repose sur une formule plus simple, conçue pour éviter les hausses trop brutales. Voici comment il fonctionne aujourd’hui et comment l’appliquer à son bail.
Qu’est-ce que l’ILC ?
L’indice des loyers commerciaux (ILC) sert de référence pour les baux des locaux où s’exerce une activité commerciale ou artisanale, y compris celle d’un auto-entrepreneur inscrit au registre. Il ne concerne pas les bureaux, les entrepôts logistiques ni les activités industrielles : ces locaux suivent un autre indice, l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). La loi Pinel de 2014 a fait de ces deux indices la référence par défaut, à la place de l’ancien indice du coût de la construction, jugé trop volatil.
L’Insee publie l’ILC chaque trimestre, avec environ trois mois de décalage. La valeur du 2e trimestre 2026, parue le 23 septembre 2026, s’établit à 137,16, soit +0,26 % sur un an. Au trimestre précédent, l’indice avait même légèrement reculé.
La formule depuis 2022
Jusqu’en 2021, l’ILC mélangeait trois éléments, dont le chiffre d’affaires du commerce de détail. Avec l’essor de la vente en ligne, ce dernier tirait l’indice vers le haut alors que les boutiques physiques n’en profitaient pas. Le décret du 14 mars 2022 l’a retiré. L’ILC repose désormais sur deux composantes :
- l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, pour 75 % ;
- l’indice du coût de la construction, pour 25 %.
Le plafonnement exceptionnel à 3,5 % par an, accordé aux PME pendant la flambée de l’inflation, a pris fin avec les indices du 1er trimestre 2024. Il ne s’applique plus aux révisions actuelles.
Exemple chiffré
Le calcul tient en une règle de trois : loyer actuel × indice du trimestre de référence de cette année ÷ indice du même trimestre de l’année précédente.
Exemple chiffré : une boutique louée 18 000 € par an
Loyer hors taxes et hors charges, bail indexé chaque année sur l’ILC du 2e trimestre.
| Loyer actuel | 18 000 € par an |
| Variation de l’ILC (2e trimestre 2025 → 2e trimestre 2026) | +0,26 % |
| Hausse | ≈ 47 € par an, moins de 4 € par mois |
| Nouveau loyer | ≈ 18 047 € par an |
En 2023, l’indice progressait d’environ 6 % sur un an ; seul le plafond temporaire de 3,5 % protégeait alors les PME.
Indexation annuelle et révision triennale
Deux mécanismes coexistent et sont souvent confondus.
- La clause d’échelle mobile : prévue dans le bail, elle ajuste le loyer automatiquement, en général chaque année, sans démarche particulière. Si le loyer ainsi indexé a varié de plus de 25 % depuis sa dernière fixation, chaque partie peut demander une révision pour le ramener à la valeur locative.
- La révision triennale légale : en l’absence de clause, ou en complément, le bailleur ou le locataire peut demander la révision au moins trois ans après l’entrée dans les lieux, le dernier renouvellement ou la dernière révision. La hausse est alors plafonnée à la variation de l’ILC sur la période, sauf modification importante des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative.
Dans ce dernier cas, la loi Pinel limite l’augmentation à 10 % du loyer de l’année précédente : la hausse est étalée sur plusieurs années.
Les baux encore indexés sur l’ancien indice
De nombreux baux signés avant 2014 prévoient toujours une indexation sur l’indice du coût de la construction. Cette clause reste valable tant que le bail court : rien n’oblige à la modifier en cours de contrat. Mais l’ICC varie plus fortement que l’ILC, à la hausse comme à la baisse. Au renouvellement, ou à l’occasion d’un avenant, bailleur et locataire ont souvent intérêt à passer à l’ILC, plus prévisible. Pour les locaux de bureaux, la bonne référence est l’ILAT, calculé selon un principe proche, avec une part liée à l’évolution du PIB ; les tendances récentes de l’immobilier de bureaux pèsent aussi sur ces loyers.
Les étapes d’une révision triennale
- Vérifier la date de prise d’effet du bail ou de la dernière révision : trois ans pleins doivent s’être écoulés.
- Repérer le trimestre de référence de l’indice prévu dans le bail.
- Calculer la variation de l’ILC entre l’indice de départ et le dernier indice publié.
- Adresser la demande par lettre recommandée avec avis de réception ou par commissaire de justice, en indiquant le loyer demandé.
- Appliquer le nouveau loyer à partir de la date de la demande, en l’absence d’accord différent.
Les erreurs à éviter
- Utiliser l’indice du mauvais trimestre ou une valeur provisoire : la référence est celle prévue au contrat.
- Appliquer l’ILC à des bureaux ou à un entrepôt, qui relèvent de l’ILAT.
- Oublier d’indexer pendant plusieurs années : le bailleur ne peut réclamer les arriérés que dans la limite de la prescription, et la discussion devient conflictuelle.
- Confondre révision et renouvellement : au renouvellement du bail, d’autres règles de plafonnement s’appliquent.
Une clause qui ne joue qu’à la hausse est un piège. La jurisprudence la répute non écrite, et le locataire peut réclamer le trop-perçu.
Pour une entreprise propriétaire de ses murs, la question se pose dans l’autre sens : vendre ses locaux et les reprendre en location suppose de négocier dès le départ l’indice et l’indexation du futur bail. Celles qui s’installent dans un espace de coworking signent en général un contrat de prestation plutôt qu’un bail commercial.
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Questions fréquentes
L’ILC peut-il faire baisser mon loyer ?
Oui, si l’indice recule sur la période et que la clause joue dans les deux sens, ce qu’exige la loi. Une baisse reste toutefois rare et faible.
Le bail peut-il prévoir un autre indice ?
Les parties choisissent librement l’indice d’une clause d’échelle mobile, à condition qu’il soit en rapport avec l’activité ou l’objet du bail. En pratique, l’ILC s’est imposé pour les commerces.
Où trouver la valeur officielle ?
Sur le site de l’Insee, qui publie chaque indice trimestriel ; il n’est jamais révisé après sa parution.
La révision est-elle automatique ?
L’indexation prévue par une clause, oui. La révision triennale, non : elle doit être demandée par écrit, sans effet rétroactif.
Sources : Insee : indice des loyers commerciaux, 2e trimestre 2026 (Informations rapides n° 227, 23 septembre 2026) · Décret n° 2022-357 du 14 mars 2022 relatif à l’indice des loyers commerciaux · Code de commerce, articles L. 145-34, L. 145-38 et L. 145-39 · Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 (loi Pinel) · Loi n° 2022-1158 du 16 août 2022, article 14 (plafonnement à 3,5 %) · entreprendre.service-public.gouv.fr : indices des baux commerciaux
Photo : Marc Ryckaert, CC BY-SA 4.0, wikimedia