La crise sanitaire avait annoncé la fin des grands bureaux et l’explosion des entrepôts. La réalité est plus nuancée : les entreprises veulent moins de surface mais mieux placée, la logistique se normalise et les bâtiments vides cherchent une seconde vie.
L’essentiel
- Les entreprises louent moins de bureaux, mais mieux placés : les loyers des meilleurs immeubles parisiens ont pris 11 %.
- La logistique se normalise : 3,2 millions de m² d’entrepôts placés en France en 2025.
- La loi du 16 juin 2025 facilite la transformation des bureaux vides en logements.
Au sortir des confinements, trois mouvements semblaient se dessiner : des entreprises quittant les grandes métropoles, une demande de bureaux en recul et un appétit nouveau pour les entrepôts et locaux d’activité. Cinq ans plus tard, les chiffres permettent de faire le tri entre ce qui s’est confirmé et ce qui a évolué.
Tendance 1 : moins de bureaux, mais mieux placés
Le travail hybride s’est installé et les entreprises ajustent leurs surfaces.
Selon JLL, la demande francilienne de 2025 se situe 25 % sous la moyenne de dix ans. Mais la moyenne cache une forte polarisation. Dans le quartier central des affaires parisien, le loyer des meilleurs immeubles a grimpé de 11 %, à 1 230 € par m² et par an, tandis qu’à La Défense la vacance atteint 15,6 %, un record pour ce secteur. Les entreprises réduisent la surface, mais veulent des immeubles centraux, bien desservis et performants pour attirer leurs salariés. JLL note d’ailleurs qu’environ 40 % des grandes opérations visaient à accompagner une croissance des effectifs ou à monter en gamme, et seulement 21 % à faire des économies. Les espaces partagés profitent aussi de ce mouvement, comme le montre l’essor du coworking dans l’immobilier de bureaux.
En région, le marché tient mieux. À Bordeaux, 122 000 m² de bureaux ont été placés en 2025, 3 % de plus qu’en 2024, avec 280 transactions. Les trois quarts concernaient des surfaces de moins de 500 m², signe d’un marché porté par les PME, alors que l’offre disponible atteint 289 500 m², soit plus de deux ans de commercialisation.
Tendance 2 : la logistique, du boom à la normalisation
Le commerce en ligne a continué de progresser : selon la Fevad, il a représenté 196,4 milliards d’euros de ventes en 2025, dont 76,1 milliards pour les produits. Après l’emballement de 2021-2022, la demande d’entrepôts s’est toutefois normalisée : 3,2 millions de m² placés en France en 2025, 4 % de moins qu’en 2024 selon JLL. L’axe Lille-Paris-Lyon-Marseille concentre plus de la moitié de la demande, les Hauts-de-France à eux seuls 21 %.
La demande se déplace vers des formats plus petits et plus proches des villes : messageries urbaines, locaux d’activité pour artisans et PME industrielles. Ces petits bâtiments, rares dans les métropoles, restent recherchés, d’autant que les règles de sobriété foncière limitent l’ouverture de nouvelles zones d’activité (voir ce que la loi ZAN change pour les terrains constructibles).
Tendance 3 : la seconde vie des bâtiments vides
La troisième tendance n’était pas celle qu’on attendait. Plutôt qu’un exode des entreprises, la crise a laissé des bureaux vacants en périphérie, souvent anciens et énergivores.
Décret tertiaire : − 40 % d’ici 2030. Les grands bâtiments doivent réduire de 40 % leur consommation d’énergie d’ici 2030. Un immeuble ancien et énergivore, même bon marché, devient vite coûteux en charges et en travaux.
Cette obligation accélère l’obsolescence des bureaux anciens. La loi du 16 juin 2025 facilite leur transformation en logements : le maire peut déroger au plan local d’urbanisme pour autoriser un changement de destination, et un permis à destinations successives est créé pour les bâtiments réversibles. Cette piste figurait déjà parmi les propositions de la commission Rebsamen sur la construction de logements.
Ce que cela change pour les propriétaires
Pour un propriétaire de bureaux, la valeur dépend désormais de l’emplacement et de la qualité du bâtiment bien plus que de sa surface. Un immeuble ancien en périphérie peut rester vide longtemps s’il n’est pas rénové, alors qu’un plateau central et performant se reloue vite. Pour un propriétaire de terrain ou de locaux d’activité proches d’une agglomération, la rareté de l’offre joue au contraire en sa faveur.
Exemple chiffré : réduire ses bureaux
Une PME de 50 salariés loue 1 000 m² en périphérie. Avec un taux de présence moyen de 60 %, elle peut viser 650 m² en partage de postes, dans un quartier mieux desservi.
Exemple chiffré : une PME de 50 salariés
Loyers hors charges, par an.
| Aujourd’hui : 1 000 m² en périphérie à 200 €/m² | 200 000 € |
| Demain : 650 m² mieux desservis à 260 €/m² | 169 000 € |
| Économie annuelle, avant déménagement et aménagement | 31 000 € |
L’entreprise gagne aussi en accessibilité pour ses équipes. Reste à chiffrer le déménagement et l’aménagement du nouveau plateau.
Cas concret : louer plutôt qu’acheter un local d’activité
Un artisan menuisier cherche 400 m² près de Libourne. Il hésite entre achat et location. L’achat lui donne la maîtrise du lieu et constitue un patrimoine, souvent via une SCI ; la location préserve sa trésorerie et sa capacité d’emprunt pour l’outillage. Dans un marché où ces locaux sont rares, il vérifie surtout l’accès poids lourds, la hauteur sous plafond, la puissance électrique et la compatibilité du zonage avec son activité.
Les erreurs à éviter
- Signer un bail de bureaux sur la base de l’effectif total, sans mesurer le taux de présence réel.
- Choisir un immeuble bon marché mais énergivore : les charges et les travaux du décret tertiaire le rendront coûteux.
- Acheter un bâtiment trop spécifique, difficile à relouer ou à revendre.
- Négliger les clauses de sortie du bail commercial, comme la faculté de résiliation triennale.
- Oublier de chiffrer l’aménagement : cloisons, câblage et mobilier d’un nouveau plateau coûtent souvent plusieurs centaines d’euros par m², à négocier en franchise de loyer.
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Questions fréquentes
Le télétravail a-t-il fait baisser les loyers de bureaux ?
Pas partout. Les loyers des meilleurs emplacements augmentent, tandis que les secteurs excentrés subissent la vacance et des mesures commerciales.
Un bureau vide peut-il devenir un logement ?
Oui, avec une autorisation d’urbanisme pour le changement de destination, si le plan local d’urbanisme ou une dérogation du maire le permet.
Les entrepôts restent-ils un bon investissement ?
La demande reste solide mais moins euphorique : l’emplacement et la qualité du bâtiment font désormais la différence.
Sources : JLL : marché locatif des bureaux en Île-de-France, bilan 2025 (8 janvier 2026) · BNP Paribas Real Estate : bureaux Île-de-France, quatrième trimestre 2025 · JLL : marché français de l’immobilier logistique au 4e trimestre 2025 · a’urba : chiffres clés de l’Observatoire de l’immobilier d’entreprise bordelais 2025 · Fevad : bilan du e-commerce en France en 2025 (11 février 2026) · Loi n° 2025-541 du 16 juin 2025 visant à faciliter la transformation des bureaux et autres bâtiments en logements · Code de la construction et de l’habitation, article L174-1 (décret tertiaire) · service-public.fr
Photo : Jean Housen, CC BY-SA 4.0, wikimedia