Né pendant les confinements, le mode de vie entre deux logements a survécu à la crise sanitaire grâce au télétravail. Il n’a pourtant aucune existence juridique : il faut choisir quelle maison sera la résidence principale, et ce choix a des conséquences.
L’essentiel
- La loi ne connaît qu’une seule résidence principale : celle où la famille vit vraiment.
- L’autre logement est une résidence secondaire : taxe d’habitation, majorée dans 1 666 communes en 2026.
- Sa revente est taxée, alors que celle de la résidence principale est exonérée de plus-value.
On parle de résidence semi-principale lorsqu’un ménage partage sa semaine entre deux logements : un appartement proche du travail et une maison plus grande, au calme, où il passe plusieurs jours par semaine ou plusieurs mois par an. Le phénomène est apparu au printemps 2020, quand de nombreux citadins ont rejoint leur résidence secondaire. Il s’est ensuite installé avec le travail hybride.
Une pratique portée par le télétravail
D’après l’Insee, 22 % des salariés du secteur privé ont télétravaillé au moins une fois au cours d’un mois au premier semestre 2024. La formule la plus répandue est celle de deux jours à distance par semaine, ce qui suffit à rendre possible une vie partagée entre deux lieux. Les cadres restent les plus concernés.
Côté logements, l’Insee comptait au 1er janvier 2025 environ 38,4 millions de logements, dont 82,5 % de résidences principales et 9,8 % de résidences secondaires ou logements occasionnels. Une partie de ces maisons de vacances sont désormais habitées bien au-delà des congés.
Une seule résidence principale aux yeux de la loi
Le droit ne connaît pas de statut intermédiaire. Pour l’administration fiscale, la résidence principale est le logement où l’on vit de manière habituelle et effective avec sa famille, là où se trouve le centre de ses intérêts. Pour un bail d’habitation, c’est un logement occupé au moins huit mois par an. Tout autre logement est une résidence secondaire. Ce classement a plusieurs effets :
- La taxe d’habitation : supprimée pour les résidences principales, elle reste due pour les résidences secondaires. Dans les 3 689 communes situées en zone tendue, la commune peut la majorer de 5 % à 60 %, ce qui explique la hausse de la fiscalité des résidences secondaires.
- La plus-value à la revente : la vente de la résidence principale en est exonérée. La vente d’une résidence secondaire est taxée, avec un abattement selon la durée de détention (voir les règles de la plus-value immobilière en 2026).
- Le financement : le prêt à taux zéro et la plupart des aides à l’accession ne financent que la résidence principale. Pour l’autre logement, la banque applique les règles habituelles, dont un taux d’effort de 35 % maximum, en comptant les deux crédits.
- Les aides à la rénovation : MaPrimeRénov’ est réservée aux résidences principales.
Louer l’un des deux logements
Beaucoup de ménages louent l’un des logements quand ils n’y sont pas. Depuis la loi du 19 novembre 2024 dite « Le Meur », une résidence principale ne peut être louée en meublé de tourisme plus de 120 jours par an, et la commune peut abaisser ce plafond à 90 jours. La location d’une résidence secondaire n’a pas ce plafond, mais elle peut exiger une autorisation de changement d’usage dans certaines communes, et la loi généralise l’enregistrement des meublés de tourisme auprès d’un téléservice national.
Un cas concret
Un couple vit dans un trois-pièces à Bordeaux et possède une longère dans le Libournais, où il passe désormais quatre jours par semaine avec ses enfants, scolarisés dans le village. Au regard de la loi, la longère est sans doute devenue sa résidence principale : c’est là que la famille vit, et que les enfants vont à l’école. L’appartement bordelais devient une résidence secondaire, soumis à la taxe d’habitation, majorée si la commune l’a décidé. S’il est vendu un jour, la plus-value sera imposable, alors que la longère pourra être cédée sans impôt sur la plus-value.
Exemple chiffré : la taxe d’habitation de l’appartement
Commune en zone tendue qui applique la majoration maximale de 60 %.
| Taxe d’habitation de base | 900 €/an |
| Majoration de 60 % | + 540 €/an |
| Total à payer | 1 440 €/an |
Sur la revente d’un bien acheté 200 000 € et revendu 260 000 € au bout de dix ans, la plus-value imposable, après abattements et forfaits pour frais, peut représenter plusieurs milliers d’euros d’impôt et de prélèvements sociaux si le logement n’est plus la résidence principale.
Les étapes pour bien organiser sa vie entre deux logements
- Déterminer honnêtement où vit la famille : école, travail, médecin, vie associative.
- Mettre à jour l’occupation de chaque logement dans l’espace « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr, comme l’exige la déclaration d’occupation des biens immobiliers.
- Vérifier auprès de la banque l’effet sur un crédit en cours, notamment un prêt à taux zéro.
- Avant de louer l’un des logements, se renseigner en mairie sur les règles locales.
- Réfléchir à l’avenir : vendre un des deux biens, les garder tous les deux ou les transmettre.
Les erreurs à éviter
La première est de désigner comme résidence principale le logement le plus avantageux fiscalement, sans que la famille y vive vraiment : ce sont les faits qui comptent. Il ne faut pas non plus oublier qu’un prêt à taux zéro exige que le logement reste la résidence principale, ni louer en courte durée sans vérifier les plafonds et les autorisations de la commune.
Attention au délai de revente. Vendre l’ancien logement principal plusieurs années après l’avoir quitté, en pensant être exonéré, est un piège : l’exonération de plus-value suppose une vente dans un délai normal après le départ.
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Questions fréquentes
Peut-on avoir deux résidences principales ?
Non. Un foyer fiscal n’en a qu’une. Des époux peuvent toutefois avoir des domiciles distincts pour des raisons professionnelles, sous conditions.
Qui décide quelle est la résidence principale ?
Ce sont les faits, et non une simple déclaration : l’administration regarde où le ménage vit réellement.
Faut-il prévenir son assureur ?
Oui. Un logement occupé à mi-temps ou loué n’est pas assuré de la même manière qu’une résidence principale.
Que faire si l’un des deux logements devient inutile ?
Le louer à l’année, le vendre ou le donner à un enfant. Le bon choix dépend de son état, de la fiscalité de la vente et des besoins de la famille dans les années à venir.
Sources : Insee Focus n° 359 : le parc de logements au 1er janvier 2025 (septembre 2025) · Insee, le télétravail des salariés du secteur privé au premier semestre 2024 (mars 2025) · Code général des impôts, articles 1407 ter (majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires) et 150 U (exonération de la résidence principale) · Décrets n° 2023-822 du 25 août 2023 et n° 2025-1267 (communes en zone tendue) · DGFiP, communes appliquant la majoration de taxe d’habitation sur les résidences secondaires en 2026, citée par Moneyvox · Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme · Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 2 (résidence principale occupée au moins huit mois par an) · service-public.fr
Photo : Moreau.henri, CC BY-SA 4.0, wikimedia