Le Denormandie aide les investisseurs qui achètent un logement ancien à rénover dans le centre d’une ville moyenne. Après plusieurs prolongations, il reste ouvert aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2027.
L’essentiel
- Le Denormandie reste ouvert aux achats réalisés jusqu’au 31 décembre 2027.
- Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
- La réduction d’impôt atteint 12, 18 ou 21 % du prix de revient selon la durée de location.
Créé en 2019 et baptisé du nom de Julien Denormandie, alors ministre du Logement, ce dispositif poursuit un double objectif : remettre sur le marché des logements anciens dégradés et freiner l’étalement urbain en redonnant de l’intérêt aux centres-villes. Les maires des villes moyennes y sont attachés, ce qui explique ses prolongations successives.
Le dispositif s’arrête fin 2027 sauf nouvelle prolongation. La dernière, inscrite à l’article 42 de la loi du 9 avril 2024 sur l’habitat dégradé, le maintient jusqu’au 31 décembre 2027. Le gouvernement doit remettre un rapport d’évaluation au Parlement au plus tard le 30 septembre 2027 : c’est lui qui décidera d’une éventuelle suite.
Les conditions à remplir
- Le lieu : la commune doit faire partie du programme Action cœur de ville ou avoir signé une opération de revitalisation de territoire. Plus de 2 220 communes sont couvertes (voir les communes éligibles au Denormandie). Depuis avril 2024, les logements situés dans une copropriété en difficulté placée sous administration provisoire, ou dans le périmètre d’une opération de requalification de copropriétés dégradées (ORCOD), sont aussi éligibles.
- Les travaux : au moins 25 % du coût total de l’opération, frais d’achat compris, soit environ un tiers du prix d’achat, réalisés par des entreprises et achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit l’achat. Ils doivent améliorer la performance énergétique : gain d’au moins 30 % (20 % en immeuble collectif), ou deux types de travaux parmi l’isolation des murs, des combles, des fenêtres, le chauffage et l’eau chaude. Le détail figure dans notre article sur les travaux éligibles au Denormandie.
- Le nombre de logements : deux par an au maximum pour un même foyer fiscal.
- La location : nue, en résidence principale, à un locataire qui ne fait pas partie du foyer fiscal, dans les douze mois qui suivent la fin des travaux. Un enfant ou un parent peut être locataire s’il est fiscalement indépendant.
Les plafonds de loyers 2026
Pour un bail signé en 2026, le loyer hors charges ne peut pas dépasser 19,71 € par m² en zone A bis, 14,64 € en zone A, 11,80 € en zone B1 et 10,26 € en zones B2 et C. Ce plafond est multiplié par un coefficient qui favorise les petites surfaces : 0,7 + 19 / surface, sans dépasser 1,2. Pour un deux-pièces de 50 m² en zone B2, le coefficient est de 1,08 : le loyer maximal ressort à environ 554 € par mois. Le préfet de région peut fixer des plafonds plus bas.
Les plafonds de ressources des locataires
Le revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année est retenu, soit celui de 2024 pour un bail de 2026. Une personne seule ne doit pas dépasser 36 144 € en zone B1 et 32 530 € en zones B2 et C ; un couple, 48 268 € en zone B1 et 43 439 € en zones B2 et C. Les plafonds sont plus élevés en zones A et A bis et augmentent avec le nombre de personnes à charge : 58 043 € en B1 et 52 239 € en B2 et C pour une personne à charge.
Le montant de la réduction
La réduction est calculée sur le prix de revient, c’est-à-dire le prix d’achat, les frais et les travaux, dans la limite de 300 000 € par an et de 5 500 € par m² habitable. Elle s’impute par fractions égales chaque année, à partir de l’année d’achèvement des travaux.
Un exemple chiffré
Ces règles se comprennent mieux sur un cas fictif.
Exemple chiffré : un 55 m² en ville moyenne, zone B2
Un investisseur achète 140 000 € un appartement ancien dans une commune couverte par une opération de revitalisation. Il paie environ 10 500 € de frais d’acquisition et confie 55 000 € de travaux (isolation, fenêtres, chauffage) à des entreprises.
| Prix de revient (plafonds : 300 000 € et 5 500 €/m², soit 302 500 €) | 205 500 € |
| Part des travaux : 55 000 / 205 500 | 26,8 % (seuil de 25 % atteint) |
| Réduction sur neuf ans : 18 % | 36 990 € |
| Loyer maximal : 10,26 € × 1,045 × 55 m² | environ 590 € par mois |
| Impôt en moins chaque année | 4 110 € |
Avec 50 000 € de travaux seulement, le seuil de 25 % ne serait pas atteint. Reste à vérifier que ce loyer correspond au marché local et que l’impôt du foyer est assez élevé pour absorber 4 110 € par an.
Les étapes
Tout se joue avant la signature de l’achat.
- Vérifier l’éligibilité de la commune sur la liste officielle, puis la zone A, B ou C.
- Faire réaliser un diagnostic de performance énergétique avant l’achat et faire chiffrer les travaux par des entreprises.
- Contrôler la règle des 25 % et le calendrier avant de signer.
- Conserver factures et diagnostics, puis déclarer l’investissement l’année d’achèvement des travaux.
Les points de vigilance
- La réduction entre dans le plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an. La part qui dépasse est perdue.
- Elle ne se cumule pas avec le statut du bailleur privé créé en 2026 lorsqu’il porte sur des travaux de rénovation, ni avec la loi Malraux ou le conventionnement avec l’Agence nationale de l’habitat.
- Un manquement, comme un loyer trop élevé ou une vente avant la fin de l’engagement, entraîne la reprise de l’avantage.
- Le loyer plafonné doit rester cohérent avec le marché local : dans certaines villes moyennes, le loyer réel est déjà inférieur au plafond, et la vacance locative pèse sur la rentabilité.
Le Denormandie reste un bon levier pour transformer un logement délaissé en bien de qualité, à condition de bien choisir la ville, l’immeuble et l’entreprise qui réalisera les travaux. Et si vous possédez vous-même un logement ancien que vous ne souhaitez pas rénover, voyez comment vendre un bien à rénover.
Questions fréquentes
Peut-on louer à un membre de sa famille ?
Oui, à un ascendant ou un descendant qui ne fait pas partie du foyer fiscal, à condition de respecter les plafonds de loyer et de ressources.
Le Denormandie se cumule-t-il avec l’éco-prêt à taux zéro ?
Oui, comme avec la TVA à taux réduit sur les travaux et les certificats d’économies d’énergie, sous réserve que les travaux respectent leurs critères techniques.
Que se passe-t-il après 2027 ?
Les achats réalisés jusqu’au 31 décembre 2027 restent couverts pour toute la durée de l’engagement. Une prolongation au-delà dépendra du rapport d’évaluation attendu en 2027.
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Sources : Code général des impôts, article 199 novovicies, et annexe III, article 2 terdecies D · Loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à accélérer et simplifier la rénovation de l’habitat dégradé, article 42 (prorogation jusqu’au 31 décembre 2027) · Assemblée nationale, question écrite n° 12303, réponse du ministère de la Ville et du Logement du 14 avril 2026 · BOFiP, BOI-BAREME-000017 du 10 mars 2026 (plafonds de loyers et de ressources 2026) · Fédération des promoteurs immobiliers, fiche pratique Denormandie (17 mars 2026) · Code général des impôts, article 200-0 A (plafonnement des niches fiscales) · economie.gouv.fr, dispositif Denormandie · service-public.fr
Photo : Polymagou, CC BY-SA 4.0, wikimedia