Le taux d’usure plafonne le coût total d’un crédit, frais et assurance compris. Ce plafond est le même pour tous, mais il ne pèse pas de la même façon sur chacun : les petits prêts et les emprunteurs âgés le heurtent bien plus souvent.
L’essentiel
- Depuis le 1er octobre 2026, le taux d’usure d’un prêt à taux fixe de 10 à 20 ans est de 4,68 %, frais et assurance compris.
- À conditions identiques, un prêt de 70 000 € peut le dépasser quand un prêt de 250 000 € passe.
- Pour un emprunteur de plus de 60 ans, le premier levier est l’assurance.
Le taux d’usure est le coût maximal, exprimé en TAEG, auquel une banque peut prêter. La Banque de France le calcule chaque trimestre à partir des taux moyens pratiqués, majorés d’un tiers (voir le rôle du taux d’usure dans le crédit immobilier). Depuis le 1er octobre 2026, il s’établit ainsi pour les prêts immobiliers à taux fixe :
Le seuil est de 5,52 % pour les prêts à taux variable et de 6,49 % pour les prêts relais. Un dossier dont le TAEG dépasse ces seuils ne peut pas être financé, quelle que soit la solidité de l’emprunteur. Or deux profils y arrivent bien plus vite que les autres.
Les petits prêts : le poids des frais fixes
Le TAEG intègre les intérêts, mais aussi les frais de dossier, de garantie et de courtage, ainsi que l’assurance exigée par la banque. Une partie de ces frais ne dépend pas du montant emprunté : un dossier de 70 000 € coûte presque autant à monter qu’un dossier de 250 000 €. Rapportés à un capital faible, ces frais pèsent lourd dans le taux. C’est pourquoi il faut comparer les offres sur le TAEG plutôt que sur le taux nominal.
Les emprunteurs âgés : le poids de l’assurance
Le tarif de l’assurance emprunteur augmente avec l’âge, parfois fortement après 60 ans, et davantage encore en cas d’antécédents de santé, avec surprimes ou exclusions. Comme cette assurance est intégrée au TAEG, un senior qui emprunte au même taux nominal qu’un trentenaire peut se retrouver au-dessus de l’usure.
Un exemple chiffré
Exemple chiffré : 70 000 € sur dix ans à 63 ans
Un emprunteur de 63 ans finance un petit appartement au taux nominal de 3,30 %.
| Mensualité hors assurance | 685,66 € |
| Frais de dossier + caution | 900 € + 1 000 € |
| Assurance groupe (0,60 % par an du capital) | 35 € par mois |
| Seuil de l’usure, 10 à 20 ans | 4,68 % |
| TAEG obtenu | environ 5,06 % : prêt impossible |
- Même taux, mêmes frais, même assurance, mais pour 250 000 € : TAEG d’environ 4,62 %. Le dossier passe.
- Pour les 70 000 €, supprimer les 1 000 € de caution ne suffit pas : le TAEG reste vers 4,74 %.
- Remplacer l’assurance groupe par un contrat individuel à 0,25 % par an ramène le TAEG vers 4,42 % : le dossier redevient finançable.
Ces chiffres sont des illustrations : chaque banque et chaque assureur appliquent leurs propres conditions. Ils montrent que, pour ces profils, le levier principal est l’assurance.
À quelle date le seuil s’apprécie
C’est le seuil en vigueur à l’émission de l’offre de prêt qui compte, et non celui de la date de la demande ou de la signature chez le notaire.
Un dossier refusé en septembre pour quelques centièmes peut donc passer en octobre si les seuils ont monté, comme ce fut le cas au 1er octobre 2026. À l’inverse, une baisse des seuils peut fermer la porte à un dossier limite. Pour un projet tendu, mieux vaut faire émettre l’offre dès que le dossier est complet, sans attendre la fin du trimestre.
Les solutions
La délégation d’assurance. L’emprunteur peut choisir une assurance externe dès lors que ses garanties sont équivalentes à celles exigées par la banque. Pour un senior, l’écart de tarif avec un contrat groupe peut être important. La loi Lemoine permet en outre de changer d’assurance à tout moment en cours de prêt (voir la délégation d’assurance emprunteur).
Le questionnaire de santé. Depuis la loi Lemoine, il n’est plus demandé lorsque la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par personne et que le prêt est remboursé avant les 60 ans de l’emprunteur (voir quand le questionnaire médical n’est plus demandé). Le droit à l’oubli permet aussi de ne plus déclarer certains cancers et l’hépatite C cinq ans après la fin du protocole thérapeutique, sans rechute.
La convention AERAS. Pour les personnes présentant un risque aggravé de santé, elle organise un examen du dossier à plusieurs niveaux et un plafonnement des surprimes pour certains emprunteurs aux revenus modestes.
La structure du prêt. Allonger la durée pour changer de tranche est rarement une bonne idée pour un senior, car elle renchérit l’assurance. Augmenter l’apport, négocier les frais de dossier, choisir une garantie hypothécaire plutôt qu’une caution, ou adosser le prêt à un placement nanti peuvent en revanche faire baisser le TAEG.
Les étapes conseillées
- Demander le TAEG détaillé ligne par ligne à la banque, avant toute promesse d’achat.
- Faire établir plusieurs devis d’assurance individuelle, à garanties équivalentes.
- Calculer la marge restant sous le seuil applicable à la durée choisie.
- Solliciter un courtier si plusieurs banques refusent.
Les erreurs à éviter
- Comparer les offres sur le seul taux nominal, qui ne dit rien de l’usure.
- Oublier que les seuils changent chaque trimestre : une offre émise en septembre et une offre émise en octobre ne sont pas jugées sur la même grille.
- Réduire les garanties d’assurance pour baisser le coût, au risque de se voir refuser l’équivalence.
- Croire qu’un emprunteur âgé ne peut plus emprunter : la banque regarde l’âge en fin de prêt et la solidité de l’assurance, pas un âge limite légal.
Questions fréquentes
Le taux d’usure est-il le même pour toutes les banques ?
Oui, il est fixé pour tout le marché par catégorie de prêt, et publié au Journal officiel.
Peut-on renoncer à l’assurance pour passer sous le seuil ?
Elle n’est pas obligatoire par la loi, mais les banques l’exigent presque toujours pour un prêt immobilier.
Le seuil change-t-il selon l’âge de l’emprunteur ?
Non, il dépend seulement de la catégorie de prêt et de sa durée ; c’est le coût de l’assurance qui varie avec l’âge.
Une banque qui dépasse le seuil s’expose-t-elle à une sanction ?
Oui : les intérêts excessifs sont imputés sur le capital, et le prêt usuraire est passible de sanctions pénales.
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Sources : Code de la consommation, articles L. 314-1 (TAEG) et L. 314-6 à L. 314-9 (usure) · Avis relatif à l’application des articles L. 314-6 et suivants du code de la consommation, JO du 26 septembre 2026 · Loi n° 2022-270 du 28 février 2022 (loi Lemoine) · Code des assurances, article L. 113-12-2 (résiliation à tout moment) · Convention AERAS · Banque de France, seuils de l’usure
Photo : Abdoucondorcet, CC0, wikimedia