Les taux moyens des crédits immobiliers sont repartis à la hausse en 2026. Dans ce contexte, quelques dixièmes d’assurance ou de frais pèsent lourd : seul le taux annuel effectif global permet de comparer deux propositions à armes égales.
L’essentiel
- Le taux nominal ne mesure que les intérêts ; le TAEG ajoute assurance, frais de dossier, garantie et courtage.
- Pour 250 000 € sur vingt ans, l’offre au meilleur taux peut coûter environ 4 000 € de plus.
- Le TAEG ne peut pas dépasser le taux d’usure : 5,40 % à vingt ans et plus jusqu’au 31 décembre 2026.
Quand on parle de taux de crédit immobilier, on pense presque toujours au taux nominal : c’est le chiffre des annonces, des baromètres et des premières discussions avec le banquier. Il ne dit pourtant qu’une partie de la vérité. Deux offres affichant un taux proche peuvent coûter plusieurs milliers d’euros d’écart, parce que l’assurance, les frais et la garantie ne sont pas les mêmes. Pour choisir, il faut regarder un autre indicateur : le taux annuel effectif global, ou TAEG.
Le taux nominal : les intérêts, et rien d’autre
Le taux nominal, ou taux débiteur, sert à calculer les intérêts payés sur le capital restant dû. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, il s’établissait en moyenne à 3,31 % en août 2026 toutes durées confondues, et à 3,27 % sur vingt ans, après une légère remontée depuis l’été. C’est une bonne base de comparaison du marché, mais il ignore tout ce que l’emprunteur paie en plus.
Le TAEG : le coût total, exprimé en taux annuel
Le Code de la consommation (article L314-1) définit le TAEG comme le taux qui intègre, en plus des intérêts, l’ensemble des frais, taxes, commissions et rémunérations que l’emprunteur doit supporter pour obtenir le crédit, dès lors que le prêteur les connaît. Il comprend notamment :
- les intérêts ;
- l’assurance emprunteur exigée par la banque ;
- les frais de dossier ;
- les frais de garantie, caution ou hypothèque ;
- les frais de courtage, s’il y en a ;
- le cas échéant, les frais liés à un compte imposé pour obtenir le prêt.
Les frais de notaire de l’achat et les assurances facultatives n’y figurent pas. Le TAEG doit apparaître dans la fiche d’information standardisée européenne remise avant l’offre, puis dans l’offre elle-même, accompagné du taux annuel effectif de l’assurance, qui isole le poids de celle-ci. Une fois l’offre reçue, la loi impose un délai avant de l’accepter : voyez le délai de réflexion et la durée de validité de l’offre de prêt.
Un plafond légal : le taux d’usure
Le TAEG ne peut pas dépasser le taux d’usure, fixé chaque trimestre par la Banque de France. Du 1er octobre au 31 décembre 2026, pour un prêt à taux fixe, il s’élève à :
Un dossier dont l’assurance est chère, par exemple pour un emprunteur âgé ou présentant un risque de santé, peut buter sur ce seuil même avec un bon taux nominal. Le mécanisme est détaillé dans notre article tout savoir sur le taux d’usure.
Il ne faut pas confondre ce plafond avec la règle du Haut Conseil de stabilité financière, qui limite le taux d’effort à 35 % des revenus, assurance comprise, et la durée à vingt-cinq ans (voir les conditions d’octroi fixées par le HCSF). Les deux s’appliquent, mais mesurent des choses différentes.
Deux offres pour 250 000 € sur vingt ans
Un couple emprunte 250 000 € sur vingt ans et reçoit deux propositions. La banque B affiche le meilleur taux nominal, mais son assurance groupe et ses frais de dossier sont plus élevés.
Exemple chiffré : le meilleur taux n’est pas la meilleure offre
Caution de 2 500 € dans les deux cas.
| Banque A : taux 3,30 %, assurance 0,30 % (62,50 €/mois), frais de dossier 1 000 € | 1 487 €/mois, TAEG ≈ 4,02 % |
| Coût total de l’offre A | ≈ 110 300 € |
| Banque B : taux 3,15 %, assurance 0,45 % (93,75 €/mois), frais de dossier 2 000 € | 1 499 €/mois, TAEG ≈ 4,17 % |
| Coût total de l’offre B | ≈ 114 300 € |
| Surcoût de l’offre « au meilleur taux » | ≈ 4 000 € |
Montants calculés à titre d’illustration ; ils ne constituent pas une offre de prêt.
Cas concret : négocier la bonne ligne
Dans l’exemple, le couple retourne voir la banque B. Plutôt que de demander quelques centièmes de taux, il présente une assurance déléguée à 0,20 % et demande la réduction des frais de dossier à 500 €. Le TAEG de B descend alors sous celui de A, à environ 3,67 %, pour un coût total proche de 100 300 €. La loi Lemoine permet en effet de choisir librement son assurance, à garanties équivalentes, dès la signature et à tout moment ensuite ; la banque doit répondre sous dix jours ouvrés. Nous détaillons la démarche dans notre guide de la délégation d’assurance emprunteur.
Les étapes pour comparer correctement
- Demander la fiche d’information standardisée européenne à chaque banque : elle présente le TAEG sur une base identique.
- Comparer à durée, montant et garantie identiques.
- Faire chiffrer une assurance externe avec les mêmes garanties.
- Négocier les frais de dossier et les conditions annexes (domiciliation des revenus, produits imposés).
- Vérifier l’offre définitive : le TAEG doit correspondre à la simulation.
Les erreurs à éviter
- Comparer des taux nominaux sans regarder l’assurance, qui peut représenter un quart du coût du crédit.
- Comparer un prêt sur vingt ans à un prêt sur vingt-cinq ans par le seul TAEG : le coût total doit aussi être regardé.
- Oublier les pénalités de remboursement anticipé et la modularité des échéances, qui ne figurent pas dans le TAEG.
Avant de changer d’assurance, vérifiez l’usure. Si la nouvelle assurance est plus chère, le TAEG recalculé doit rester sous le taux d’usure du trimestre : sinon, le prêt ne peut pas être accordé.
Questions fréquentes
Le TAEG peut-il changer après la signature ?
Pour un prêt à taux fixe, non, sauf avenant. Une délégation d’assurance en cours de prêt donne lieu à un avenant qui recalcule le coût.
Quelle différence avec l’ancien TEG ?
Le TEG a été remplacé par le TAEG en 2016 pour les crédits immobiliers. Le principe est le même : intégrer tous les coûts obligatoires.
Un courtier fait-il augmenter le TAEG ?
Oui, ses honoraires sont inclus s’ils conditionnent le prêt. Ils peuvent toutefois être compensés par un meilleur taux ou une meilleure assurance.
Le taux d’usure bloque-t-il beaucoup de dossiers ?
Moins qu’en 2022-2023, mais il reste un obstacle pour les profils dont l’assurance coûte cher.
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Sources : Code de la consommation, articles L314-1 à L314-9 (TAEG) et L314-6 (usure) · Avis relatif à l’application des articles L314-6 et suivants du Code de la consommation, JO du 26 septembre 2026 (seuils de l’usure au 4e trimestre 2026) · Observatoire Crédit Logement/CSA : taux moyens des crédits immobiliers, août 2026 · Banque de France : taux d’usure · Décision D-HCSF-2021-7 du Haut Conseil de stabilité financière · Loi n° 2022-270 du 28 février 2022 (loi Lemoine) · service-public.fr
Photo : Alainpredicta, CC BY-SA 4.0, wikimedia