Ravalement avec isolation, toiture, chaudière collective : les gros travaux d’un immeuble représentent souvent des milliers d’euros par logement. Le prêt souscrit par la copropriété permet d’étaler la dépense sans que chacun ait à convaincre sa propre banque.
L’essentiel
- Le prêt collectif à adhésion automatique engage tous les copropriétaires par défaut : pour en sortir, il faut notifier son refus dans les deux mois.
- Les échéances sont appelées avec les charges, et une caution solidaire couvre les impayés des voisins.
- Dans notre exemple, 18 000 € de quote-part reviennent à environ 100 € par mois sur quinze ans avec un éco-prêt à taux zéro.
Le plan pluriannuel de travaux, devenu obligatoire dans les copropriétés de plus de quinze ans, le DPE collectif obligatoire en copropriété et le calendrier d’interdiction de location des passoires énergétiques poussent les immeubles à engager des chantiers importants. Quand l’assemblée générale vote des travaux, chaque copropriétaire reçoit des appels de fonds. Pour éviter que certains se retrouvent dans l’impossibilité de payer, la copropriété peut emprunter elle-même.
Avant l’assemblée : lire la convocation
Le projet de prêt doit être annexé à la convocation : conditions essentielles du contrat, conditions générales et particulières, et proposition de caution. C’est le moment de vérifier le taux, la durée, le coût total, les frais de dossier et le coût de la caution, ainsi que la rémunération éventuelle du syndic pour la gestion de l’emprunt. Un copropriétaire peut poser ses questions par écrit avant la réunion.
Le vote et le choix de chacun
Deux mécanismes coexistent depuis 2025 :
- L’emprunt collectif classique : l’assemblée le vote, puis chaque copropriétaire décide d’y adhérer ou non, pour sa quote-part, dans les deux mois qui suivent la notification du procès-verbal. Sans démarche, il n’est pas engagé et paie comptant.
- Le prêt collectif à adhésion automatique, issu de la loi du 9 avril 2024 et proposé par les banques depuis le 28 juillet 2025 : il est voté à la même majorité que les travaux qu’il finance. Tous les copropriétaires y participent par défaut. La durée peut aller jusqu’à 25 ans.
Avec le prêt automatique, ne rien faire vaut acceptation. Celui qui préfère payer comptant notifie son refus au syndic dans les deux mois, puis verse toute sa quote-part dans les six mois ; à défaut, il reste tenu par l’emprunt. Mieux vaut donc avoir la trésorerie avant de refuser.
Pendant le remboursement
Les échéances, intérêts et frais compris, sont appelées avec les charges, à proportion des quotes-parts des participants. Le syndicat est garanti par une caution solidaire couvrant la totalité du prêt, sans franchise ni délai de carence. Les copropriétaires qui paient ne supportent donc pas les défaillances des autres.
En cas d’impayé, la procédure est encadrée : une relance au moins trente jours après l’échéance, puis, soixante jours plus tard, une mise en demeure. Si elle reste sans effet plus de trente jours, la défaillance est constatée et la caution paie la banque, avant de se retourner contre le copropriétaire défaillant. Ces règles s’appliquent aux échéances exigibles depuis le 1er octobre 2025.
Le rôle du syndic
C’est le syndic qui monte le dossier auprès de la banque : un décret du 6 juin 2025 liste les documents qu’il doit fournir, comme les comptes de la copropriété et l’état des impayés. Il appelle ensuite les échéances, suit les refus et les remboursements anticipés, et indique dans chaque état daté la somme restant due pour le lot vendu. Depuis un décret du 22 décembre 2025, ces missions peuvent donner lieu à une rémunération complémentaire, prévue au contrat de syndic. Elle doit être votée en connaissance de cause et figurer dans le calcul du coût réel du prêt.
Pour les immeubles en difficulté, sous plan de sauvegarde ou en opération de redressement, un fonds public contre-garantit ces prêts à hauteur de 80 % des pertes, ce qui facilite leur obtention.
Les aides à combiner
- L’éco-prêt à taux zéro copropriété, sans intérêts, peut servir de support à l’emprunt pour des travaux de rénovation énergétique réalisés par des entreprises RGE. Il est ouvert jusqu’au 31 décembre 2027.
- MaPrimeRénov’ Copropriété, versée au syndicat, finance une part des travaux lorsque le gain énergétique atteint au moins 35 %, avec un accompagnement obligatoire.
- Les certificats d’économies d’énergie, les aides locales et, pour les ménages modestes, des aides individuelles réduisent encore la somme à emprunter.
Un exemple chiffré
Exemple chiffré : une copropriété de vingt logements
L’immeuble vote une isolation des façades et le remplacement de la chaudière collective.
| Travaux votés | 600 000 € |
| Aides collectives déduites | − 240 000 € |
| Reste à financer pour l’immeuble | 360 000 € |
| Part d’un appartement de taille moyenne | 18 000 € |
| Sans emprunt | 3 appels de fonds de 6 000 € en un an |
| Avec un éco-prêt à taux zéro collectif sur 15 ans | ≈ 100 € par mois, hors caution |
Ces 100 € environ s’ajoutent chaque mois aux charges. Un voisin qui dispose de l’épargne nécessaire peut refuser l’adhésion et payer comptant : il n’aura aucun frais de prêt.
Les étapes pour un copropriétaire
- Lire le contrat de prêt joint à la convocation et calculer sa propre mensualité.
- Comparer avec un financement personnel ou un paiement comptant.
- Voter en connaissance de cause, en séance ou par correspondance.
- Notifier son refus par écrit dans les deux mois, si l’on veut sortir du prêt automatique.
- Déposer ses demandes d’aides individuelles avant le début du chantier.
Les erreurs à éviter
- Laisser passer le délai de deux mois sans décision claire.
- Oublier de mentionner l’emprunt lors d’une mise en vente : l’acquéreur doit le connaître.
- Négliger le coût de la caution et la rémunération du syndic dans le calcul.
Questions fréquentes
Que se passe-t-il si je vends mon appartement ?
Avec le prêt à adhésion automatique, la dette suit le lot : l’acquéreur reprend les remboursements, sans accord de la banque. Le vendeur peut aussi rembourser sa part par anticipation. Le montant restant dû figure dans l’état daté.
Peut-on rembourser par anticipation ?
Oui, à tout moment, en s’adressant au syndic. Le contrat précise les éventuelles indemnités.
Le prêt compte-t-il dans mon taux d’endettement personnel ?
Il est souscrit par le syndicat, pas par vous : votre banque n’a pas à l’accorder. Elle peut toutefois en tenir compte comme une charge si vous empruntez à titre personnel.
Un locataire paie-t-il ces remboursements ?
Non. Les remboursements d’un emprunt pour travaux d’amélioration ne sont pas des charges récupérables : ils restent au propriétaire.
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Sources : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 26-4 à 26-14 (emprunt collectif) · Loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 relative à la rénovation de l’habitat dégradé · Décrets des 6 juin, 25 juillet et 22 décembre 2025 (prêt collectif à adhésion automatique) · ANIL : emprunt collectif à adhésion automatique · ANIL : éco-prêt à taux zéro copropriétés · Code général des impôts, article 244 quater U · service-public.gouv.fr
Photo : Père Igor, CC BY-SA 3.0, wikimedia