L’année 2026 a apporté son lot de nouvelles règles, du diagnostic énergétique à la fiscalité des bailleurs. Certaines sont favorables aux propriétaires, d’autres imposent d’anticiper. Tour d’horizon.
L’essentiel
- Le nouveau calcul du DPE a fait sortir environ 850 000 logements des classes F et G.
- MaPrimeRénov’ est rouverte depuis le 23 février 2026, mais réservée aux logements E, F ou G.
- Les dons familiaux de 100 000 € sans droits s’arrêtent le 31 décembre 2026.
Chaque année, la loi de finances et plusieurs textes réglementaires modifient les règles de l’immobilier. En 2026, le budget n’a été adopté qu’en février, ce qui a retardé certaines mesures. Voici les sept changements qui concernent le plus les particuliers.
1. Un DPE plus favorable aux logements chauffés à l’électricité
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient appliqué à l’électricité dans le calcul du diagnostic de performance énergétique est passé de 2,3 à 1,9. Environ 850 000 logements, souvent des petits appartements chauffés par radiateurs électriques, sortent ainsi des classes F et G. Pour un DPE établi depuis juillet 2021, une attestation gratuite indiquant la nouvelle étiquette se télécharge sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe, sans nouveau diagnostic. Les petites surfaces avaient déjà bénéficié d’un calcul du DPE plus favorable.
2. MaPrimeRénov’ rouverte, mais recentrée
Le guichet des rénovations d’ampleur a rouvert le 23 février 2026, après une suspension. Il est désormais réservé aux logements classés E, F ou G, qui doivent gagner au moins deux classes.
Le bonus de sortie de passoire a disparu, et un rendez-vous avec un conseiller France Rénov’ est obligatoire. Dans le parcours par geste, l’isolation des murs et les chaudières au bois ne sont plus financées depuis le 1er janvier 2026.
3. Le dispositif Jeanbrun pour les bailleurs
La loi de finances pour 2026 a créé un statut fiscal du bailleur privé, appelé dispositif Jeanbrun ou « Relance logement ». Pour un appartement acheté entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 et loué nu comme résidence principale à un loyer encadré, le propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers un amortissement du logement. Dans l’ancien, les travaux doivent atteindre au moins 30 % du prix ; l’amortissement va de 3 à 4 % par an sur 80 % de la valeur, selon le niveau de loyer, dans la limite de 8 000 à 12 000 € par an. Un projet de loi sur le logement pourrait encore faire évoluer ces règles.
4. Le DPE collectif s’étend aux petites copropriétés
Depuis le 1er janvier 2026, les copropriétés de 50 lots ou moins dont le permis de construire a été déposé avant 2013 doivent elles aussi disposer d’un DPE collectif, comme les plus grandes depuis 2024 et 2025. Son coût, de l’ordre de 1 000 à 5 000 € selon l’Ademe, est voté en assemblée générale et réparti entre les copropriétaires. Il est valable dix ans et sert de base au plan pluriannuel de travaux.
5. Une taxe unique sur les logements vacants à partir de 2027
La loi de finances pour 2026 fusionne la taxe sur les logements vacants et la taxe d’habitation sur les logements vacants en une seule taxe sur la vacance des locaux d’habitation, applicable à partir des impositions de 2027. Elle s’appliquera de plein droit dans les zones tendues et sur délibération ailleurs. Un propriétaire qui laisse un logement inoccupé a donc intérêt à le louer, à le vendre ou à justifier sa vacance dès maintenant (voir qui est concerné par la taxe sur les logements vacants).
6. Dernière ligne droite pour les dons familiaux exonérés
Jusqu’au 31 décembre 2026, un parent ou un grand-parent peut donner jusqu’à 100 000 € par bénéficiaire sans droits de donation, à condition que la somme serve dans les six mois à acheter un logement neuf ou en état futur d’achèvement pour la résidence principale, ou à financer des travaux de rénovation énergétique.
Date limite : 31 décembre 2026. Le projet de budget pour 2027 ne prolonge pas ce dispositif. Il propose à la place, pour les seuls dons d’argent faits du 1er janvier au 30 juin 2027, un taux de 6 % : au 16 octobre 2026, rien n’est voté (voir les transmissions en 2027 et le taux de 6 %).
Deux grands-parents qui veulent aider leur petite-fille à acheter un appartement neuf peuvent ainsi lui donner chacun jusqu’à 100 000 € sans droits avant le 31 décembre 2026, à condition qu’elle signe son acquisition dans les six mois. S’ils attendent 2027, ils devront se contenter des abattements habituels ou des règles que fixera le prochain budget.
7. Fin du démarchage téléphonique sans accord
Depuis le 11 août 2026, un professionnel ne peut plus démarcher un consommateur par téléphone sans son consentement préalable. Pour les propriétaires, souvent sollicités pour des travaux d’isolation, des panneaux solaires ou des pompes à chaleur, c’est une protection supplémentaire : le démarchage pour des travaux de rénovation énergétique était déjà interdit depuis 2020.
L’effet du nouveau DPE sur un bien loué
Exemple chiffré : un deux-pièces de 35 m² chauffé à l’électricité
| Loyer | 600 € par mois |
| Classe du DPE en 2024 | G : pas de nouveau bail possible |
| Loyers perdus si le logement reste vide | 7 200 € par an |
| Classe indiquée par l’attestation 2026 | F |
| Résultat | relouable jusqu’à fin 2027 |
Le bailleur profite de ce délai pour faire chiffrer les travaux qui le porteront en classe E, et évite la taxe sur la vacance à partir de 2027 en zone tendue.
Les erreurs à éviter
- Refaire un DPE payant alors qu’une attestation gratuite suffit.
- Lancer des travaux en espérant MaPrimeRénov’ sans avoir déposé son dossier ni rencontré un conseiller France Rénov’.
- Acheter en dispositif Jeanbrun sans vérifier les plafonds de loyer et la durée d’engagement.
- Faire un don exonéré sans projet d’achat prêt : la somme doit être utilisée dans les six mois.
Questions fréquentes
Ces changements s’appliquent-ils aux biens déjà achetés ?
Le nouveau calcul du DPE, oui. Le dispositif Jeanbrun ne concerne que les achats réalisés depuis le 21 février 2026.
Ma copropriété n’a pas encore voté son DPE collectif : est-ce grave ?
Il n’y a pas d’amende directe, mais le syndic doit l’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
D’autres changements sont-ils prévus pour 2027 ?
Oui, le projet de loi de finances pour 2027 est en discussion au Parlement, notamment sur la location meublée, le prêt à taux zéro et les dons d’argent. Rien n’est définitif avant son vote.
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Sources : Arrêté du 13 août 2025 relatif au diagnostic de performance énergétique · Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (dispositif Jeanbrun ; article 108 : taxe sur la vacance des locaux d’habitation, CGI art. 1406 bis) · info.gouv.fr : réouverture de MaPrimeRénov’ pour les rénovations d’ampleur · Code de la construction et de l’habitation, article L126-31 (DPE collectif) · Code général des impôts, article 790 A bis (dons familiaux jusqu’au 31 décembre 2026) · Loi n° 2025-594 du 30 juin 2025 contre toutes les fraudes aux aides publiques (démarchage téléphonique) · service-public.fr · Projet de loi de finances pour 2027, n° 3210, déposé le 1er octobre 2026, article 4 (taux de 6 % pour les dons d’argent du 1er janvier au 30 juin 2027, non voté au 16 octobre 2026)
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