Avec des taux qui remontent vers 3,5 %, les sites se contredisent : le financement à 110 % serait fini pour les uns, toujours possible pour les autres. Ce que les banques acceptent vraiment en octobre 2026 pour un premier investissement locatif sans apport.
L’essentiel
- Investir sans apport reste possible en 2026, mais les banques le réservent aux dossiers solides et peu endettés.
- Les règles du HCSF n’ont pas bougé : 35 % d’endettement, 25 ans, confirmées le 15 septembre 2026.
- Les loyers futurs ne comptent en général qu’à 70 % dans les revenus.
Oui, on peut encore investir dans l’immobilier sans apport en 2026 : aucune loi ne l’interdit, et les banques financent encore des projets à 100 % ou à 110 %, frais de notaire compris. Mais elles le réservent aux emprunteurs aux revenus stables, peu endettés, qui gardent une épargne de précaution et achètent un bien dont le loyer couvre presque la mensualité. Le plus souvent, l’obstacle n’est pas la règle des 35 %, mais l’absence de réserve.
Ce que disent vraiment les règles en 2026
Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) impose aux banques une norme juridiquement contraignante depuis 2022 : un taux d’effort de 35 % au plus, assurance comprise, et une durée de 25 ans au plus (27 ans avec un différé, dans le neuf ou avec travaux). Il l’a maintenue lors de sa réunion du 15 septembre 2026. Une proposition de loi qui voulait assouplir ces règles a été retirée fin avril 2026.
La norme ne parle pas d’apport : aucun texte n’oblige à payer les frais de notaire de sa poche. Elle laisse aussi aux banques une marge de flexibilité de 20 % de leurs crédits de chaque trimestre pour des dossiers hors normes. Au moins 70 % de cette marge est réservée à l’achat d’une résidence principale ; pour l’investissement locatif, il reste au mieux 6 % des crédits accordés. Les banques en utilisaient 18,1 % au deuxième trimestre 2026, d’après le HCSF.
Les taux remontent : 3,40 % en moyenne en septembre 2026 selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, et des barèmes de 3,5 à 3,7 % sur 20 ans chez les courtiers en octobre, après la hausse des taux de la Banque centrale européenne du 10 septembre. Le taux d’usure est de 5,40 % pour les prêts de 20 ans et plus jusqu’au 31 décembre 2026.
Comment la banque compte vos loyers
C’est la question qui change tout. Les loyers attendus sont ajoutés à vos revenus, mais en général pour 70 % seulement, pour tenir compte de la vacance, des charges et des impayés. Certaines banques montent à 80 % avec un bail en cours ou une assurance loyers impayés ; d’autres retranchent 70 % du loyer de la mensualité. Aucune méthode n’est imposée par le HCSF : chaque banque applique la sienne. Pour le détail des contrôles, voyez ce que la banque contrôle avant de vous prêter.
Exemple chiffré : un studio ancien acheté à 110 %
Cas fictif. Une salariée en CDI gagne 2 900 € net par mois, sans autre crédit. Elle achète un studio à 110 000 €, loué 600 € par mois, et emprunte tout : prix, frais de notaire (8 %) et frais de garantie et de dossier.
| Montant emprunté (110 000 + 8 800 + 1 700) | 120 500 € |
| Mensualité sur 25 ans à 3,6 %, assurance comprise | 635 € |
| Revenus retenus (2 900 € + 70 % de 600 €) | 3 320 € |
| Taux d’effort | 19 % |
Le même projet porté par un emprunteur qui rembourse déjà 800 € par mois pour sa résidence principale donne 43 % : il dépasse la norme et dépend de la marge de flexibilité, donc du bon vouloir de la banque.
Qui obtient encore un prêt à 110 %
Les profils que les banques acceptent sans apport se ressemblent : CDI hors période d’essai ou fonctionnaire titulaire, comptes tenus sans découvert ni incident, peu ou pas d’autres crédits, et une épargne qui reste disponible après l’achat, souvent plusieurs mois de mensualités. L’autre critère est le « reste à vivre », la somme qui demeure une fois toutes les charges payées. Les indépendants récents, les CDD et les ménages déjà endettés sont presque toujours refusés.
Le projet compte autant que le profil. Une banque préfère financer un petit bien dans une ville où la demande locative est forte, avec un loyer réaliste et un budget de travaux chiffré, qu’un achat dont la rentabilité repose sur des hypothèses optimistes. L’effet de levier du crédit joue en votre faveur seulement si le loyer, une fois les charges et l’impôt payés, couvre l’essentiel de la mensualité.
Comment devenir investisseur immobilier en partant de zéro
- Assainir ses comptes pendant six mois : pas de découvert, pas de crédit à la consommation en cours.
- Garder une épargne de précaution plutôt que de l’investir : c’est elle qui rassure la banque.
- Viser petit et bien situé : un studio ou un deux-pièces dont le loyer couvre la mensualité.
- Chiffrer le projet avec un bail ou une estimation de loyer, la taxe foncière et les charges.
- Passer par un courtier ou plusieurs banques : la politique sur le financement à 110 % varie d’un établissement à l’autre.
Si vous partez vraiment de zéro, quelques mois d’épargne changent souvent la réponse : voyez comment constituer un apport, et comment obtenir son prêt locatif avec les règles actuelles.
Les erreurs à éviter
- Croire à une « nouvelle loi 2026 » sur le prêt sans apport : il n’en existe pas, les règles sont celles de 2022.
- Vider son épargne pour payer les frais : sans réserve, la première vacance locative ou les premiers travaux mettent en difficulté.
- Surestimer le loyer : la banque vérifie les loyers du quartier, et la fiscalité réduit le revenu réel.
- Acheter une passoire énergétique sans budget de travaux : un logement classé G ne peut plus être proposé en nouvelle location depuis 2025.
Questions fréquentes
Peut-on encore emprunter sans apport en 2026 ?
Oui, aucune règle ne l’interdit. Mais les banques réservent ces prêts aux revenus stables, peu endettés, qui gardent une épargne de précaution.
Que vérifie la banque pour un prêt immobilier locatif ?
Vos revenus et leur stabilité, la tenue de vos comptes, votre taux d’effort (35 % au plus), votre reste à vivre, votre épargne et la cohérence du loyer attendu avec le marché local.
Le prêt à 110 % existe-t-il encore, et pour qui ?
Oui, pour une minorité de dossiers : salariés en CDI ou fonctionnaires aux revenus confortables, sans autre crédit lourd, avec une réserve d’épargne et un projet dont le loyer couvre presque la mensualité.
Comment les loyers futurs sont-ils pris en compte dans le calcul ?
En général à 70 % de leur montant, ajoutés à vos revenus. Certaines banques vont jusqu’à 80 % avec un bail signé ou une assurance loyers impayés.
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Sources : Haut Conseil de stabilité financière, communiqué de presse de la séance du 15 septembre 2026 (flexibilité utilisée à 18,1 % au 2e trimestre 2026, taux d’effort moyen 30,9 %) · HCSF, décision D-HCSF-2021-7 modifiée (taux d’effort 35 %, durée 25 ans, marge de flexibilité de 20 % dont au moins 70 % pour la résidence principale) · Assemblée nationale, réponse ministérielle à la question n° 13695 (assouplissements de 2023 de la décision du HCSF) · Journal de l’Agence, « Crédit immobilier : 35 % d’endettement, 25 ans maximum… les règles du HCSF ne bougent pas », 23 septembre 2026 · Meilleurtaux, « Crédit immobilier : taux à 3,40 % et durées record » (Observatoire Crédit Logement/CSA, septembre 2026), octobre 2026 · Ymanci, taux d’usure applicables à compter du 1er octobre 2026 (Banque de France, JO du 26 septembre 2026) · Investissement-locatif.com, « Prêt immobilier sans apport, nouvelle loi 2026 : le point », 5 mai 2026
Photo : Chabe01, CC BY-SA 4.0, wikimedia