La plupart des logements neufs se vendent avant d’être construits. La loi encadre strictement ce que l’acheteur paie, et à quel moment. Dans un marché du neuf au plus bas, ces règles sont aussi des leviers de négociation.
L’essentiel
- Les paiements sont plafonnés par la loi : 35 % aux fondations, 70 % hors d’eau, 95 % à l’achèvement.
- Le solde de 5 % peut être consigné si l’acheteur émet des réserves à la livraison.
- Avec un stock qui met plus de 21 mois à s’écouler, les promoteurs sont ouverts à la discussion.
Acheter sur plan, c’est s’engager sur un logement qui n’existe pas encore, en le payant au fur et à mesure du chantier. Cette vente en l’état futur d’achèvement, ou VEFA, est très encadrée par le Code civil et le Code de la construction. Bien la connaître évite les mauvaises surprises et donne des arguments face au promoteur.
Un marché du neuf au plus bas
D’après la Fédération des promoteurs immobiliers, 38 932 logements neufs ont été réservés au premier semestre 2026, en recul de 18,3 % sur un an : un plus bas depuis la création de l’observatoire en 2009. Les ventes aux propriétaires occupants ont baissé de près de 18 % au deuxième trimestre, et un logement disponible met en moyenne 21,4 mois à trouver preneur.
Pour l’acheteur, cette situation est une occasion de négocier : remise sur le prix, frais de notaire pris en charge, place de parking incluse, choix des finitions. Le neuf garde aussi ses atouts propres : frais d’acquisition réduits, de l’ordre de 2 à 3 % du prix, et accès au prêt à taux zéro, qui pèse lourd avec des taux proches de 4 %.
De la réservation à l’acte
- Le contrat de réservation. Il fixe le prix prévisionnel et la date de livraison. Le dépôt de garantie est limité à 5 % du prix si la vente doit être signée dans l’année, 2 % dans les deux ans, et rien au-delà. Il est versé sur un compte bloqué.
- Le délai de rétractation. L’acheteur dispose de dix jours après la notification du contrat pour renoncer, sans motif.
- L’offre de prêt. Elle doit être obtenue avant l’acte ; ses délais sont rappelés dans notre article sur le délai de réflexion et la durée de validité de l’offre de prêt.
- L’acte authentique. Signé chez le notaire, il doit mentionner la garantie financière d’achèvement, obligatoirement apportée par une banque ou un assureur depuis 2015.
Des appels de fonds plafonnés
Le promoteur ne peut pas réclamer plus que ce que prévoit la loi à chaque étape du chantier. Les appels de fonds doivent être justifiés, en général par une attestation de l’architecte.
Exemple chiffré : un T3 acheté 280 000 € sur plan
| Fondations achevées (35 % au plus) | 98 000 € cumulés |
| Mise hors d’eau (70 % au plus) | 196 000 € cumulés |
| Achèvement (95 % au plus) | 266 000 € cumulés |
| Solde à la remise des clés | 14 000 € |
Avec un prêt, la banque débloque les fonds au rythme de ces appels : l’acheteur ne paie des intérêts que sur les sommes versées, et le plus souvent une franchise jusqu’à la livraison.
Achèvement et livraison : deux moments différents
Le logement est achevé lorsque les ouvrages et les équipements indispensables à son usage sont en place. Les défauts qui ne le rendent pas impropre à l’habitation n’empêchent pas l’achèvement. Celui-ci se constate par une personne qualifiée, et non forcément par un expert judiciaire.
La livraison, elle, est la remise des clés. L’acheteur visite le logement et inscrit ses réserves sur le procès-verbal. S’il en émet, il peut consigner le solde de 5 % jusqu’à leur levée.
Un mois pour les défauts visibles. L’acheteur peut encore signaler les défauts apparents dans le mois qui suit la prise de possession. Il dispose ensuite d’un an pour agir en justice si le promoteur ne les répare pas.
Les garanties après la livraison
Une fois les clés remises, trois garanties légales protègent l’acheteur, chacune avec sa durée.
Garantie de parfait achèvement : tous les désordres signalés dans l’année.
Bon fonctionnement des équipements dissociables : volets, robinetterie, chaudière.
Décennale : défauts qui touchent la solidité ou rendent le logement inhabitable.
L’assurance dommages-ouvrage, souscrite par le promoteur, permet d’être indemnisé sans attendre de savoir qui est responsable. Ces garanties se transmettent aux acheteurs suivants : un atout à la revente.
Les erreurs à éviter
- Signer une réservation sans comparer le prix au m² des programmes voisins et de l’ancien récent.
- Accepter une date de livraison vague, sans pénalités de retard prévues au contrat.
- Livrer sans inscrire ses réserves, en pensant les signaler plus tard.
- Pour un investisseur, oublier de vérifier les loyers réels du quartier, surtout si l’achat vise le statut du bailleur privé.
Questions fréquentes
Le prix d’une VEFA peut-il augmenter après la réservation ?
Le prix inscrit au contrat de réservation est prévisionnel, mais l’acte peut prévoir une révision encadrée. En pratique, la plupart des ventes aux particuliers se font à prix ferme : vérifiez-le avant de signer.
Que se passe-t-il si le promoteur fait faillite ?
La garantie financière d’achèvement oblige la banque ou l’assureur à financer la fin du chantier. L’acheteur ne perd pas les sommes versées.
Puis-je revendre avant la livraison ?
Oui, la vente porte alors sur un logement en cours de construction. Le nouvel acheteur reprend les droits et obligations du contrat.
Le dépôt de garantie m’est-il rendu si je n’obtiens pas mon prêt ?
Oui, il est restitué sans pénalité si le prêt prévu au contrat est refusé, tout comme si le prix ou le logement diffère sensiblement de la réservation.
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Sources : Code civil, articles 1601-3, 1642-1 et 1648 (vente en l’état futur d’achèvement, vices apparents) · Code de la construction et de l’habitation, articles L. 261-10 et suivants, R. 261-1, R. 261-14, R. 261-21 et R. 261-28 à R. 261-31 · Code de la construction et de l’habitation, article L. 271-1 (délai de rétractation de dix jours) · Ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013 (garantie financière d’achèvement extrinsèque à partir du 1er janvier 2015) · Fédération des promoteurs immobiliers, observatoire du 2e trimestre 2026, relayé par MySweetImmo (10 septembre 2026) · Service-public : achat d’un logement sur plan (VEFA)
Photo : auteur inconnu, CC0, rawpixel