Taux d’endettement, durée du prêt, dérogations : les critères du Haut Conseil de stabilité financière s’imposent aux banques depuis le 1er janvier 2022. Malgré les demandes d’assouplissement, ils n’ont pas bougé en 2026.
L’essentiel
- Les mensualités ne doivent pas dépasser 35 % des revenus, assurance comprise, sur 25 ans au plus.
- Chaque banque peut déroger pour 20 % de ses crédits, surtout pour la résidence principale.
- Le HCSF a maintenu ces règles le 15 septembre 2026 : aucun assouplissement n’est annoncé.
Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), présidé par le ministre de l’Économie et réunissant notamment le gouverneur de la Banque de France, surveille les risques qui pèsent sur le système financier. Fin 2019, inquiet de l’allongement des prêts et de la hausse de l’endettement des ménages, il a émis une recommandation aux banques. Celle-ci est devenue une décision juridiquement contraignante, la décision D-HCSF-2021-7, applicable depuis le 1er janvier 2022.
Les trois règles à connaître
- Un taux d’effort de 35 % au maximum : les mensualités de tous les crédits, assurance emprunteur comprise, ne doivent pas dépasser 35 % des revenus nets avant impôt.
- Une durée de 25 ans au maximum, portée à 27 ans lorsqu’un différé d’amortissement est justifié : achat dans le neuf, construction d’une maison, ou achat dans l’ancien avec des travaux représentant au moins 10 % du coût total de l’opération (seuil abaissé de 25 % à 10 % par une décision de décembre 2023).
- Une marge de flexibilité de 20 % : chaque trimestre, une banque peut accorder un cinquième de ses crédits immobiliers hors de ces critères. Cette marge doit profiter en priorité aux acheteurs de leur résidence principale, avec une part réservée aux primo-accédants.
Depuis la même décision de décembre 2023, les intérêts d’un prêt relais peuvent ne pas être pris en compte dans le calcul du taux d’effort, si ce prêt ne dépasse pas 80 % de la valeur du bien à vendre. Pour un premier achat, voyez aussi les règles de crédit à connaître quand on achète pour la première fois.
Pourquoi le HCSF ne relâche pas la bride
Lors de sa séance du 3 mars 2026, le HCSF a maintenu la mesure en notant la reprise du marché : la production de crédits à l’habitat avait progressé d’environ un tiers en 2025. Le 15 septembre 2026, il l’a de nouveau conservée telle quelle, en invoquant les tensions sur les marchés obligataires et la hausse du coût de financement. Les professionnels sont partagés : la présidente de l’UNIS y voit une occasion manquée et plaide pour un examen fondé sur le reste à vivre, tandis qu’un représentant du courtage rappelle que l’institution reste conservatrice par principe. Les banques, elles, n’ont pas épuisé leur marge : elles l’utilisaient à 17,1 % au dernier trimestre 2025. Sur l’effet de ces règles sur les ventes, lisez si les règles du HCSF freinent le marché.
Exemple chiffré : combien pouvez-vous emprunter ?
Un couple gagne 4 000 € nets par mois, sans autre crédit.
Exemple chiffré : un couple qui gagne 4 000 € par mois
Taux hypothétique de 3,2 %.
| Mensualité maximale (4 000 € × 35 %), assurance comprise | 1 400 € |
| Part réservée à l’assurance | environ 70 € |
| Reste pour le capital et les intérêts | 1 330 € |
| Capacité d’emprunt sur 20 ans | environ 235 000 € |
| Capacité d’emprunt sur 25 ans | un peu plus de 270 000 € |
Si le couple rembourse déjà un crédit auto de 250 € par mois, sa mensualité disponible pour l’immobilier chute à 1 150 €, assurance comprise : sa capacité d’emprunt recule d’environ 50 000 € sur 25 ans. Solder un petit crédit avant de déposer son dossier peut donc changer la donne.
Cas concret : un investisseur déjà propriétaire
Un propriétaire occupant qui veut acheter un studio à louer additionne sa mensualité actuelle et la future. Les banques retiennent en général 70 % du loyer attendu dans ses revenus, ce qui n’efface pas la nouvelle mensualité : le taux d’effort grimpe vite. Pour rester sous les 35 %, il peut augmenter son apport, allonger la durée dans la limite des 25 ans ou viser un bien moins cher. Son dossier peut aussi entrer dans la marge de flexibilité, mais celle-ci étant orientée vers la résidence principale, les investisseurs y accèdent plus difficilement. Notre article sur le prêt pour un investissement locatif détaille les leviers possibles.
Ne comptez pas sur un assouplissement. Le HCSF a conservé la norme telle quelle le 15 septembre 2026 et rien ne l’annonce à ce jour : montez votre dossier avec les règles actuelles.
Les étapes pour préparer un dossier solide
- Calculer son taux d’effort avec tous les crédits en cours, y compris ceux à la consommation.
- Constituer un apport couvrant au moins les frais de notaire et de garantie.
- Soigner ses comptes les trois à six mois précédant la demande : pas de découvert, une épargne régulière.
- Faire jouer la concurrence sur l’assurance emprunteur, qui pèse dans les 35 %.
- Interroger plusieurs banques ou un courtier : chacune gère sa marge de flexibilité à sa façon.
Les erreurs à éviter
- Croire que la règle des 35 % est négociable avec son conseiller : elle s’impose à la banque, seule la marge de flexibilité permet d’y déroger.
- Oublier l’assurance dans le calcul : c’est elle qui fait souvent passer un dossier de 34 à 36 %.
- Signer un compromis sans condition suspensive d’obtention de prêt réaliste en montant, en durée et en taux.
- Présenter des revenus variables (primes, heures supplémentaires) comme acquis : les banques n’en retiennent souvent qu’une moyenne sur plusieurs années.
Questions fréquentes
La règle s’applique-t-elle aux prêts entre particuliers ou au paiement comptant ?
Non. Elle vise les établissements de crédit et les sociétés de financement qui accordent des crédits immobiliers aux ménages.
Les hauts revenus échappent-ils aux 35 % ?
Pas automatiquement. Leurs dossiers peuvent entrer dans la marge de flexibilité, mais aucune exemption n’est prévue par la norme.
Que risque une banque qui ne la respecte pas ?
Le contrôle relève de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution, qui peut prononcer des sanctions.
Un crédit renégocié est-il concerné ?
Le rachat d’un prêt immobilier par une autre banque est un nouveau crédit, examiné selon les mêmes critères. Une simple renégociation avec sa propre banque, qui baisse la mensualité, pose en pratique moins de difficultés.
Sources : Décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 du Haut Conseil de stabilité financière, modifiée par la décision du 18 décembre 2023 · Code monétaire et financier, article L631-2-1 · Empruntis : le HCSF maintient les conditions en vigueur (séance du 3 mars 2026) · Journal de l’Agence : les règles du HCSF ne bougent pas (séance du 15 septembre 2026) · Banque de France : communiqués du Haut Conseil de stabilité financière · service-public.fr
Photo : Benoît Prieur, CC0, wikimedia