Le droit de la concurrence ne s’arrête pas aux fusions de grandes entreprises. L’acquisition d’un actif immobilier qui génère des loyers peut, elle aussi, devoir être autorisée avant la signature. La loi du 26 mai 2026 a changé les seuils.
L’essentiel
- Un immeuble loué peut être une « partie d’entreprise » : son achat peut devoir être autorisé avant la signature.
- Depuis le 1er septembre 2026, les seuils passent à 250 millions d’euros (mondial) et 80 millions (France, pour deux parties au moins).
- Une notification oubliée coûte jusqu’à 5 % du chiffre d’affaires réalisé en France.
Chaque année, l’Autorité de la concurrence autorise des dizaines d’opérations qui portent sur de simples immeubles : un ensemble de bureaux à Lyon, un bâtiment vendu en l’état futur d’achèvement près d’Aix-en-Provence, des entrepôts logistiques, un parking parisien. Pour un investisseur, une foncière ou un promoteur, savoir si l’opération doit être notifiée est une question à se poser très tôt, car une notification oubliée coûte cher.
Qu’est-ce qu’une concentration ?
Le Code de commerce vise trois situations : la fusion de deux entreprises indépendantes, la prise de contrôle de tout ou partie d’une entreprise, et la création d’une entreprise commune de plein exercice. Le contrôle s’entend comme la possibilité d’exercer une influence déterminante sur l’activité, seul ou à plusieurs.
Un immeuble n’est pas une entreprise. Mais l’Autorité, dans ses lignes directrices, considère qu’un actif auquel on peut rattacher un chiffre d’affaires constitue une partie d’entreprise. C’est le cas d’un immeuble loué ou d’un immeuble dont le bail est déjà signé : les loyers forment ce chiffre d’affaires. À l’inverse, un terrain nu ou un bâtiment vide sans perspective de location à court terme ne relève en principe pas de ce contrôle.
L’analyse se fait au cas par cas. L’Autorité regarde si l’actif produit, ou produira de façon quasi certaine à brève échéance, des revenus sur un marché : loyers d’un immeuble occupé, bail signé avant l’achèvement, exploitation d’un hôtel ou d’un parking. Le montant des loyers sert alors de chiffre d’affaires de la cible. Les échanges avec les conseils de l’acheteur et du vendeur doivent donc porter très tôt sur l’état locatif. Ces opérations s’inscrivent dans un marché de l’immobilier d’entreprise qui a beaucoup évolué, comme le montrent les nouvelles tendances de l’immobilier tertiaire.
Les seuils depuis le 1er septembre 2026
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a relevé les seuils français pour les opérations réalisées à compter du 1er septembre 2026. Une opération doit désormais être notifiée lorsque trois conditions sont réunies.
Troisième condition : l’opération ne doit pas relever de la Commission européenne. Des seuils plus bas existent pour le commerce de détail : 100 millions d’euros au niveau mondial et 20 millions en France, lorsque deux parties au moins exploitent des magasins. Les seuils propres à l’outre-mer sont inchangés. Au-delà de seuils beaucoup plus élevés, notamment 5 milliards d’euros de chiffre d’affaires mondial, c’est la Commission européenne qui est compétente. Selon l’Autorité, 20 à 30 % des opérations qui lui étaient notifiées échapperont désormais au contrôle.
Pourquoi tant de dossiers immobiliers concernent des achats à deux
Lorsqu’un investisseur achète seul un immeuble, les entreprises concernées sont l’acheteur et l’actif. Si l’immeuble rapporte quelques millions d’euros de loyers, le seuil de 80 millions en France n’est atteint que par l’acheteur : l’opération n’a pas à être notifiée.
Lorsque deux grands groupes achètent ensemble un immeuble et en partagent le contrôle, chacun compte comme entreprise concernée. Si tous deux dépassent 80 millions d’euros en France, l’opération est notifiable, quelle que soit la taille du bâtiment. C’est pourquoi on retrouve souvent dans les décisions des duos formés par un investisseur institutionnel et un assureur, une banque ou un promoteur.
Exemple chiffré : un immeuble de bureaux acheté à deux
Un groupe d’assurance et une foncière achètent ensemble, à parts égales, un immeuble de bureaux loué.
| Assureur, chiffre d’affaires en France | 2 milliards € (plus de 80 M€) |
| Foncière, chiffre d’affaires en France | 150 millions € (plus de 80 M€) |
| Loyers de l’immeuble | 4 millions € par an |
| Chiffre d’affaires cumulé | plus de 250 M€ |
| Résultat | notification obligatoire, pas de signature avant l’autorisation |
Si l’assureur achetait seul, la foncière n’entrant pas au capital, la notification ne serait plus nécessaire.
Pour un investisseur, mieux vaut donc fixer très tôt la répartition du contrôle entre les acheteurs : c’est elle, plus que la taille du bâtiment, qui décide de la notification.
Comment se déroule la notification
- Dès la lettre d’intention, analyser l’opération : qui contrôlera l’actif, seul ou en commun, et quel chiffre d’affaires lui rattacher.
- Prendre contact avec l’Autorité en phase de prénotification, ce qui est d’usage.
- Déposer le dossier de notification complet.
- Attendre la décision : la première phase dure en principe 25 jours ouvrés. Les opérations immobilières, qui posent rarement de difficulté de concurrence, bénéficient souvent d’une procédure simplifiée.
- Signer l’acte définitif seulement après l’autorisation.
Les risques en cas d’oubli
La procédure n’est pas une formalité : la sanction est lourde.
Réaliser une opération notifiable sans l’avoir notifiée, ou avant d’avoir obtenu l’autorisation, expose à une amende pouvant atteindre 5 % du chiffre d’affaires réalisé en France pour une société, en plus de l’obligation de notifier l’opération après coup.
Par ailleurs, depuis l’arrêt Towercast de la Cour de justice de l’Union européenne (2023), une opération sous les seuils peut, dans certains cas, être examinée a posteriori au titre de l’abus de position dominante.
Les erreurs à éviter
- Considérer qu’un immeuble n’est jamais une entreprise : dès qu’il est loué, il peut l’être.
- Oublier qu’un contrôle conjoint multiplie les entreprises concernées.
- Prévoir une date de signature sans tenir compte du délai d’autorisation.
- Appliquer les anciens seuils de 150 et 50 millions d’euros à une opération réalisée depuis septembre 2026.
Ces règles concernent les grands acteurs. Pour les ventes plus modestes, le volume des transactions reste suivi de près, comme le rappelle notre article sur les ventes du patrimoine immobilier des entreprises. Et si vous êtes propriétaire d’un immeuble loué que vous souhaitez céder, voyez comment vendre un immeuble de rapport en Gironde.
Questions fréquentes
Un particulier qui achète un immeuble de rapport est-il concerné ?
Non. Les seuils de chiffre d’affaires sont bien trop élevés pour un investisseur individuel ou une petite société civile.
Un immeuble en construction peut-il être concerné ?
Oui, s’il est vendu en l’état futur d’achèvement et déjà loué ou promis à la location à court terme : l’Autorité a autorisé plusieurs opérations de ce type en 2025 et 2026.
Qui doit notifier ?
L’entreprise qui acquiert le contrôle. En cas de contrôle conjoint, les acquéreurs notifient ensemble.
L’Autorité refuse-t-elle souvent ces opérations ?
Très rarement. Le marché de l’immobilier d’entreprise est fragmenté, et les opérations récentes portant sur des immeubles ont été autorisées sans condition. Le risque principal reste le retard ou l’oubli de notification.
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Sources : Code de commerce, articles L. 430-1 à L. 430-8 (contrôle des concentrations) · Code de commerce, article L. 430-2 dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 (en vigueur au 1er septembre 2026) · Deloitte Société d’Avocats : seuils de contrôle rehaussés à partir de septembre 2026 · Autorité de la concurrence, lignes directrices relatives au contrôle des concentrations (2020) · Autorité de la concurrence, décisions n° 25-DCC-129, 25-DCC-256, 26-DCC-28, 26-DCC-81 et 26-DCC-126 (prises de contrôle d’actifs immobiliers) · Règlement (CE) n° 139/2004 du Conseil relatif au contrôle des concentrations entre entreprises · CJUE, 16 mars 2023, Towercast, affaire C-449/21
Photo : TCY, CC BY-SA 4.0, wikimedia