Bureaux, logements de fonction, anciennes gendarmeries, terrains : l’État est le premier propriétaire immobilier du pays. Une loi promulguée en août 2026 réorganise la gestion de ce parc, avec une conséquence concrète pour les particuliers : des biens continueront d’être mis en vente, souvent à rénover.
L’essentiel
- L’État et ses opérateurs occupent près de 96 millions de m² ; les ventes reculent (160 millions d’euros prévus en 2026).
- La loi du 18 août 2026 crée une foncière publique au 1er janvier 2027, à laquelle les ministères paieront un loyer.
- Les biens à vendre sont publiés sur cessions.immobilier-etat.gouv.fr, souvent à rénover.
L’immobilier est l’un des premiers postes de dépenses de l’État après les salaires de ses agents. Pendant des années, les rapports de la Cour des comptes et du Parlement ont pointé le même problème : un parc très vaste, mal connu dans le détail, sous-entretenu et parfois sous-occupé. Le législateur a tranché en 2026 en créant une foncière publique chargée d’une partie de ces biens.
Un patrimoine considérable
Ces chiffres viennent des documents parlementaires et d’une évaluation de l’Assemblée nationale publiée fin 2024. On y trouve des préfectures, des casernes, des tribunaux, des locaux universitaires, des logements de fonction, mais aussi des maisons forestières ou d’anciens bâtiments techniques.
Ce parc est piloté depuis 2016 par la Direction de l’immobilier de l’État, rattachée à la Direction générale des finances publiques. Elle fixe la stratégie, évalue les biens et organise les ventes, tandis que chaque ministère gère au quotidien les bâtiments qu’il occupe.
Des ventes en net recul
Les cessions financent en partie l’entretien du parc. Or elles diminuent : environ 367 millions d’euros encaissés en 2023, 199 millions en 2024, et une prévision de 160 millions d’euros pour 2026, pour environ 636 ventes. Les rapports budgétaires l’expliquent simplement : les biens faciles à vendre, notamment à Paris, ont déjà été cédés, et ceux qui restent sont plus petits, plus éloignés des grandes villes ou demandent de lourds travaux.
La loi du 18 août 2026 : une foncière de l’État
La loi n° 2026-795 du 18 août 2026, issue d’une proposition de loi adoptée définitivement le 21 juillet et validée sans réserve par le Conseil constitutionnel le 14 août, réorganise la gestion du parc :
- l’Agence de gestion de l’immobilier de l’État, aujourd’hui société anonyme, doit devenir au 1er janvier 2027 un établissement public industriel et commercial, l’Établissement public immobilier et foncier de l’État ;
- des immeubles de l’État, dont la liste sera fixée par décret, lui seront transférés gratuitement, et les établissements publics pourront y apporter leurs biens de façon volontaire ;
- les ministères occupants paieront un loyer à cette foncière, ce qui doit les inciter à libérer les surfaces inutiles ;
- le déploiement commencera par les bureaux, sans les commissariats, tribunaux ni casernes.
Lors des débats, l’objectif affiché était de réduire d’un quart les surfaces occupées par l’État d’ici 2032, par regroupement de services et vente des biens devenus inutiles. Un rapport annuel au Parlement et des bilans à cinq et dix ans sont prévus.
Comment un particulier peut acheter un bien de l’État
Les biens mis en vente sont publiés sur le site officiel des cessions immobilières de l’État, cessions.immobilier-etat.gouv.fr. La procédure suit en général ces étapes :
- Consultation de l’annonce : descriptif, mise à prix, règlement de la consultation et date limite des offres.
- Visite aux dates fixées, souvent groupées.
- Dépôt d’une offre ferme, parfois par enchères électroniques, accompagnée de justificatifs de financement.
- Attribution au mieux-disant, sous réserve du droit de priorité de la commune ou du droit de préemption.
- Signature de l’acte, établi par l’administration ou par notaire.
Exemple chiffré
La mise à prix n’est qu’un point de départ. Ce qui compte, c’est le coût total de l’opération.
Exemple chiffré : un ancien logement de fonction de 110 m²
Dans une petite ville, il est mis à prix 120 000 €. Les travaux portent sur l’isolation, le chauffage, l’électricité et les menuiseries.
| Prix remporté | 138 000 € |
| Frais d’acquisition dans l’ancien | 10 000 € environ |
| Travaux estimés | 70 000 € |
| Coût de revient | 218 000 € environ |
Avant d’enchérir, il faut comparer ce total aux prix de vente réels de maisons rénovées du même secteur : c’est ce calcul, et non la mise à prix, qui indique si l’offre est raisonnable. Les clés d’une juste estimation immobilière s’appliquent ici aussi.
Cas concret : l’ancienne gendarmerie d’un bourg
Une commune rurale voit l’État mettre en vente une ancienne gendarmerie comprenant des bureaux et quatre logements. La mairie exerce son droit de priorité pour y installer des logements locatifs. Si elle y renonce, le bien est ouvert à tous : un investisseur peut alors envisager une division en appartements, à condition de vérifier le plan local d’urbanisme, les règles de stationnement, le coût de la remise aux normes et, dans certaines communes, le permis de diviser.
Les erreurs à éviter
- Se fier à la mise à prix : elle sert d’ouverture, pas d’estimation.
- Négliger les diagnostics fournis : amiante, plomb et état des réseaux sont fréquents dans les bâtiments publics anciens.
- Oublier le changement de destination : transformer des bureaux en logements peut exiger une autorisation d’urbanisme.
- Déposer une offre sans financement confirmé : les délais de signature sont souvent courts.
Questions fréquentes
Les biens de l’État sont-ils vendus moins cher ?
Pas forcément. Ils sont évalués par l’administration et attribués au meilleur prix ; seuls certains projets de logement social bénéficient d’une décote prévue par la loi.
La création de la foncière va-t-elle multiplier les ventes ?
Elle vise surtout à mieux gérer et entretenir les bâtiments. Des ventes sont prévues pour les surfaces inutiles, mais leur volume n’est pas encore connu.
Faut-il passer par un notaire ?
Ce n’est pas toujours obligatoire, mais se faire accompagner par un notaire ou un professionnel pour analyser le dossier est vivement conseillé.
Les communes et les départements vendent-ils aussi leurs biens ?
Oui, selon leurs propres règles : annonces sur leur site, enchères en ligne ou ventes de gré à gré après délibération.
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Sources : Loi n° 2026-795 du 18 août 2026 visant à moderniser la gestion du patrimoine immobilier de l’État (JO du 19 août 2026) · Conseil constitutionnel, décision n° 2026-913 DC du 14 août 2026 · Sénat, dossier législatif ppl25-319 et « La loi en clair » · Sénat et Assemblée nationale, rapports sur le compte d’affectation spéciale « Gestion du patrimoine immobilier de l’État » (PLF 2025 et PLF 2026) · Assemblée nationale, évaluation de la politique immobilière de l’État (novembre 2024) · Cour des comptes, rapport sur la politique immobilière de l’État (décembre 2023) · Direction de l’immobilier de l’État, rapport annuel 2025 (avril 2026) · Code de l’urbanisme, articles L240-1 et suivants (droit de priorité des communes)
Photo : Daniel VILLAFRUELA., CC BY-SA 4.0, wikimedia