Acheter le logement sans le terrain : bail emphytéotique et bail réel solidaire

Dans les villes où le foncier coûte très cher, séparer le terrain du bâtiment est l’un des rares moyens de vendre des logements nettement sous le prix du marché. Le principe est ancien, mais il a trouvé avec le bail réel solidaire une nouvelle jeunesse.

Le terrain pèse souvent un tiers, voire la moitié du prix d’un logement neuf dans les grandes agglomérations. Si l’acheteur n’acquiert que les murs et loue le sol, il paie donc beaucoup moins cher. Plusieurs contrats permettent ce montage. Ils n’offrent pas les mêmes droits et ne visent pas le même public. Pour un jeune ménage, c’est une piste à comparer avec l’aide des parents pour un premier achat.

Le bail emphytéotique, un outil ancien

L’emphytéose est un bail de très longue durée, de 18 à 99 ans, prévu par le Code rural. Le preneur, appelé emphytéote, dispose d’un véritable droit réel sur le bien : il peut construire, transformer, hypothéquer son droit ou le céder. En échange, il verse une redevance, souvent modeste, et assume l’entretien et les charges, y compris la taxe foncière. À la fin du bail, les constructions reviennent en principe au propriétaire du terrain, sans indemnité, sauf clause contraire.

Ce bail est surtout utilisé par les collectivités, l’Église, les bailleurs sociaux ou de grands propriétaires fonciers. Pour un particulier qui veut acheter son logement, il présente un inconvénient majeur : la valeur du droit diminue à mesure que l’échéance approche. Les droits et devoirs de l’emphytéote sont détaillés dans notre article sur les obligations du preneur d’un bail emphytéotique.

Le bail réel solidaire, pensé pour l’accession

Créé en 2016, le bail réel solidaire (BRS) applique la dissociation à l’accession à la propriété. Le terrain appartient à un organisme de foncier solidaire (OFS), structure à but non lucratif agréée par le préfet : collectivité, bailleur social, coopérative ou association. L’acheteur acquiert les droits sur le logement et verse à l’OFS une redevance mensuelle pour l’usage du terrain.

• Résidence principale obligatoire : le logement ne peut pas être loué ni servir de résidence secondaire, sauf exceptions encadrées.
• Plafonds de ressources : ce sont ceux de l’accession sociale (location-accession), qui varient selon la zone et la taille du foyer.
• Prix plafonné à la première vente, puis à chaque revente, selon une formule fixée dans le bail.
• Bail « rechargeable » : à chaque revente à un ménage éligible, la durée repart pour sa durée initiale, de 18 à 99 ans. Le logement ne perd donc pas de valeur avec le temps.

Le BRS bénéficie aussi d’une TVA réduite à 5,5 % dans le neuf, de l’accès au prêt à taux zéro et, sur décision de la commune, d’un abattement de taxe foncière de 30 % à 100 %. Avec des crédits plus chers, le PTZ pèse lourd : voyez ce que le prêt à taux zéro fait gagner avec des taux proches de 4 %.

Les autres formules de dissociation

Le bail à construction, prévu par le Code de la construction et de l’habitation, dure lui aussi de 18 à 99 ans, mais oblige le preneur à édifier un bâtiment sur le terrain loué : il sert surtout aux opérations d’aménagement. Le bail réel immobilier, créé en 2014, est destiné au logement intermédiaire, sous plafonds de loyers ou de prix. Pour un ménage qui cherche sa résidence principale à prix réduit, c’est toutefois le bail réel solidaire qui offre aujourd’hui le plus d’opérations.

Un dispositif en forte croissance

Le ministère du Logement recensait ces 188 organismes agréés et plus de 2 000 logements livrés fin 2023. L’écart de prix avec le marché libre varie selon les villes et les opérations.

Exemple chiffré

Prenons un T3 neuf de 65 m² dans une agglomération où le prix du marché atteint 5 000 € le mètre carré.

Sur un prêt de 25 ans, l’économie de mensualité reste nettement supérieure à la redevance : à 3,5 %, emprunter 110 000 € de moins allège la mensualité d’environ 550 €.

Cas concret : un couple d’infirmiers

Un couple avec un enfant, locataire en périphérie de Bordeaux, ne parvient pas à financer un T3 au prix du marché. Ses revenus restent sous les plafonds de l’accession sociale. Il achète en BRS auprès de l’OFS de l’agglomération, en mobilisant un prêt à taux zéro. Huit ans plus tard, une mutation l’oblige à vendre : le prix de revente est encadré par la formule du bail et l’acheteur doit être agréé par l’OFS. Le couple récupère son apport et le capital remboursé, mais pas la plus-value du marché.

Les étapes pour acheter en BRS

1. Repérer les opérations auprès de la mairie, de l’intercommunalité ou des OFS de la région.
2. Vérifier son éligibilité avec son avis d’imposition de l’année N-2.
3. Lire attentivement le bail : redevance, formule de revente, conditions de transmission et de location.
4. Faire valider l’opération par sa banque, la plupart des établissements finançant désormais le BRS.
5. Obtenir l’agrément de l’OFS, puis signer chez le notaire.

Les erreurs à éviter

• Oublier la redevance foncière dans le calcul du budget mensuel.
• Espérer une plus-value à la revente : le prix reste encadré.
• Confondre BRS et emphytéose classique, dont la valeur baisse avec le temps.
• Prévoir de louer le logement plus tard sans vérifier ce que le bail autorise.

Questions fréquentes

Sources : Code rural et de la pêche maritime, articles L. 451-1 et suivants (bail emphytéotique) · Code de la construction et de l’habitation, articles L. 255-1 et suivants (bail réel solidaire) · Code de l’urbanisme, article L. 329-1 (organismes de foncier solidaire) · Code général des impôts, articles 278 sexies (TVA à 5,5 %) et 1388 octies (abattement de taxe foncière) · Arrêté du 26 mars 2004 modifié (plafonds de ressources de la location-accession) · Ministère chargé du Logement (DHUP), bilan national 2023 des OFS et du BRS · service-public.fr

Photo : DCHNwam, PDM, flickr