Depuis 2022, les règles des annonces immobilières se sont nettement renforcées. Elles visent à ce que l’acheteur ou le locataire connaisse le vrai coût du logement avant même de le visiter.
L’essentiel
- Une annonce de vente doit afficher le prix avec et sans honoraires, l’étiquette énergie et le renvoi à Géorisques.
- Depuis le 1er juillet 2022, les particuliers qui louent eux-mêmes ont les mêmes obligations que les agences.
- Une annonce incomplète expose à une amende pouvant atteindre 15 000 € pour une société.
Une annonce trop vague fait perdre du temps à tout le monde, et peut coûter cher à son auteur. Au fil des réformes, l’État a imposé une série d’informations à faire figurer dès la publication : prix réel, honoraires, performance énergétique, risques naturels, situation de la copropriété et, en location, respect de l’encadrement des loyers. Certaines concernent seulement les professionnels ; d’autres s’appliquent aussi aux particuliers.
Pour une vente : prix, honoraires et copropriété
- Le prix honoraires compris lorsque les frais d’agence sont à la charge de l’acheteur, avec le prix hors honoraires et le pourcentage d’honoraires calculé sur ce prix.
- Le barème de l’agence, accessible depuis l’annonce, présenté depuis 2022 comme des tarifs maximum : les honoraires réels peuvent donc être inférieurs.
- Pour un lot de copropriété : le nombre de lots, le montant moyen annuel de la quote-part de charges courantes et, le cas échéant, l’existence d’une procédure pour copropriété en difficulté.
Pour toutes les annonces : énergie et risques
- Les classes énergie et climat du diagnostic de performance énergétique, ainsi qu’une estimation des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard, avec l’année de référence des prix.
- La mention « Logement à consommation énergétique excessive » pour les logements classés F ou G.
- Le renvoi au site Géorisques depuis le 1er janvier 2023, pour les biens situés dans une zone couverte par l’état des risques.
Attention aux diagnostics anciens : depuis le 1er janvier 2026, le calcul du DPE a changé pour les logements chauffés à l’électricité. Une partie des biens classés F ou G peut gagner une classe ; une attestation actualisée peut être téléchargée sur le site de l’Ademe et permet d’afficher la bonne étiquette. C’est aussi le moment de voir comment améliorer son DPE pour mieux vendre.
Pour une location : loyer, charges et encadrement
Depuis le 1er juillet 2022, les particuliers qui louent eux-mêmes sont soumis aux mêmes mentions que les agences : commune et, le cas échéant, arrondissement, surface habitable, loyer mensuel hors charges, montant et mode de règlement des charges (provisions ou forfait), dépôt de garantie, location meublée ou non, et honoraires à la charge du locataire.
Dans les villes qui appliquent l’encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Grenoble et d’autres communes), l’annonce doit aussi indiquer le loyer de référence majoré et, s’il existe, le complément de loyer.
Au 16 octobre 2026, l’encadrement des loyers n’est pas encore prolongé. Ce dispositif expérimental s’arrête le 23 novembre 2026 sauf vote d’un nouveau texte : sa prolongation est en cours d’examen au Parlement, avec un passage en séance au Sénat le 21 octobre. D’ici là, les mentions restent obligatoires dans les villes concernées.
Pour un meublé de tourisme, le numéro d’enregistrement délivré par la mairie doit figurer dans l’annonce lorsque la commune l’exige.
Exemple chiffré
Afficher le bon prix est la première source d’erreur. Voici ce que doit montrer l’annonce d’un appartement proposé avec des honoraires de 5 % à la charge de l’acquéreur.
Exemple chiffré : un appartement affiché à 300 000 €
| Prix hors honoraires | 285 714 € |
| Honoraires à la charge de l’acquéreur (5 % du prix hors honoraires) | 14 286 € |
| Prix affiché honoraires compris | 300 000 € |
L’annonce indique aussi, par exemple : « Copropriété de 32 lots, charges annuelles moyennes de 1 850 €, aucune procédure en cours », la classe D du DPE avec 1 400 à 1 900 € par an de dépenses d’énergie, et le lien vers Géorisques.
Un acheteur peut ainsi calculer son budget réel dès la première lecture.
Les étapes pour rédiger une annonce conforme
- Rassembler le dossier de diagnostics à jour, et vérifier si le DPE peut être actualisé.
- Pour un lot de copropriété, demander au syndic le montant des charges courantes de l’exercice précédent.
- Calculer précisément les prix avec et sans honoraires.
- En location, vérifier le loyer de référence sur le simulateur de la ville ou de la préfecture.
- Relire l’annonce sur chaque site de diffusion : certains formulaires coupent ou omettent des champs.
- Conserver une copie datée de l’annonce publiée : en cas de contestation, elle prouve les informations données.
Après l’annonce : les documents à remettre
L’annonce n’est qu’un premier niveau d’information. En vente, le dossier de diagnostic technique (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites selon les zones, état des risques, diagnostic bruit près des aéroports…) doit être annexé à la promesse de vente, avec les documents de la copropriété. En location, il est annexé au bail, avec la notice d’information sur les droits et devoirs des parties : voir les diagnostics obligatoires pour louer en 2026. Préparer ces pièces dès la mise en ligne évite de retarder la signature quand un candidat sérieux se présente.
Les erreurs à éviter
- Publier sans DPE en espérant le fournir plus tard.
- Annoncer une surface « environ » ou une surface au sol au lieu de la surface habitable.
- Afficher un loyer supérieur au plafond en zone encadrée : le locataire pourra en demander la réduction, et l’administration sanctionner.
- Oublier de modifier l’annonce quand le prix baisse : le prix hors honoraires et le pourcentage doivent suivre.
Questions fréquentes
Quelles sanctions en cas d’annonce incomplète ?
Les manquements aux règles d’information sont contrôlés par la DGCCRF et passibles d’une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une société.
Un particulier qui vend sans agence est-il concerné ?
Oui pour les informations sur le DPE et les risques. Les règles sur les honoraires ne s’appliquent, logiquement, qu’aux professionnels.
Une annonce sur un réseau social est-elle concernée ?
Oui. Les règles visent l’annonce quel que soit son support : site spécialisé, vitrine, journal ou publication sur un réseau social.
Faut-il indiquer les travaux à prévoir ?
Ce n’est pas obligatoire dans l’annonce, mais l’acheteur devra recevoir les informations utiles avant de s’engager. Les annoncer tôt évite des négociations tendues.
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Sources : Arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière, modifié par l’arrêté du 26 janvier 2022 · Arrêté du 21 avril 2022 (mentions des annonces de location, y compris par les particuliers) · Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (Élan), article 140 (encadrement des loyers) · Code de la construction et de l’habitation, articles L126-33 et L721-1 ; décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022 (information sur les risques) · Arrêté du 13 août 2025 (coefficient de conversion de l’électricité dans le DPE au 1er janvier 2026) · Géorisques · service-public.fr · Sénat, proposition de loi visant à retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs, texte n° 217 (2025-2026), texte de la commission n° 48 (2026-2027) du 14 octobre 2026, séance publique le 21 octobre 2026
Photo : François GOGLINS, CC BY-SA 4.0, wikimedia