Pour acheter une résidence secondaire, un propriétaire peut apporter en garantie un bien qu’il possède déjà. La solution reste soumise aux règles de crédit et a un coût, qu’il faut comparer à celui d’une caution.
L’essentiel
- Le prêt hypothécaire s’appuie sur un bien que vous possédez déjà : la banque prête en général 50 à 70 % de sa valeur.
- Les règles habituelles restent : 35 % de taux d’effort au plus et 25 ans au maximum, sauf dérogation.
- L’hypothèque coûte souvent plus cher qu’une caution, mais elle peut être rechargée pour un nouveau crédit.
En France, la plupart des crédits immobiliers sont garantis par une société de caution. Le prêt hypothécaire, lui, repose sur un bien immobilier donné en garantie : si l’emprunteur ne rembourse pas, la banque peut le faire vendre. Pour un propriétaire qui veut acheter une résidence secondaire, c’est un moyen d’obtenir un financement en s’appuyant sur son patrimoine.
Comment ça marche
L’hypothèque est inscrite par acte notarié sur le bien acheté ou sur un autre bien déjà possédé, par exemple la résidence principale ou un appartement loué. La banque prête en général jusqu’à 50 à 70 % de la valeur du bien apporté en garantie : elle garde une marge de sécurité, car en cas de vente forcée le prix obtenu est souvent inférieur au prix du marché.
Le crédit reste soumis aux règles habituelles fixées par le Haut Conseil de stabilité financière : taux d’effort de 35 % au plus, assurance comprise, et durée maximale de 25 ans, sauf dérogation. Ces dérogations, limitées en nombre pour chaque banque, sont accordées en priorité aux acheteurs d’une résidence principale : pour une résidence secondaire, il faut donc que le dossier passe dans les règles. Nous détaillons ces critères dans les conditions d’octroi des crédits immobiliers fixées par le HCSF.
Exemple chiffré : une maison de 300 000 € apportée en garantie
Hypothèse : un couple propriétaire de sa résidence principale, estimée 300 000 €, gagne 5 000 € nets par mois et n’a pas d’autre crédit.
| Prêt possible à 50 % de la valeur | 150 000 € |
| Prêt possible à 70 % de la valeur | 210 000 € |
| Taxe de publicité foncière (0,7 % de 150 000 €) | environ 1 050 € |
| Mensualité maximale (35 % de 5 000 €) | 1 750 €, assurance comprise |
C’est la mensualité, et non la valeur de la garantie, qui fixe en pratique le montant du prêt : un patrimoine important ne dispense pas de revenus suffisants.
Ce que coûte une hypothèque
- la taxe de publicité foncière, de l’ordre de 0,7 % du montant garanti ;
- la contribution de sécurité immobilière et les émoluments du notaire ;
- des frais de mainlevée si l’hypothèque doit être levée avant terme, par exemple en cas de vente.
Le coût total est souvent plus élevé que celui d’une caution, mais il peut être compensé par un meilleur accès au crédit. Si le prêt est remboursé normalement jusqu’au bout, il n’y a pas de mainlevée à payer : l’inscription cesse d’elle-même de produire effet un an après la dernière échéance. En revanche, si le bien hypothéqué est vendu avant, le prix sert d’abord à rembourser la banque, et le notaire fait lever l’hypothèque.
L’hypothèque rechargeable
Depuis la réforme du droit des sûretés de 2021, une hypothèque peut à nouveau être « rechargée » : la même garantie peut servir à de nouveaux crédits, sans nouvel acte complet. Un propriétaire qui a remboursé une partie de son premier prêt peut ainsi réutiliser la marge libérée pour financer un autre projet, comme une résidence secondaire. Notre article sur la réforme du droit des sûretés revient sur ce texte.
À ne pas confondre avec le prêt viager hypothécaire. Ce produit, réservé surtout aux seniors, ne se rembourse qu’au décès ou à la vente du bien. Le prêt hypothécaire décrit ici, lui, se rembourse chaque mois, comme un crédit classique.
À qui ça s’adresse
- aux propriétaires avec un patrimoine important et peu d’apport disponible ;
- aux seniors, pour qui l’assurance emprunteur est difficile à obtenir ;
- à ceux qui préfèrent garder leurs placements plutôt que de les vendre.
Avant de vous lancer, pensez aussi au coût de la résidence secondaire elle-même : taxe foncière, taxe d’habitation, qui reste due sur les résidences secondaires, avec une majoration possible dans les communes en zone tendue, entretien et assurance. Nous en parlons dans la hausse de la fiscalité des résidences secondaires.
Les étapes d’un financement hypothécaire
- Faites estimer le bien apporté en garantie : c’est sur sa valeur que la banque calcule le montant possible.
- Vérifiez votre taux d’effort avec la nouvelle mensualité : 35 % au plus, assurance comprise.
- Comparez le coût de l’hypothèque à celui d’une caution, frais de notaire et de mainlevée compris.
- Signez l’acte d’hypothèque chez le notaire, en même temps que l’achat ou avant, si la garantie porte sur un autre bien.
Le choix entre hypothèque et caution se discute avec la banque ou un courtier : selon le profil, l’un ou l’autre sera plus avantageux. La caution n’est pas toujours accordée, notamment quand l’emprunteur est âgé ou que ses revenus sont irréguliers.
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Questions fréquentes
Peut-on hypothéquer sa résidence principale pour acheter une résidence secondaire ?
Oui. L’hypothèque peut porter sur le bien acheté ou sur un autre bien déjà possédé, comme la résidence principale.
Combien la banque peut-elle prêter ?
En général 50 à 70 % de la valeur du bien apporté en garantie, dans la limite d’un taux d’effort de 35 %, assurance comprise.
Faut-il payer une mainlevée à la fin du prêt ?
Non, si le prêt va jusqu’à son terme : l’inscription s’éteint un an après la dernière échéance. La mainlevée n’est payée que si l’hypothèque doit être levée avant, par exemple lors d’une vente.
Qu’est-ce qu’une hypothèque rechargeable ?
Une hypothèque qui peut garantir de nouveaux crédits sans nouvel acte complet. Elle est de nouveau possible depuis la réforme du droit des sûretés de 2021.
Sources : Code civil, articles 2393 et suivants (hypothèque) · Ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés · Code monétaire et financier, article L. 631-2-1 · service-public.fr · Code civil, article 2434 (durée d’effet de l’inscription d’hypothèque) · Code de la consommation, articles L. 315-1 et suivants (prêt viager hypothécaire) · Décision D-HCSF-2021-7 du Haut Conseil de stabilité financière (taux d’effort et durée des crédits)
Photo : Rundvald, CC BY-SA 4.0, wikimedia