Avec le vieillissement des occupants, de plus en plus d’immeubles doivent être adaptés. La loi donne à chaque copropriétaire un droit de réaliser lui-même des travaux d’accessibilité, que l’assemblée ne peut bloquer que pour des raisons limitées.
L’essentiel
- Un copropriétaire peut faire des travaux d’accessibilité à ses frais, même dans les parties communes.
- L’assemblée ne peut s’y opposer qu’à la majorité de l’article 25 et pour 3 motifs précis.
- Le chantier attend la fin du délai de recours de 2 mois après l’assemblée.
Une marche à l’entrée de l’immeuble, une porte trop lourde, un escalier sans rampe : pour une personne en fauteuil ou dont la mobilité diminue, ces obstacles rendent le logement difficile à vivre. En copropriété, ils se trouvent souvent dans les parties communes, qui appartiennent à tous. Depuis la réforme du droit de la copropriété de 2019, un copropriétaire peut pourtant les faire disparaître à ses frais, sans attendre une décision collective.
Un droit inscrit dans la loi de 1965
L’article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965, créé par l’ordonnance du 30 octobre 2019, permet à chaque copropriétaire de faire réaliser, à ses frais, des travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, même lorsqu’ils touchent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Ce régime s’applique aux assemblées générales tenues depuis le 31 décembre 2020.
Le renversement est important : avant, il fallait obtenir une autorisation de l’assemblée. Désormais, le copropriétaire informe ; c’est aux autres de s’opposer, et seulement dans des cas précis. Ce droit complète les règles générales sur le handicap et l’accès au logement.
Les seuls motifs d’opposition
L’assemblée générale peut s’opposer aux travaux à la majorité de l’article 25, c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Sa décision doit être motivée par l’un des motifs suivants :
Les travaux portent atteinte au gros œuvre : mur porteur, plancher, fondations.
Les travaux portent atteinte à un élément d’équipement essentiel de l’immeuble.
Les travaux ne sont pas conformes à la destination de l’immeuble.
Une simple question d’esthétique ou de goût ne suffit donc pas. Une opposition mal motivée peut être contestée en justice dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal.
Un dossier précis à transmettre au syndic
Le copropriétaire notifie au syndic une demande d’inscription d’un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée. Elle doit être accompagnée d’un descriptif détaillé, dont le contenu est fixé par le décret du 17 mars 1967 : nature, emplacement, durée et conditions d’exécution des travaux, principaux éléments de l’équipement (marque, modèle, notice, garanties, documents d’entretien), plan technique et, si besoin, schéma de raccordement électrique.
Ce dossier engage : faute d’opposition, les travaux devront être réalisés conformément à ce qui a été présenté. Le copropriétaire en est le maître d’ouvrage et en supporte le coût.
Le calendrier
Ne pas commencer tout de suite après l’assemblée. Il faut attendre l’expiration du délai de recours de deux mois ouvert aux copropriétaires opposants ou défaillants. Des travaux lancés trop tôt pourraient devoir être retirés.
En pratique, en comptant le délai d’inscription à l’ordre du jour et la convocation, il faut prévoir plusieurs mois entre la demande et le début du chantier.
Les aides possibles
Pour l’adaptation de son propre logement, MaPrimeAdapt’, gérée par l’Agence nationale de l’habitat, finance 50 % ou 70 % des travaux selon les revenus, dans la limite de 22 000 € hors taxes, pour les personnes âgées ou en situation de handicap qui remplissent les conditions. Quand c’est le syndicat qui réalise des travaux d’accessibilité dans les parties communes, MaPrimeRénov’ Copropriété peut couvrir 50 % du montant, dans la limite d’un plafond fixé par l’Anah. Les conditions sont à vérifier auprès d’un conseiller France Rénov’ avant de signer un devis.
Exemple chiffré : une plateforme élévatrice dans l’escalier commun
Au rez-de-chaussée surélevé d’un petit immeuble, un copropriétaire de 74 ans aux revenus modestes doit monter six marches pour atteindre son palier.
| Devis de la plateforme élévatrice | 9 000 € |
| MaPrimeAdapt’ (50 % de la dépense éligible) | environ 4 500 € |
| Reste à sa charge | environ 4 500 € |
L’assemblée ne s’oppose pas : la plateforme ne touche ni la structure ni les équipements essentiels, et l’escalier conserve une largeur suffisante. Montants donnés à titre d’illustration.
Cas concret : une opposition motivée
Dans un autre immeuble, une copropriétaire souhaite percer le mur porteur de la façade pour créer un accès de plain-pied. L’assemblée s’y oppose à la majorité de l’article 25, au motif d’une atteinte à la structure, avis d’un ingénieur à l’appui. La décision est valable. La copropriétaire peut alors présenter une autre solution, comme une rampe extérieure démontable, ou demander que l’assemblée vote des travaux collectifs, adoptés à la majorité simple lorsqu’ils n’affectent pas la structure.
Les étapes
- Faire établir un diagnostic des besoins par un ergothérapeute ou un conseiller France Rénov’.
- Obtenir des devis et constituer le descriptif détaillé.
- Déposer les demandes d’aide avant de commencer les travaux.
- Notifier la demande au syndic, par lettre recommandée, avant l’envoi des convocations.
- Attendre l’assemblée puis le délai de deux mois avant de lancer le chantier.
Les erreurs à éviter
- Commencer les travaux avant l’assemblée : ils pourraient devoir être retirés.
- Présenter un dossier vague, qui donnera prise à une contestation.
- Oublier l’autorisation d’urbanisme lorsque la façade est modifiée.
- Ne pas prévoir l’assurance et l’entretien de l’équipement.
Dans le logement lui-même, d’autres règles existent, comme la douche à l’italienne obligatoire dans certains logements neufs.
Questions fréquentes
Faut-il être soi-même handicapé ?
Les travaux doivent viser l’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite ; ils peuvent concerner un occupant du logement, pas forcément le copropriétaire.
Un locataire peut-il demander ces travaux ?
Non directement : il doit passer par son propriétaire, qui seul peut saisir le syndic.
Le syndic peut-il refuser d’inscrire la demande ?
Non, s’il la reçoit à temps : la question est inscrite à la prochaine assemblée.
Qui paie l’entretien de l’équipement installé ?
Le copropriétaire qui a réalisé les travaux, sauf accord contraire voté en assemblée. Il est prudent de le préciser dans le descriptif et de prévenir son assureur.
Vous avez un bien à vendre, à rénover ou en situation complexe ? Faites étudier votre bien par Groupe Serenity : réponse sous 48 heures.
Sources : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 24, 25, 25-2 et 42 · Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété · Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 10 (contenu du descriptif) · Décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020, articles 13 et 53 · FNAIM : travaux d’accessibilité en copropriété · Anah : MaPrimeAdapt’ et MaPrimeRénov’ Copropriété · service-public.fr
Photo : Sebleouf, CC BY-SA 4.0, wikimedia