Le diagnostic de performance énergétique est devenu un document qui engage. Son étiquette conditionne le droit de louer, le loyer, et pèse dans la négociation d’une vente. Mieux vaut savoir le lire et le vérifier.
L’essentiel
- Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable : un acheteur ou un locataire peut s’en prévaloir.
- Seul un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 est encore valable.
- Les logements classés F ne pourront plus être loués par un nouveau bail au 1er janvier 2028.
Pendant quatorze ans, le diagnostic de performance énergétique a surtout servi à informer : il pouvait reposer sur d’anciennes factures, varier d’un diagnostiqueur à l’autre, et personne ne pouvait vraiment s’en servir devant un juge. La réforme entrée en application le 1er juillet 2021 a changé sa nature : cinq ans plus tard, c’est l’un des documents les plus importants d’une vente ou d’une location.
Un diagnostic qui a désormais une valeur juridique
Prévue par la loi Élan de 2018, l’opposabilité place le DPE au même rang que les diagnostics amiante, plomb ou électricité. Un acquéreur ou un locataire qui découvre que l’étiquette annoncée est fausse peut s’en prévaloir et demander réparation. Le recours vise d’abord le diagnostiqueur, qui est tenu d’être certifié et assuré ; le vendeur ou le bailleur peut aussi être mis en cause s’il a dissimulé des informations. Seules les recommandations de travaux restent indicatives.
Cette valeur juridique s’accompagne d’une méthode unique, dite 3CL, qui n’utilise plus les factures : le calcul repose sur les caractéristiques du logement (surface, isolation, menuiseries, ventilation, chauffage et eau chaude). Fini les DPE « vierges ».
Une étiquette fondée sur deux critères
La classe, de A à G, tient compte à la fois de la consommation d’énergie primaire et des émissions de gaz à effet de serre. C’est la plus mauvaise des deux qui l’emporte. Un logement chauffé au fioul peut ainsi être déclassé par ses émissions, même si sa consommation est moyenne. Depuis 2023, un plafond de consommation d’énergie finale de 450 kWh par m² et par an s’ajoute pour la décence des logements loués.
Les corrections apportées depuis
Les petites surfaces, souvent pénalisées, sont mieux prises en compte depuis juillet 2024. Surtout, le coefficient qui convertit l’électricité en énergie primaire a été abaissé, ce qui profite aux logements chauffés à l’électricité :
Le propriétaire n’a pas besoin de refaire son diagnostic : une attestation de nouvelle étiquette peut être téléchargée gratuitement sur l’observatoire de l’Ademe.
Durée de validité : attention aux anciens diagnostics
Un DPE est valable dix ans, mais ceux réalisés avant la réforme ont expiré plus tôt :
- les DPE établis entre 2013 et 2017 ont expiré le 31 décembre 2022 ;
- ceux établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont expiré le 31 décembre 2024.
Aujourd’hui, seul un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 est valable. Il doit figurer dans l’annonce (classe énergie et climat, estimation des dépenses annuelles) et dans le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou au bail.
Ce que l’étiquette change pour un bailleur
La loi Climat et résilience a fait de la performance énergétique un critère de décence, avec ce calendrier :
- depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté, ni lors de la révision annuelle ni entre deux locataires ;
- depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail, d’un renouvellement ou d’une reconduction ;
- le 1er janvier 2028, la même règle s’appliquera aux logements classés F ;
- le 1er janvier 2034, ce sera le tour des logements classés E.
Ne comptez pas sur un report qui n’est pas voté. Un projet de loi sur le logement, adopté par le Sénat en juillet 2026 et en cours d’examen à l’Assemblée nationale, prévoit un délai pour les propriétaires qui ont engagé des travaux. Tant qu’il n’est pas voté, ces échéances restent la règle.
Pour un logement F loué aujourd’hui, voyez les options face à l’interdiction de louer les logements F en 2028.
Ce que l’étiquette change pour un vendeur
Pour vendre une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété classé F ou G, un audit énergétique est obligatoire depuis avril 2023, et pour la classe E depuis le 1er janvier 2025. Il présente des scénarios de travaux chiffrés. Les acquéreurs s’en servent pour négocier : une mauvaise étiquette se traduit souvent par une décote, plus forte encore pour un bien destiné à la location. Sans engager ces travaux, il reste possible de vendre un bien à rénover en l’état.
Exemple chiffré : un deux-pièces chauffé à l’électricité
Un deux-pièces de 38 m² chauffé par convecteurs, classé F en 2024.
| Énergie primaire avec le coefficient 2,3 | 380 kWh/m²/an : classe F |
| Recalcul avec le coefficient 1,9 (2026) | environ 314 kWh : classe E |
| Recalcul avec le coefficient 1,7 (2027) | environ 280 kWh : classe E |
| Location après 2028 | possible, sans un euro de travaux |
Ces chiffres sont illustratifs : seul le recalcul officiel fait foi.
Cas concret : un vendeur face à un DPE contesté
Après l’achat d’une maison annoncée en D, une acheteuse fait réaliser un second diagnostic : il conclut à E, car l’isolation des combles déclarée est absente. Elle peut rechercher la responsabilité du diagnostiqueur, qui devait vérifier ce point, et obtenir une indemnisation de la perte de valeur ou du surcoût de travaux. Un vendeur qui aurait fourni une fausse facture d’isolation pourrait aussi être mis en cause.
Les étapes avant de vendre ou de louer
- Vérifier la date du DPE et le refaire s’il est antérieur à juillet 2021.
- Réunir les justificatifs de travaux (isolation, fenêtres, chauffage) pour le diagnostiqueur.
- Pour un logement électrique, chercher l’attestation de nouvelle étiquette sur l’observatoire de l’Ademe.
- Pour une maison classée E, F ou G mise en vente, commander l’audit énergétique.
- Pour une location, vérifier que l’étiquette permet de signer ou de renouveler le bail.
Les erreurs à éviter
- Choisir le diagnostic le moins cher sans vérifier la certification du professionnel.
- Augmenter le loyer d’un logement F ou G à la relocation : c’est interdit.
Questions fréquentes
Combien coûte un DPE ?
Les tarifs sont libres. Pour un appartement ou une maison de taille courante, ils se situent le plus souvent entre 150 et 250 €.
Peut-on contester un DPE ?
Oui. Un autre diagnostic peut être demandé ; en cas d’écart significatif lié à une erreur, la responsabilité du diagnostiqueur peut être engagée, son assurance étant obligatoire.
Faut-il refaire son DPE après le changement de coefficient ?
Non. Une attestation gratuite est disponible sur l’observatoire de l’Ademe pour les DPE réalisés après le 1er juillet 2021 concernés par le recalcul.
Le DPE est-il obligatoire pour une location saisonnière ?
Depuis la loi du 19 novembre 2024, les meublés de tourisme sont aussi soumis à des exigences de performance énergétique, avec leur propre calendrier ; renseignez-vous auprès de votre mairie.
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Sources : Code de la construction et de l’habitation, articles L126-26 à L126-33 (DPE) et L126-28-1 (audit énergétique) · Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (Élan), article 179 · Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 « Climat et résilience », articles 158 à 160 · Arrêté du 13 août 2025 relatif au diagnostic de performance énergétique (coefficient de l’électricité à 1,9 au 1er janvier 2026) · Ministère de la Transition écologique : arrêté du 19 août 2026 abaissant le coefficient de l’électricité à 1,7 au 1er janvier 2027 · Décret n° 2023-796 du 18 août 2023 (décence énergétique) · Ademe : observatoire DPE-audit · service-public.fr
Photo : Alainpredicta, CC BY-SA 4.0, wikimedia