Avant même de comparer les agences, il faut savoir quel type de mandat on est prêt à signer. Ce document fixe qui a le droit de chercher un acheteur, qui touche une commission et pendant combien de temps vous êtes engagé.
L’essentiel
- Aucune agence ne peut vendre votre bien sans un mandat écrit : simple, semi-exclusif ou exclusif.
- Avec l’exclusif, vendre seul pendant l’exclusivité peut coûter l’équivalent de la commission.
- Après trois mois, chaque partie peut résilier avec un préavis de quinze jours.
Vendre par l’intermédiaire d’un professionnel reste la voie la plus courante en France. Mais aucun agent immobilier ne peut faire visiter, publier une annonce ou percevoir une commission sans un mandat écrit, signé et inscrit sur son registre, ni sans détenir une carte professionnelle qu’il est facile de vérifier. Ce contrat, encadré par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et son décret du 20 juillet 1972, existe sous plusieurs formes. Elles ne donnent pas les mêmes droits au vendeur, ni la même motivation à l’agence.
Autant d’agences que voulu, et le droit de vendre seul. Seul l’intermédiaire qui trouve l’acheteur est payé.
Une seule agence, mais le vendeur garde le droit de vendre lui-même à un acheteur trouvé seul.
L’agence est seule autorisée à vendre, y compris face au propriétaire, en échange d’engagements écrits.
Le mandat simple : la liberté, avec ses limites
Avec un mandat simple, le propriétaire peut confier son bien à autant d’agences qu’il le souhaite et continuer à chercher lui-même un acquéreur. Seul l’intermédiaire qui présente l’acheteur finalement retenu est rémunéré. Si le vendeur trouve un acquéreur par ses propres moyens, il ne doit rien à personne, à condition que cet acheteur n’ait pas été présenté auparavant par l’une des agences.
Cette souplesse a un revers. Le même logement apparaît sur plusieurs sites, parfois à des prix différents selon les honoraires de chaque agence. Les acheteurs le remarquent et en déduisent souvent que le vendeur est pressé. Chaque agence sait aussi qu’elle peut être devancée : elle investit moins de temps, de photos et de publicité qu’avec un mandat qui lui est réservé.
Le mandat semi-exclusif : une seule agence, mais le droit de vendre soi-même
Le mandat semi-exclusif, parfois appelé mandat exclusif avec réserve, désigne une seule agence. Le vendeur s’interdit de confier le bien à un autre professionnel, mais garde la possibilité de le vendre directement à un acheteur qu’il a trouvé seul. Selon la rédaction, il ne doit alors aucune commission, ou une commission réduite si l’agence se charge de la négociation et de la rédaction de l’avant-contrat. Il faut donc lire précisément cette clause.
Cette formule convient au propriétaire qui a déjà un réseau (voisins, collègues, famille intéressée) mais veut aussi la force de diffusion d’un professionnel.
Le mandat exclusif : un seul interlocuteur pour tout
Avec un mandat exclusif, l’agence choisie est la seule autorisée à vendre, y compris face au propriétaire lui-même. Si celui-ci signe avec un acheteur trouvé de son côté pendant la période d’exclusivité, il s’expose à verser une indemnité prévue par la clause pénale, souvent égale à la commission : c’est tout l’enjeu de la question peut-on contourner l’agent immobilier en mandat exclusif. En contrepartie, la loi Alur impose que le mandat exclusif précise les actions que l’agence s’engage à mener (diffusion, visites, comptes rendus) et la façon dont elle en rend compte au vendeur.
Le décret de 1972 protège aussi le mandant : une clause d’exclusivité ou une clause pénale n’est valable que si elle figure en caractères très apparents dans un mandat dont le vendeur a reçu un exemplaire. Et après trois mois, chacune des parties peut mettre fin au mandat à tout moment, par lettre recommandée avec avis de réception, en respectant un préavis de quinze jours.
Exemple chiffré
Une maison est mise en vente à 250 000 € avec 5 % d’honoraires TTC, soit 12 500 €. Le propriétaire reçoit une offre d’un collègue au bout de six semaines et veut vendre directement.
Exemple chiffré : une vente directe à 250 000 €, selon le mandat
| Honoraires prévus (5 % TTC) | 12 500 € |
| Mandat simple | 0 € |
| Mandat semi-exclusif bien rédigé | 0 €, ou une commission réduite |
| Mandat exclusif de trois mois, en cours | jusqu’à 12 500 € |
Le juge peut réduire l’indemnité si elle est manifestement excessive, mais le risque est réel. Avec un mandat semi-exclusif, la commission réduite ne s’applique que si l’agence intervient pour sécuriser l’acte. Avec un mandat simple, la vente directe ne coûte rien non plus, mais le bien aura peut-être été affiché par trois agences à trois prix différents.
Les étapes pour bien choisir
Avant de signer, prenez le temps de comparer.
- Faire estimer le bien par deux ou trois professionnels et demander comment chacun justifie son prix (ventes comparables, état, diagnostic énergétique).
- Comparer les honoraires : chaque agence doit afficher un barème, présenté comme un maximum. Ils peuvent donc se discuter.
- Exiger un plan d’action écrit pour un mandat exclusif : photos, visite virtuelle, sites de diffusion, fréquence des comptes rendus.
- Vérifier la durée : un mandat est obligatoirement limité dans le temps. Une première période de trois mois, suivie d’une reconduction résiliable, est un bon compromis.
- Noter les délais de rétractation : un mandat signé à votre domicile ou à distance ouvre un délai de quatorze jours pour changer d’avis.
Les erreurs à éviter
- Signer plusieurs mandats simples avec des prix différents : la cohérence du prix affiché compte autant que la visibilité.
- Accorder une exclusivité longue sans clause de sortie claire, ou sans engagement précis de l’agence.
- Oublier de prévenir l’agence lorsque l’on vend seul avec un mandat simple ou semi-exclusif : il faut l’informer pour éviter toute contestation sur l’origine de l’acheteur.
- Croire qu’une agence peut être payée sans vente : la commission n’est due qu’une fois la vente effectivement conclue chez le notaire.
Vous avez un bien à vendre, à rénover ou en situation complexe ? Faites étudier votre bien par Groupe Serenity : réponse sous 48 heures.
Questions fréquentes
Peut-on passer d’un mandat simple à un mandat exclusif ?
Oui. Il suffit de résilier les autres mandats selon leurs conditions, puis de signer un nouveau mandat exclusif avec l’agence retenue.
Que se passe-t-il si un acheteur présenté par l’agence revient après la fin du mandat ?
Beaucoup de mandats prévoient que la commission reste due si le vendeur traite directement, pendant une période fixée après l’expiration, avec un acquéreur présenté par l’agence. Lisez cette clause avant de signer.
L’exclusivité fait-elle vendre plus cher ?
Rien ne le garantit. Elle permet surtout un prix affiché unique et un suivi plus précis. Le prix final dépend avant tout de la justesse de l’estimation de départ.
Le démarchage téléphonique des agences est-il encore permis ?
Depuis le 11 août 2026, un professionnel ne peut plus démarcher un particulier par téléphone sans son accord préalable. Un appel non sollicité pour obtenir un mandat est donc à signaler.
Sources : Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet), article 6 · Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, articles 72 et 78 (mandat écrit, clause d’exclusivité et clause pénale, résiliation après trois mois) · Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (Alur) : contenu du mandat exclusif · Code de la consommation, article L221-18 (rétractation de quatorze jours) ; Code civil, article 1231-5 (clause pénale) · Arrêté du 26 janvier 2022 relatif à l’information sur les prix des prestations des professionnels de l’immobilier · Loi n° 2025-594 du 30 juin 2025 (démarchage téléphonique) · service-public.fr
Photo : Lionel Allorge, CC BY-SA 3.0, wikimedia